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2024年11月24日
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去年8月，浙江金華義烏市產(chǎn)生住宅用地全國總價地王。但該地塊的出讓金目前已逾期，迄今拖欠37.1億元。但開發(fā)商義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下簡稱現(xiàn)代房產(chǎn))卻自6月進場施工，建筑已出地面1層。
早報記者昨天從義烏市國土資源局獲悉，包括全國地王在內(nèi)，義烏至少有4塊地存在同樣情況，共拖欠出讓金60多億元。
這些項目雖然沒有取得預(yù)售證，也未繳清土地出讓金，但已開始銷售，且進場施工，有些項目甚至已結(jié)頂。眼皮底下的違規(guī)行為，并未被國土、建設(shè)等部門制止。再加上今年以來，義烏限購政策因到期未出新政致“真空”7個月等情況，此次土地違規(guī)現(xiàn)象的集中出現(xiàn)，被疑為地方政府默認開發(fā)商違規(guī)，意圖托市。
“開工是想壓縮成本”
未獲得預(yù)售證的樓盤，不能進行銷售備案，存在一房多賣的危險；開發(fā)商出售這樣的項目，是在進行違法交易，所以跟購房者簽訂的購房協(xié)議也不受法律保護
去年8月11日，經(jīng)過2小時251輪競價，現(xiàn)代房產(chǎn)競得義烏市區(qū)宅地“中心區(qū)07、08”地塊，規(guī)劃總建筑面積47.2萬平方米。該地塊以72.19億元的成交價高出起拍價1倍有余，成為當時住宅用地全國總價之王。
10余天后，現(xiàn)代房產(chǎn)在報紙上刊登整版廣告，“中心區(qū)07、08”地塊被定義為“現(xiàn)代城”住宅項目。神奇的是，去年8月底，離拿地不到20天，早報記者在現(xiàn)代房產(chǎn)銷售展示中心暗訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代城在以2.88萬元/平方米的均價銷售，若一次性付款，還可享受較大優(yōu)惠。然而，當時該地塊連出讓金的首付款都未繳納，迄今都未取得預(yù)售許可證。按規(guī)定，50%的首付款必須在出讓40天內(nèi)支付，1年內(nèi)付清尾款；然后才可能交付土地，供現(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)。
早報記者日前在現(xiàn)代城工地看到，139509平方米的土地被分成A、B、C、D等片區(qū)建設(shè)，建筑體分為地下2層，地上30余層，目前已出地面1層，預(yù)計2014年竣工。現(xiàn)代房產(chǎn)辦公室主任吳曉慶昨天告訴早報記者，現(xiàn)代城土地出讓金已逾期，尚有37.1億元未支付。目前公司資金緊張，暫時無力支付，但會盡快繳清土地出讓金。提前開工，也是想壓縮成本。希望樓市回暖，盡快回籠資金。
浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所主任戴和平表示，未獲得預(yù)售證的樓盤，不能進行銷售備案，存在一房多賣的危險；開發(fā)商出售這樣的項目，是在進行違法交易，所以跟購房者簽訂的購房協(xié)議也不受法律保護，一旦土地因出讓金逾期等問題被收回，購房者的利益將受損。
“虧本售房回籠資金”
義烏市國土局稱此前義烏從未出現(xiàn)土地出讓金拖欠現(xiàn)象，近期集中爆發(fā)，緣于宏觀調(diào)控下，樓市轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商資金回籠艱難，以及開發(fā)商對樓市前景判斷失誤等所致
2010-2011年，義烏房地產(chǎn)市場較熱，住宅、商住用地?zé)徜N，接連拍出高價，如2010年12月，城區(qū)北門街12號地塊經(jīng)700多次舉牌，以241.8%的溢價率成交，3.5萬元/平方米的樓面價成為義烏歷史新高。
