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2024年11月24日
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但一個值得注意的現(xiàn)象是，房地產(chǎn)價格與城市化卻出現(xiàn)了相互背離的逆城市化趨勢。
城市化率“倒U”過程
所謂逆城市化，就是許多原先來自農(nóng)村的城里人又回到農(nóng)村建房，準(zhǔn)備在農(nóng)村頤養(yǎng)天年的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象在長江三角洲已成一種趨勢。逆城市化現(xiàn)象將會嚴(yán)重阻礙擴(kuò)大內(nèi)需。
有專家指出，每增加一個城市居民，城市需新增固定資產(chǎn)投資50萬元，如果城市化率每年提高一個百分點(diǎn)，新增的城市固定資產(chǎn)投資需求就是6.6萬億元。這無疑是一個巨大的經(jīng)濟(jì)增長動力。“十二五”末期，城市化有望從當(dāng)前的不到46%提高到60%左右，這意味著有2億多人將從農(nóng)村進(jìn)入到城市。合理的邏輯是，擴(kuò)大內(nèi)需、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，需要做大做強(qiáng)城市化這篇文章。
農(nóng)民能夠在城市定居并逐步融入城市，一個基本條件是“住有所居”。一般來說，城市化率越高，意味著對商品房的需求 （包括租與購）越大，商品房的價格（租金或售價）也越高。但是，當(dāng)商品房價格上漲超過居民收入上漲幅度時，城市化的門檻將逐步提高，城市化的速度將受到影響，甚至出現(xiàn)“逆城市化”。
我們可以把改革開放以來30年的城市化進(jìn)程粗略地分為三階段：第一階段，1979-1995年間，城市化率從18.96%提高到29.04%；第二階段，1995-2005年間，城市化率由29.04％提高到42.99％；第三階段，2005-2008年，城市化率從42.99％提高到45.68％。
城市化率經(jīng)歷了一個“倒U”的發(fā)展過程，從年均增長0.63個百分點(diǎn)（前16年）到年均增長1.4個百分點(diǎn)（中間10年），然后迅速下降到0.9個百分點(diǎn)（后3年）。
根在控制房價收入比
什么原因使城市化率出現(xiàn)這樣的變化？
前16年，由于城市化發(fā)展戰(zhàn)略并未得到廣泛認(rèn)可，城市化率提高緩慢是可以理解的。中間10年，城市化發(fā)展戰(zhàn)略得到確定，城市房地產(chǎn)價格（租或售）還沒有上漲成為家庭的主要開支。較低的住房市場價格反而在一定程度上促進(jìn)了城市化的進(jìn)程，但是隨著房地產(chǎn)價格相對于居民收入的全面走高，后三年城市化率的速度快速下降，尤其是，2008年城市化率僅提高0.74個百分點(diǎn)，僅比前15年平均增速高0.1個百分點(diǎn)。換言之，如果房價超過居民收入差距過大，城市化率有可能在未來幾年停滯，甚至出現(xiàn)逆城市化—城市現(xiàn)有居民無法在城市支付居住價格，最后被迫離開城市。
需要深入思考如何防止這個趨勢發(fā)展下去。唯一辦法是，控制住房價格上漲與居民收入上漲的差距。第一，全面管制。改革開放前30年住房問題的嚴(yán)重性已經(jīng)說明，全面管制住房市場必然帶來房屋的短缺。第二，全面市場化。這顯然不是最優(yōu)選擇。在當(dāng)前貧富差距如此懸殊的情況下，全面市場化只會使住房資源集中在少數(shù)人手中。第三，重構(gòu)住房制度，加強(qiáng)保障性住房供給和加大市場化供給總量。前者要求政府把中低收入階層保障性住房問題解決好，后者則要求政府放開相應(yīng)的行業(yè)管制，鼓勵生產(chǎn)商更多地提供商品房。而這必然涉及土地制度改革，包括農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的改革，也包括政府對商品房的財稅政策調(diào)整。
從短期看，使房地產(chǎn)價格上漲速度與居民收入上漲速度相匹配，可以緩解社會矛盾；從中長期看，可以防止逆城市化的出現(xiàn)，保障城市化健康發(fā)展，進(jìn)而真正形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動力。
作者系中國（海南）改革發(fā)展研究院公共政策所副所長、副研究員
