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2024年11月24日
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目前，除了長三角、珠三角和京津冀三大成熟城市群外，國內(nèi)又形成七大新興城市群。可以預見，隨著各城市群經(jīng)濟水平的不斷提升，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場也將受益，從而影響未來置業(yè)趨勢。
文/本刊記者 甄愛軍
新興城市集群崛起
孤立看待一個城市的發(fā)展，已經(jīng)成為“過去時”，取而代之的是城市群的概念。
記者查閱資料時發(fā)現(xiàn)，不管是官方研究機構(gòu)，如國家發(fā)改委課題組、住建部下屬相關研究部門，還是學術(shù)性研究機構(gòu)，如中國社會科學院和中國科學院地理科學與資源研究所，對我國城市群發(fā)展現(xiàn)狀都進行了深入研究。當然，由于各研究機構(gòu)研究的角度各有差異，因此對于城市群的劃分也有所區(qū)別，如國家發(fā)改委課題組在2007年提出的10大城市群概念，中國科學院地理科學與資源研究所發(fā)布的《2010中國城市群發(fā)展報告》中提出我國已經(jīng)形成了23個城市群。
本文要探討的主要是新興城市群。截止到目前為止，包括長三角、京津冀在內(nèi)的三大城市群，已相對比較成熟，這已是共識。而目前，包括遼中南地區(qū)、山東半島地區(qū)、武漢城市圈、環(huán)長株潭城市圈、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)、關中-天水經(jīng)濟區(qū)和成渝地區(qū)，憑借其經(jīng)濟綜合實力的不斷提升和可以預見的持續(xù)快速發(fā)展動力，引起極大關注。
表1 七大新興城市群
| 城市群 | 主要組成城市 | 主要特點 |
| 山東半島城市群 | 以濟南、青島為中心，包括煙臺、濰坊、淄博、東營、威海、日照等城市。 | 擁有全國1/6的陸地海岸線和豐富的海洋生物和礦產(chǎn)資源，海洋優(yōu)勢使其發(fā)展成為我國最大的藍色經(jīng)濟區(qū)。 |
| 遼中南城市群 | 以沈陽、大連為中心，包括鞍山、撫順、本溪、丹東、遼陽、營口、盤錦、鐵嶺等城市。 | 具有良好的工業(yè)基礎，傳統(tǒng)的機械、鋼鐵、造船等重工業(yè)發(fā)展良好。 |
| 武漢城市群 | 以武漢為中心，還包括黃石、鄂州、黃岡、仙桃、潛江、孝感、咸寧、天門、隨州、荊門、荊州等 | 聚集湖北最優(yōu)勢的自然資源和交通資源，同時高校云集，科研優(yōu)勢明顯。 |
| 海峽西岸城市群 | 以福州、廈門市為中心，包括漳州、泉州、莆田、寧德四市。 | 作為兩岸貿(mào)易交流的主要區(qū)域，成為臺商投資的重要區(qū)域。 |
| 川渝城市群 | 是以重慶、成都兩市為中心，包括自貢市、瀘州市、德陽市、綿陽市、遂寧市、內(nèi)江市、樂山市、南充市、眉山市、宜賓市、廣安市、雅安市、資陽市四川的14個地級市和渝西經(jīng)濟走廊等縣市。 | 區(qū)域內(nèi)物產(chǎn)豐富，旅游資源眾多，同時也是我國重要的糧食生產(chǎn)基地。 |
| 關中-天水城市群 | 是以西安為中心，包括咸陽、寶雞、渭南、銅川、商州等地級城市。 | 位于我國中軸，地理位置極為重要，此外也是西北重要的生產(chǎn)科研基地。 |
| 長株潭城市群 | 以長沙、株洲、湘潭三市為中心，包括岳陽、常德、益陽、衡陽、婁底共八市的區(qū)域， | 屬于泛珠三角地區(qū)，受益于來自該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時交通優(yōu)勢明顯，為城市發(fā)展帶來便利條件。 |
注：根據(jù)公開資料整理
經(jīng)濟格局產(chǎn)生巨變
可以想象，城市群將會成為我國未來經(jīng)濟發(fā)展格局中最具活力和潛力的核心區(qū)域。
