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2024年11月24日
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目前，除了長三角、珠三角和京津冀三大成熟城市群外，國內又形成七大新興城市群。可以預見，隨著各城市群經濟水平的不斷提升，區域內房地產市場也將受益，從而影響未來置業趨勢。
文/本刊記者 甄愛軍
新興城市集群崛起
孤立看待一個城市的發展，已經成為“過去時”，取而代之的是城市群的概念。
記者查閱資料時發現，不管是官方研究機構，如國家發改委課題組、住建部下屬相關研究部門，還是學術性研究機構，如中國社會科學院和中國科學院地理科學與資源研究所，對我國城市群發展現狀都進行了深入研究。當然，由于各研究機構研究的角度各有差異，因此對于城市群的劃分也有所區別，如國家發改委課題組在2007年提出的10大城市群概念，中國科學院地理科學與資源研究所發布的《2010中國城市群發展報告》中提出我國已經形成了23個城市群。
本文要探討的主要是新興城市群。截止到目前為止，包括長三角、京津冀在內的三大城市群，已相對比較成熟，這已是共識。而目前，包括遼中南地區、山東半島地區、武漢城市圈、環長株潭城市圈、海峽西岸經濟區、關中-天水經濟區和成渝地區，憑借其經濟綜合實力的不斷提升和可以預見的持續快速發展動力，引起極大關注。
表1 七大新興城市群
| 城市群 | 主要組成城市 | 主要特點 |
| 山東半島城市群 | 以濟南、青島為中心，包括煙臺、濰坊、淄博、東營、威海、日照等城市。 | 擁有全國1/6的陸地海岸線和豐富的海洋生物和礦產資源，海洋優勢使其發展成為我國最大的藍色經濟區。 |
| 遼中南城市群 | 以沈陽、大連為中心，包括鞍山、撫順、本溪、丹東、遼陽、營口、盤錦、鐵嶺等城市。 | 具有良好的工業基礎，傳統的機械、鋼鐵、造船等重工業發展良好。 |
| 武漢城市群 | 以武漢為中心，還包括黃石、鄂州、黃岡、仙桃、潛江、孝感、咸寧、天門、隨州、荊門、荊州等 | 聚集湖北最優勢的自然資源和交通資源，同時高校云集，科研優勢明顯。 |
| 海峽西岸城市群 | 以福州、廈門市為中心，包括漳州、泉州、莆田、寧德四市。 | 作為兩岸貿易交流的主要區域，成為臺商投資的重要區域。 |
| 川渝城市群 | 是以重慶、成都兩市為中心，包括自貢市、瀘州市、德陽市、綿陽市、遂寧市、內江市、樂山市、南充市、眉山市、宜賓市、廣安市、雅安市、資陽市四川的14個地級市和渝西經濟走廊等縣市。 | 區域內物產豐富，旅游資源眾多，同時也是我國重要的糧食生產基地。 |
| 關中-天水城市群 | 是以西安為中心，包括咸陽、寶雞、渭南、銅川、商州等地級城市。 | 位于我國中軸，地理位置極為重要，此外也是西北重要的生產科研基地。 |
| 長株潭城市群 | 以長沙、株洲、湘潭三市為中心，包括岳陽、常德、益陽、衡陽、婁底共八市的區域， | 屬于泛珠三角地區，受益于來自該區域的產業輻射和產業轉移，同時交通優勢明顯，為城市發展帶來便利條件。 |
注：根據公開資料整理
經濟格局產生巨變
可以想象，城市群將會成為我國未來經濟發展格局中最具活力和潛力的核心區域。
本刊統計發現，國內GDP5000億俱樂部成員，幾乎都來自三大成熟城市群和七大新興城市群。根據各地公布的宏觀經濟數據顯示，2011年GDP超過萬億元的城市數量已經達到7個，分別為上海、北京、廣州、天津、深圳、蘇州和重慶。此外，包括成都、重慶、沈陽、在內的12個城市GDP已經超過5000億元，形成了城市GDP5000億元俱樂部。可以預見的是，該俱樂部成員數量在近兩年內還會增加，包括鄭州、煙臺、東莞、濟南、泉州、長春等在內的城市GDP都已經超過4000億元，按照現有增長速度，不出兩年可實現超過5000億元目標。這些GDP5000億元俱樂部成員城市，處于各自區域的中心，在工業化、城市化進程中，規模聚集效應好，這為城市群的形成奠定了基礎。
人口向城市集中，這是未來發展趨勢。據聯合國預測，到2050年全球城市人口比例將超過75％。與此同時，未來全球最大的40個超級大都市區以占地球極少的面積，集中18％的人口，將參與全球66 %的經濟活動和大約85%的技術革新。因此對于城市群的未來發展趨勢，《報告》給出了這樣的描述，成為我國未來經濟發展格局中最具活力和潛力的核心地區，是我國主體功能區劃中的重點開發區和優化開發區，也是未來中國城市發展的重要方向，在全國生產力布局格局中起著戰略支撐點、增長極點和核心節點的作用。
這樣的變化趨勢在海外發達國家已經得到驗證。有報告顯示，美國三大城市群（大紐約區、五大湖區、大洛杉磯區）的GDP占全美國的份額為67%，日本三大城市群（大東京區、阪神區、名古屋區）的GDP占全日本的份額為70%以上。而從局部來看，部分中心城市正在其所在地區扮演這樣的角色，并起到相應的帶頭作用。例如，武漢城市圈的GDP總量已經占到了湖北省的60%以上。
置業思路可做調整
可以預見，城市群的發展對房地產市場將產生深遠的影響，最直接的體現就是帶動區域內房地產價值的提升。
戴德梁行有關分析人士指出，在城市群當中，中心城市作為區域經濟發展的核心與引擎，將人力、物力、財力等重要經濟要素匯集在一起。一方面，促進自身經濟的快速發展，帶動城市基礎設施的完善和居民收入的增長，房地產也隨之得到快速發展。另一方面，在城市群發展整體規劃要求下，市場因素使得核心城市發展優勢隨著人員、產業等流動向其他非核心城市溢出，從而帶動周邊城市經濟的發展，而房地產也從中受益。
更為主要的是，新興城市群的崛起，將影響到未來的置業觀念。隨著新興城市群經濟水平的發展，人們就業觀念將會產生變化，不再迷戀北上廣等一線城市，各新興城市群中心城市也會成為理想選擇。
那么，哪些城市潛力更大？首先是房價水平不高的中心城市。據了解，我國城市化進程并未結束，這意味著城市群將要承接更多的人口。數據表明，截止到2011年底，我國城市化率為51.3%，這距離發達國家的70%標準還有不小的差距。初略估計，未來10到15年內，將有2億人進入城市，這是城市群發展的基礎。正是基于這樣的判斷，戴德梁行分析指出，在目前中部和中西部區域城市群的中心城市，當前房價水平在5600～9200元/平方米，其實還有不小的發展空間，如沈陽、武漢、長沙、西安、成都等。