早報記者從義烏市國土局獲悉，拖欠土地出讓金的4塊土地均為2010-2011年競得的住宅、商住用地，除現(xiàn)代城和北門街12號地塊外，還有同為現(xiàn)代房產(chǎn)以24.6億元競得的后宅商業(yè)配套中心地塊(現(xiàn)為“城北商業(yè)中心”項目)，義烏中廈房地產(chǎn)公司以10.97億元競得中興商業(yè)地塊(現(xiàn)為“中廈國際廣場”項目)。這些項目大多只支付一半出讓金。其中現(xiàn)代房產(chǎn)的兩塊地，共拖欠近50億元；中興商業(yè)地塊的出讓金早在去年8月便應(yīng)付清。
據(jù)了解，4個項目均存在違規(guī)銷售和施工，如至去年12月到期，但仍拖欠9億元土地款的北門街12號地塊，被開發(fā)商義烏都市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打造成高端住宅“都市·中央公館”。銷售人員告訴早報記者，建筑已經(jīng)結(jié)頂，底層為商鋪，往上均為住宅，目前在售均價4.1萬元/平方米，一次性付款可享受8.5折，即3.49萬元。項目暫時未取得預(yù)售證，購房只要先期支付200萬元，便可購買意向戶型，開發(fā)商會提供發(fā)票和蓋有財務(wù)章的協(xié)議，至年底領(lǐng)出預(yù)售證后簽署正式購房合同。
義烏市國土局副局長虞鐵民表示，此前義烏從未出現(xiàn)土地出讓金拖欠現(xiàn)象，近期集中爆發(fā)，主要是宏觀調(diào)控下，樓市轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商資金回籠艱難，以及開發(fā)商對樓市前景判斷失誤等所致。
業(yè)內(nèi)人士表示，“都市·中央公館”的樓面價3.5萬元/平方米，房屋保本售價應(yīng)不低于5萬元/平方米，顯然開發(fā)商是在虧本賣房。其目的跟其他3塊地違規(guī)售房一樣，是想盡快回籠資金，支付土地出讓金，盡快把樓造起來，兌現(xiàn)當初賣房契約。“總不能卷錢跑人吧！”
疑為地方政府“默認”
此次土地違規(guī)現(xiàn)象的集中爆發(fā)，同樣被部分人士懷疑為政府的默認，以致開發(fā)商可以先行施工，并在未取得預(yù)售證的情況下違規(guī)銷售
去年下半年，義烏樓市迅速入冬，成交量和交易價格直線下滑，其寒意綿延至今。近幾個月，雖然杭州、寧波等浙江城市樓市開始回暖，交易量急速增長。“但義烏仍然不好，很多樓盤滯銷。”現(xiàn)代房產(chǎn)辦公室主任吳曉慶表示。今年，義烏城區(qū)出讓了約30宗土地，基本為工業(yè)、商服(金融)用地，沒有一宗住宅用地。
去年3月，義烏出臺地方版限購令《關(guān)于進一步貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的實施意見》，并注明限購政策有效期至去年12月31日。但到期后并未延期，今年1-7月，義烏處于限購“真空”狀態(tài)，引起全國關(guān)注，被指政府托市。此次土地違規(guī)現(xiàn)象的集中爆發(fā)，同樣被部分人士懷疑為政府的默認，以致開發(fā)商可以先行施工，并在未取得預(yù)售證的情況下違規(guī)銷售。
虞鐵民在接受早報記者采訪時表示，市國土局對逾期土地均進行過電話和書面催繳，目前沒有有效辦法回收拖欠的出讓金。至于是否會回收逾期土地，他避而不談，只表示按土地出讓合同處理，但對合同中關(guān)于出讓金逾期的處理規(guī)定，則表示“記不清楚了”。
業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場冷清，項目難以轉(zhuǎn)手，政府若收回出讓金逾期土地，或會令其中的購房者不安。在此矛盾下，靜候市場轉(zhuǎn)暖，回籠資金，在繳清出讓金的同時，實現(xiàn)樓房竣工交付，或為嚴酷現(xiàn)實下的一種無奈。
