難以看懂的房價
時間：2012-10-05 10:38:32
來源：新華網 作者：烏夢達
新華網廣州10月4日電（記者烏夢達）現今的房地產市場，各類宣傳資料上房價優惠、特價、員工價種類繁多；政府出臺的統計數據和商業機構時常打架；統計房價和購房者現實感受明顯錯位。種種關乎價格的問題，令購房者霧里看花。
看不懂的特價、員工價、毛坯價
“金九銀十”是傳統的樓市銷售旺季，一些開發商打出不少優惠：九折促銷、特價單位、內部員工價、甚至毛坯價等種種說法讓購房者眼花繚亂，記者節日期間就接到了不少購房短信，如“內部價尊享九二折優惠，限期認購還可享受2萬抵10萬優惠”等。專家提醒，購房者需要透過吆喝看實質：“優惠價”到底是真優惠還是假宣傳。
“說白了，這其實都是開發商的包裝，沒什么差別。我們對購房者說讓他們享受內部折扣，比外部價便宜，很多購房者就覺得有賺頭。”一位房地產銷售人員告訴記者，其實所謂的特價也好、內部價也罷，叫法不一，實質半斤八兩，“開發商早就預設好了銷售指導價，這些名目不同的優惠只是給買房人一個說法，聽著好聽罷了，實質優惠并沒有那么大。”
廣州市民李立揚10月1日看了位于廣州市區的某高端樓盤，周邊樓盤均價已經3萬以上，開發商此前在宣傳中卻十分慷慨：毛坯公寓18000元起。
專家表示，很多開發商在宣傳時著力突出一個看似優惠的數字，背后卻不經意留一個伏筆，在“起”字上做文章。
“看了宣傳覺得價格低才來的。”李立揚告訴記者，看完了樓盤卻有點失望，奔著18000元的特價單位來，銷售人員卻告訴他特價單位賣完了。“和我說現在還有均價21000元左右的毛坯房，優惠力度也很大，原價27000元，是取消了價值6000元的裝修。”
但一些銷售人員告訴記者，所謂的樓盤特價單位一般只有幾套，掛羊頭主要是攬客，渲染降價效應，吸引客戶看房，實則沒有幾套。而他們的營銷關鍵還是通過精裝房“裸賣”找價差。
專家表示，目前開發商所謂的價值數千元裝修實質水分極大，宣稱6000元豪華裝修，實質成本可能不到2500元，卻可以給消費者造成大幅降價的錯覺。
統計與現實的感受錯位
廣州市民黃穗娟最近打算買房，但讓她頭疼的是，看統計局等官方的統計，廣州房價維持平穩、漲幅不大，但看房時中介和銷售卻極力鼓動她“快出手”，不然房價還要漲，“不知道該信誰。”
房價統計和現實經歷之間有些感受錯位，有類似經歷的消費者不在少數。以廣州為例，按照國家統計局公布行業數字，目前廣州平均房價在14000元左右。但暨南大學管理學院教授胡剛分析，一些市中心高價樓盤可以賣到4萬元，郊區樓盤售價8000元，因此，平均房價統計對不同消費能力的購房者指導意義有限。
專家分析，房地產成交價格走勢因區域而異，單純均價統計難以真實反映市場變化，由于成交均價體系存在缺陷，導致消費者直觀感受和統計數據之間出現反差。
在當前嚴格的限購政策約束下，一些開發商也逐步鍛煉出“抗藥性”。往往市場低迷時，開發商“保剛需、緩豪宅”，市場回暖后，又反其道而行之。廣東中原地產研究經理瞿中奇表示，當剛需住房大量成交銷售時，必然導致因為低價、郊區樓盤成交帶來的房價統計結構性下降。最后可能出現“平均下來沒漲，實則區域輪漲”的情況。
官方、民間數據打架該信誰
一些購房者反映，看到商業機構的統計和政府統計部門的統計時常存在差異，且幅度相差不小。廣州7月國土房管局公布的統計為例，7月樓價同比漲幅約8%，而網易同月統計則大漲22.5%。判斷房價走勢，是信政府還是信機構，成為擺在廣大購房者面前的一道選擇題。
專家分析，兩者間的數據差異主要取決于統計口徑和計算方法不同。廣州等一些地方政府部門統計的成交均價是選取新建商品住宅作為統計樣本，而部分房地產網站統計的樓價數據卻把辦公和商業性質的物業納入統計；在計算方式上，政府往往采用大范圍平均房價，而商業機構則經常以開發商和下屬各版塊上報作為基礎。
一些業內人士告訴記者，雙方的統計數據背后都有“難言之隱”。政府統計難以作假，為讓數據好看，不得已就會在“時間節點”做文章，通過是否發放預售證或控制網簽時間等方式調節數字，防止房價出現大幅波動；而一些公布樓市數據的民間房產分析機構基本是依附商業運營利益，當房產商業機構有意力推某些區域或某些樓盤，則會特別突出相應樂觀數據，制造“價升量增”緊張空氣。
對此，專家表示，雙方統計各有利弊：商業機構統計除了參考政府發布的成交信息，更依賴于開發商和自身上報，缺乏客觀性；而地方政府的統計數據雖然相對準確，但在統計方法上存在一定缺陷，難以完全反映區域變化。
