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2024年11月24日
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在全國住宅市場“金九銀十”成色不足時，土地市場卻出現逆勢升溫跡象。地方政府密集推地，大型房企頻頻拿地，土地市場呈現供需兩旺的勢頭，土地市場是否已完全回暖？土地“升溫”會否助推房價反彈？專家建議，應該多從土地機制角度改善房地產調控政策，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房價剛性上漲壓力，緩解地方財政對土地收益的依賴。
土地市場呈現“供需兩旺”勢頭
據上海易居房地產研究院統計顯示，9月份，10個典型城市土地成交建筑面積創下2012年來新高，共成交2878萬平方米，環比增長14%，同比增長3%。不僅各地逐漸開始增加供應，流標情況也有所好轉。
實際上，從8月份開始，各地推地節奏和房企拿地速度驟然加快。北京、上海、杭州、溫州、石家莊、廈門等多個城市密集推地。8月27日，杭州市國土局一次性推出七宗土地，成交價合計54.38億元。9月5日，萬科以13.65億元廣州搶地。9月6日，萬科以33.06億元拍下合肥“巨無霸”地塊……
各地土地市場在迎來9月成交高峰之后，10月份依然保持強勁的成交勢頭。土地市場頻現萬科、保利等大型品牌房企的身影，久違的“地王”也再次出現。
10月10日，保利建錦、信保(天津)股權投資基金聯合體45億元奪得上海徐匯區濱江商住辦地塊，成為2012年的上海總價新“地王”。12日，保利旗下子公司以32 .59億元的價格 摘 得 今 年 上 海 起 拍 價 最 高 的地塊―――楊浦區平涼街道商住地，再加上11日以21.24億元競得外高橋的熱門地塊，保利一周內在上海土地市場三次拿地，總出手金額接近百億。
據了解，四季度北京、上海、杭州等多地將有大量地塊入市。據近日杭州市國土資源局發布的土地出讓公告，10月杭州主城區將有超過20宗土地密集出讓，總面積近70萬平方米，超過1000畝，創年內杭州單月出讓土地面積之最。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，土地市場的回暖，從供應角度看，一是地方財政有壓力，所以推地力度大，且出讓底價設得較低；二是各地上半年成交出地少，年度供地指標差距大，下半年須多供地。從成交角度看，大房企資金好轉，過去半年剛需盤快速去化，急需補庫存，且對樓市走勢不再悲觀。
針對土地市場出現高溢價“地王”現象，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下，土地市場出現高溢價“地王”并非好事。如果當前土地市場正在醞釀2009年至2010年土地市場復蘇的行情，有可能使市場走向出現偏差，或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。
土地加大供給有利房價穩定
中國房地產業協會副會長朱中一認為，各地加速推地，一方面是土地出讓收益減少，地方財政吃緊，另一方面客觀上也起到了增加土地供應，穩定市場預期的積極作用。
根據國土資源部土地市場動態監測與監管系統的監測結果顯示，前三季度全國土地出讓總面積和價款分別為21.83萬公頃和1.67萬億元，同比分別減少9.7%和26.3%。其中，三季度出讓總面積和價款分別為9.02萬公頃和7175億元，環比分別增加30 .1%和47.6%，帶動前三季度降幅有所減小。
今年上半年，土地供應情況不容樂觀。據國土部統計數據顯示，上半年全國住宅用地供應量為4 .72萬公頃，僅 完 成 了 全 年 住 房 供 地 計 劃29.6%。
此前國務院督察組完成對16個省市“落實房地產市場調控政策措施情況”后也表示，部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%。
專家認為，土地供應下滑將會導致接下來住房的新開工量和供應量的下降，土地供應偏緊導致對未來房價上漲的預期增強。加快供地節奏有利于增加住宅供給，有利于從供需平衡方面抑制房價反彈。
