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2024年11月24日
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同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，兩市已有91家房企披露了三季報(bào)。這些公司前三季度的存貨合計(jì)達(dá)到9155.53億元，同比增長(zhǎng)24.08%。由于今年開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”銷(xiāo)售策略顯效，三季度房企存貨周轉(zhuǎn)率有了較大改善，樓市去庫(kù)存速度明顯提升。
房企存貨周轉(zhuǎn)率改善
今年3月以來(lái)，樓市銷(xiāo)售快速回暖。特別是7-8月，全國(guó)樓市成交活躍，并創(chuàng)下年內(nèi)一波交易高峰。受此帶動(dòng)，開(kāi)發(fā)商存貨周轉(zhuǎn)情況較二季度有了明顯改善。
根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，91家披露三季報(bào)的房企三季度末的存貨周轉(zhuǎn)率為0.14次，與去年三季度基本持平，但與今年中報(bào)時(shí)相比，三季度末的存貨周轉(zhuǎn)率提高了近54.48%，周轉(zhuǎn)速度有了明顯提升。
在扣除不可比因素后，46家公司三季度末的存貨周轉(zhuǎn)速度較二季度有所改善，占比過(guò)半。華僑城A(000069)、陸家嘴(600663)、華夏幸福(600340)等房企的存貨周轉(zhuǎn)速度環(huán)比均有所增長(zhǎng)。而萬(wàn)科A(000002)、榮盛發(fā)展(002146)、首開(kāi)股份(600376)等房企今年三季度末的存貨周轉(zhuǎn)率較二季度有所放緩，但與去年同期相比已有顯著提高。
可以看到，不少房企在三季度快速補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，使得公司的存貨總額出現(xiàn)了提升，并在一定程度上影響了存貨周轉(zhuǎn)速度的提升。萬(wàn)科三季度末的存貨共計(jì)2467.08億元，同比增長(zhǎng)了28%，較二季度末增長(zhǎng)9%。三季度公司新增23個(gè)土地項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約148萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約376萬(wàn)平方米。截至9月底，萬(wàn)科規(guī)劃中的建筑面積共3507萬(wàn)平方米，能滿足兩到三年的開(kāi)發(fā)水平。
業(yè)內(nèi)人士指出，7月以來(lái)，不少房企頻頻出手拿地，土地儲(chǔ)備的增長(zhǎng)也會(huì)導(dǎo)致存貨值增加，一定程度上影響存貨周轉(zhuǎn)速度。但整體來(lái)看，上市房企三季度的存貨周轉(zhuǎn)情況已經(jīng)改善。
未來(lái)去庫(kù)存速度或放緩
今年三季度樓市成交活躍，由于銷(xiāo)售面積與新開(kāi)工面積的增速出現(xiàn)“剪刀差”，市場(chǎng)去庫(kù)存速度得以提升。
有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三季度北京、上海、深圳、廣州等14個(gè)重點(diǎn)城市的住宅成交面積同比去年增長(zhǎng)了52.5%，7月、8月、9月同比分別增長(zhǎng)52.1%、64.4%和41.7%。相比之下，新開(kāi)工面積和竣工面積在三季度并沒(méi)有明顯改善。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售面積一直保持同比負(fù)增長(zhǎng)，但從7月以來(lái)，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的同比增長(zhǎng)率已經(jīng)明顯改善至9月末的-4%，商品房銷(xiāo)售面積的同比降幅進(jìn)一步收窄。相比之下，新開(kāi)工面積一直沒(méi)有明顯改觀，甚至從6月的-7.1%下降至9月末的-8.63%。新開(kāi)工面積同比降幅擴(kuò)大，銷(xiāo)售面積增速則有所好轉(zhuǎn)，意味著樓市去庫(kù)存速度的提升。
值得注意的是，由于施工進(jìn)度的安排，不少房企把開(kāi)竣工高峰期放在了四季度。萬(wàn)科表示，1-9月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)開(kāi)工面積871萬(wàn)平方米，竣工面積438萬(wàn)平方米，分別完成年初計(jì)劃的66%和49%。萬(wàn)科預(yù)計(jì)，今年的開(kāi)竣工面積與年初計(jì)劃相比不會(huì)有太大變動(dòng)，這意味著第四季度公司將有不少項(xiàng)目集中開(kāi)竣工。
根據(jù)民生證券的測(cè)算，9月末全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存指數(shù)為18.0，與前幾個(gè)月相比繼續(xù)下滑，創(chuàng)出年內(nèi)新低，這主要是由于幾個(gè)月來(lái)銷(xiāo)售速度加快造成的。民生證券預(yù)計(jì)，隨著新開(kāi)工數(shù)據(jù)的恢復(fù)以及銷(xiāo)售相對(duì)平穩(wěn)，庫(kù)存指標(biāo)下行的速度可能放緩。