本刊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)GDP5000億俱樂部成員，幾乎都來自三大成熟城市群和七大新興城市群。根據(jù)各地公布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，2011年GDP超過萬億元的城市數(shù)量已經(jīng)達到7個，分別為上海、北京、廣州、天津、深圳、蘇州和重慶。此外，包括成都、重慶、沈陽、在內(nèi)的12個城市GDP已經(jīng)超過5000億元，形成了城市GDP5000億元俱樂部。可以預見的是，該俱樂部成員數(shù)量在近兩年內(nèi)還會增加，包括鄭州、煙臺、東莞、濟南、泉州、長春等在內(nèi)的城市GDP都已經(jīng)超過4000億元，按照現(xiàn)有增長速度，不出兩年可實現(xiàn)超過5000億元目標。這些GDP5000億元俱樂部成員城市，處于各自區(qū)域的中心，在工業(yè)化、城市化進程中，規(guī)模聚集效應好，這為城市群的形成奠定了基礎。
人口向城市集中，這是未來發(fā)展趨勢。據(jù)聯(lián)合國預測，到2050年全球城市人口比例將超過75％。與此同時，未來全球最大的40個超級大都市區(qū)以占地球極少的面積，集中18％的人口，將參與全球66 %的經(jīng)濟活動和大約85%的技術(shù)革新。因此對于城市群的未來發(fā)展趨勢，《報告》給出了這樣的描述，成為我國未來經(jīng)濟發(fā)展格局中最具活力和潛力的核心地區(qū)，是我國主體功能區(qū)劃中的重點開發(fā)區(qū)和優(yōu)化開發(fā)區(qū)，也是未來中國城市發(fā)展的重要方向，在全國生產(chǎn)力布局格局中起著戰(zhàn)略支撐點、增長極點和核心節(jié)點的作用。
這樣的變化趨勢在海外發(fā)達國家已經(jīng)得到驗證。有報告顯示，美國三大城市群（大紐約區(qū)、五大湖區(qū)、大洛杉磯區(qū)）的GDP占全美國的份額為67%，日本三大城市群（大東京區(qū)、阪神區(qū)、名古屋區(qū)）的GDP占全日本的份額為70%以上。而從局部來看，部分中心城市正在其所在地區(qū)扮演這樣的角色，并起到相應的帶頭作用。例如，武漢城市圈的GDP總量已經(jīng)占到了湖北省的60%以上。
置業(yè)思路可做調(diào)整
可以預見，城市群的發(fā)展對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生深遠的影響，最直接的體現(xiàn)就是帶動區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價值的提升。
戴德梁行有關分析人士指出，在城市群當中，中心城市作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的核心與引擎，將人力、物力、財力等重要經(jīng)濟要素匯集在一起。一方面，促進自身經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶動城市基礎設施的完善和居民收入的增長，房地產(chǎn)也隨之得到快速發(fā)展。另一方面，在城市群發(fā)展整體規(guī)劃要求下，市場因素使得核心城市發(fā)展優(yōu)勢隨著人員、產(chǎn)業(yè)等流動向其他非核心城市溢出，從而帶動周邊城市經(jīng)濟的發(fā)展，而房地產(chǎn)也從中受益。
更為主要的是，新興城市群的崛起，將影響到未來的置業(yè)觀念。隨著新興城市群經(jīng)濟水平的發(fā)展，人們就業(yè)觀念將會產(chǎn)生變化，不再迷戀北上廣等一線城市，各新興城市群中心城市也會成為理想選擇。
那么，哪些城市潛力更大？首先是房價水平不高的中心城市。據(jù)了解，我國城市化進程并未結(jié)束，這意味著城市群將要承接更多的人口。數(shù)據(jù)表明，截止到2011年底，我國城市化率為51.3%，這距離發(fā)達國家的70%標準還有不小的差距。初略估計，未來10到15年內(nèi)，將有2億人進入城市，這是城市群發(fā)展的基礎。正是基于這樣的判斷，戴德梁行分析指出，在目前中部和中西部區(qū)域城市群的中心城市，當前房價水平在5600～9200元/平方米，其實還有不小的發(fā)展空間，如沈陽、武漢、長沙、西安、成都等。
其次是有潛力的非中心城市。專家分析指出，城市化大量激增的城市勞動力在市場因素的促動下逐漸趨于合理分布，非中心城市人口增加同樣會讓房地產(chǎn)需求擴大。在新興城市群發(fā)展的帶動下，包括煙臺、濟南、泉州、濰坊、淄博、東營、威海、鞍山、岳陽、常德、漳州、衡陽、株洲在內(nèi)的非中心城市近年來發(fā)展提速，其房地產(chǎn)市場也將隨之迎來更多的發(fā)展機會。