“房價的合理回歸，起碼地價要平穩。”朱中一說，在各地的推地熱潮中，關鍵還是要控制地價的非理性上漲，防止地方政府因財政“吃緊”放松調控。
張宏偉認為，當前土地市場加大供應與地方政府推地的現象有利于未來房價的中長期穩定。但開發企業不一定有那么大的能力去“接盤”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，開發企業投資意愿尚未有太大信心，不會出現“搶地潮”。
土地市場并未完全回暖
根據國土資源部土地市場動態監測與監管系統的監測結果顯示，今年前三季度，全國土地市場維持整體偏冷格局，全國土地出讓面積和價款季度數據已連續四個季度同比下降。全國土地市場整體處于偏冷區間，尚不存在全面回暖的基礎。
記者注意到，雖然近期土地供應、成交繁密，但除了少數高溢價地塊，此輪推地，幾個城市走的都是低價路線，出讓地塊多以低溢價成交。萬科以13.65億總價在廣州搶的地塊溢價率僅8.3%。8月底，萬科以7.9億元拿下位于上海松江區的地塊，溢價率也僅9.27%。
張宏偉認為，個別“地王”并不意味著土地市場的回暖。在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，總價、單價“地王”只能是少數大型房企的“游戲”，對于大多數中小房企只能望而卻步；當前土地市場溢價率并不高，并且也和“低起拍價”價格有關系；今年以來高溢價和地王地塊大多數和地塊位置區位確實比較好，地段位置較好地塊當然會受到市場的追捧，但這些地塊不代表整個市場的趨勢。
此外，從土地市場來看，拿地主體企業來看已經呈現出分化態勢。拿地主體基本上為高周轉類型企業及央企地產企業，這些企業在前期通過降價跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的階段開始補倉拿地，而中小企業及高端產品定位的房企拿地動作及力度由于現金流不暢、對未來市場預期不明朗等均不及高周轉類型企業及央企地產企業。
張宏偉表示，從這些企業拿地的時機及原因來看，一方面是市場成交量持續回升之后開發企業資金面有所好轉，開始謹慎拿地；另一方面，土地市場價格尚是相對較低的時候，此時正值政府大規模推地的時機，是比較好的拿地“換倉”時機。
從機制角度完善樓市調控政策
國土資源部預測，隨著各地穩增長措施陸續出臺，宏觀經濟逐步走穩，土地供應將呈現穩中有升態勢。
專家認為，目前樓市調控政策效果明顯，但從長期來看，如果貨幣政策的微調繼續注入“活水”，土地價格延續上漲，一些地方經濟依賴房地產業的程度不減，房價上漲的內在動力有可能依然存在。
國家發改委主任張平8月29日向全國人大常委會作報告時說，近期房地產市場房價反彈壓力增加，下半年將加快建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系。
朱中一等專家認為，政府應通過穩定預期，防止恐慌性購房。多從土地機制角度改善房地產調控政策，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房價剛性上漲壓力，緩解地方財政對土地收益的依賴。
遏制房價過快上漲，就要遏制地價過快上漲。“遏制地價，就要拓寬房地產用地的供應渠道，增加有效供應。”朱中一建議，通過出臺優惠政策盤活舊城鎮、舊廠房、舊村莊的存量土地，探索將城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，對愿意在城市落戶的農民工，將其農村宅基地及房產作為資產進行流轉，提高他們在城市購買或租房的支付能力。
針對公共租賃住房用地偏緊的問題，朱中一建議積極拓寬租賃住房用地渠道，允許利用單位自用土地，農村集體建設用地等多種來源，建設公共租賃住房。
此外，探索從一次性收取土地出入金向年租制轉變，雖然減少了地方政府當年的一次性收入，但可以長期受益，擺脫對“土地財政”的依賴，也有利減輕消費者的購房負擔和開發商的購地壓力。
朱中一說，還要完善招拍掛制度，探索普通住房用地價格在標定地價的基礎上適當浮動機制，抑制普通住房用地的非理性上漲。
專家還建議，一方面要堅持限購等“堵”的政策不放松，另一方面應該出臺產業政策指導、支持開發商建造能滿足不同需要的多層次住房產品，從供應方面改善供求失衡的局面。
