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2024年11月24日
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10月10日，在中國房地產業協會市場委員會、易居（中國）控股有限公司、上海易居房地產研究院主辦、克而瑞信息集團研究中心承辦的《2012年三季度地產金融形勢發布暨中國城市房地產發展前景測評成果發布會》上，2012中國城市房地產發展前景測評報告及中國城市房地產市場風險排行榜發布，報告從五大二級指標、十一大三級指標出發，從供應關系、供應需求等要素判斷整體房地產市場的風險。
在本次發布會上，易居（中國）控股有限公司執行總裁、克而瑞信息技術有限公司董事長丁祖昱，易居房地產研究院院長、華東師范大學教授、博士生導師張永岳、中國房地產業協會市場委員會副秘書長、克而瑞信息技術有限公司研究中心總經理陳嘯天，中信證券(600030,股吧)地產行業首席研究員陳聰、融創集團營銷中心總經理張強先生分別精彩演講。
測評意義：重新劃分城市類別，多維指標提示發展風險
迄今已長達近三年的房地產調控對房地產行業造成了重大而深遠的影響。在這場大變革、大洗牌之中，經濟增長存疑、政策調控年年升級，市場需求也正在從“單一的剛性需求主導”向“多元化需求并重”的方向轉變。在這樣的背景下，房地產企業不斷分化，市場格局持續重組，企業城市布局面臨著嚴峻的考驗。然而，危機也意味著轉機。在新的形勢下，業界出現了“進軍三四線”、“回歸一二線”等不同的發展思路。
“對于企業來說有一個直接需求，因為現在城市房地產一方面存在著很大的空間，另外一方面也有巨大的成本。在投資決策的過程當中，如何能夠進行風險的提示，這是我們研究報告所想揭示的核心內容，也是我們這個研究報告對于各個相關企業所具有的價值所在。”易居房地產研究院院長、華東師范大學教授、博士生導師張永岳闡釋了2012中國城市房地產發展前景測評的意義所在。報告從市場需求、市場供應、市場供求關系以及城市內部、外部環境等各個角度出發，為企業規避城市房地產投資所可能存在的風險陷阱做一個提示，并且在這個基礎上能夠一起提出富有創意和切實可行的相關對策。
據了解，2012中國城市房地產發展前景測評包括了城市分類、城市前景、城市風險三個相互聯系的板塊。其中尤其值得一提的是對一二三線城市類別的重新劃分。報告從城市行政等級、城市經濟規模、城市人口規模三個層面建立評價指標體系，選取行政等級特爾菲法專家賦值、城市GDP、人均GDP、人均可支配收入、常住人口、城鎮化率等指標，對2010年底中國大陸287個地級以上的城市開展分類，劃分城市類型，從而為房地產研究以及企業決策奠定科學的研究基礎。
風險解讀：一二三四線城市依次遞增，四線市場風險巨大
“從我們這次的排序當中，一線和二線城市市場風險比較小。”丁祖昱表示。測評結果顯示，一線與二線城市從整體而言，由于龐大的市場需求，以及有限的土地資源，使得房地產市場供不應求明顯。而從房價收入比層面上看一線城市確實偏高，但考慮到其激烈的市場供求矛盾，高房價所帶來的風險仍然是可控的。對二線市場而言，市場正進入高增長期，部分城市房價相對超前但風險并不突出。
部分三四線城市的風險度顯然更值得關注。從風險榜單前50強來看，包括了拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大于需求的三線城市，更包括了41個四線城市，其中資源型城市鄂爾多斯(600295,股吧)等的房地產崩盤風險業已引發業界高度關注。
具體看來，個別三線城市市場“大躍進”背景下風險凸顯。隨著一二線城市房地產市場快速擴張、房價的持續高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發展樓市的行列中來，但其本身的需求體量其實并不足以形成支撐，這些城市未來風險正集中展現。
不同于前兩類城市，三線城市房價指標普遍不存在超前的因素，房價漲幅相比較于GDP和居民收入都處在合理范圍內，而個別三線城市風險主要表現在供求關系上。
四線城市則是由于土地放量普遍高于住宅市場消化能力，未來發展風險巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個指標相對來說比較居前，導致地廣人稀，土地供應多，供求關系失衡，供求關系逆轉。在這樣的情況下，這些城市當中如果大規模的做房地產開發風險是非常大的。”丁祖昱同時強調，這不是講四線城市不需要房地產開發，四線城市的進入還是要非常謹慎的，在這些城市當中，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應構成了這些城市最大的風險。
、市場需求和相對無限的土地供應構成了這些城市最大的風險。
