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2024年11月24日
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這個信息給人以“牛市又現”的震動感，其實是一個常見的小把戲。就像股市里面一些自以為是的研究員用某個最好季度的增長率來推測某家泡沫公司的未來動態PE一樣，以顯示現在價值還是低估的。
我們認為中國樓市已經是深邃的慢熊行情。房地產以不敗的姿態走過了整整十年，它變成了這個時代最深刻的記憶，現在已經終結。有3個理由。首先，中國經濟增長正在以一種更堅定的方式變得平穩，中速增長時期到來。在限購的約束下，這意味著普通人的可支配收入增長一般會低于中速線的，這也意味著支持房價的所謂“剛需”變成“需干”。
其次，北京也許還有些多頭氣氛，但是就全國而言，這種氣氛是少見的，不足以支持整體。我們以房地產公司發布的2012年中報為例，上市公司存貨總量創近5年新高。如果翻閱最近三年的變化，我們會發現2010至2012年中期房地產的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國房地產庫存一直都是積壓再積壓。今年中報顯示房地產庫存14044.7億元，較去年末增長7.65%，去年年末又較去年中報增長為17.48%，2011年中報又較2010年末增長為20.38%。在目前的高價格坐標，房地產不是緊缺的，而是多余的。
由于最近三年都有足夠表現水平的通脹，意味著不缺乏“保值需求”。庫存如此瘋狂積攢，只能說明房價泡沫瘋狂刺激了房屋供應，同時又大大拋棄了需求。隨著居民可支配收入的下降，高房價將變得更加危險“待破”。
再次，從資產選擇來看，房地產也變得暗淡。用一個簡單的模型：過去2成貸款買房，然后放租，短期收益率可以達到“5倍租金率”，但二套房變成6成之后，大幅度壓縮了杠桿，現在收益率都低于3年期銀行存款。自住遭遇收入不足以匹配按揭流，二套房遭遇投資不合算。
房地產高庫存導致房企不愿意買地，地方政府賣地收入急劇下滑。一些地方政府又將遭遇平臺貸的還債期。別無他法，地方政府一定要主動打破堅冰，大規模低價推地。這時候房企拿到低價地之后，愿意降高價房來“迎合”市場需求。再加上鋼材(3406,162.00,4.99%)水泥目前都是下跌態勢，房企的成本項下降，則變得有動力來“遷就”萎縮的市場需求。當然，如果房企采取不拿地、維持現有規模不降價，那么土地財政枯竭的地方政府則被迫加入更嚴厲房產稅的陣營，通過增加二手市場的持有成本，打擊價格，然后傳遞到一手市場，那將產生房價雪崩式的結果。
