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2024年11月24日
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房產稅征收技術的官方儲備
陳杰是國內增值稅改革的啟動者，也是目前正在進行的房產稅改革的主管官員。
在2011年12月海南三亞召開的“全國部分省市財產行為稅工作座談會”上，陳杰提出，2012年稅收政策改革工作重點之一是在湖北、湖南兩省開展房產稅、城鎮土地稅合并的改革試點，對企業和單位按評估值征稅。
據悉，與上海、重慶房產稅改革試點主要側重求解如何將房產稅征收范圍從營業性房產擴大到到非營業性質的住宅類物業上不同，湖北、湖南兩省開展的試點則將側重于如何將房產稅的計稅依據由房產原值或租金改為評估市場價，并將房產稅與城鎮土地使用稅合并。
在此次對房產稅改革工作意義重大的座談會上，陳杰帶領的國稅總局官員及海南等11個省市地稅局分管局領導和相關處室負責人還討論了“全國房地產估價技術應用工作高級專業人才培養計劃”。該計劃的成果，即近期流傳甚廣的“國家稅務總局組織來自全國30多個省市的71名稅務系統工作人員在中國人民大學學習房產稅批量評估技術”的消息，確切地說是中國人民大學公共管理學院與國家稅務總局合作舉辦的房地產估價技術應用工作高級專業人才培訓班，該培訓班5月16日在人大公管學院開學。
估價師崔太平指出，二手房稅收征收的稅基涉及的“批量評估”，要求給出每一戶的評估價格。這需要采集所在城市的房地產數據庫，根據不同樓盤之間，以及同一樓盤不同樓棟之間，以及同一樓棟不同樓層的各戶之間進行價格差異調整，由計算機自動得出評估結果。
事實上，存量房批量評估技術本身并非針對房產稅改革而推出的新思路，按照國家稅務總局的要求，今年7月1號開始，各地二手房交易稅費的征收以估價結果為基礎，當事人申報價格高于評估價格的，稅基以申報價格為準，低于評估價格的，以評估價格為稅基。交易過程增加估價環節，催生了批量評估技術，只不過其初衷是為了防止僅以自行申報的交易價格為準，而產生的“陰陽合同”逃稅行為。但這一技術恰恰也對解決此前業界對房產稅按原值征收是否能達到調節初衷、是否符合公平性原則的爭議有所幫助。
盡管該培訓班的主要學習內容是技術應用與操作，但稅總對該培訓班抱有更高的期望。國家稅務總局教育中心副主任顧小波則希望首期培訓班學員“把自己培養成各省房地產估價技術應用工作的專門人才”。
種種跡象表明，房產稅，這一房地產業界、學術界、政界和社會輿論討論多年而經常傳出“將加快推出”消息的稅種，這次可能是真正的“狼來了”。
試點先行，規避立法懸疑
“其實人大的培訓班僅僅是個改革進展中的例行工作，改革在兩三年前就已起步，現在是在進展過程中，‘十二五’期間應該就會推行。不過，可能會繞過討論多年難以理順思路的全國人大立法工作，不直接對現有的稅法進行調整，而可能會先在一些條件成熟的一、二線重點城市，住房信息聯網程度高的城區推廣，這樣做相對容易。”一位接近稅務系統的業內人士表示。
財政部財政科學研究所所長賈康去年的一次公開表態，也佐證了這位人士的觀點。賈康說，推進房產稅改革，可以抓住“試點”這個字眼，因為在改革進展中試點推行房產稅，不需要立法，“做試點，不是要違背法制化的原則。改革需要試點，但不是先要形成法律，再來確定試點，這兩者不是非此即彼的關系。”
“事實上，房產稅改革之所以會在現階段加快推進，其動機和房地產調控、抑制房價過快增長等并沒有太直接的聯系，增加稅收才是主要的目的。同時也是為土地增值稅的取消做準備，土地增值稅一取消，房產稅就需要跟進。”上述人士說，房產稅的測算指標可能會“以不減少過去已形成的房產稅收為標準”。也就是說，在一系列減稅措施之后，將以開征房產稅作為一個增收渠道。
陳杰在海南座談會上指出，“2012年社會經濟發展形勢對稅收任務提出了較高的要求，財產行為稅同比增幅可能會全面下降，要把握好財產行為稅改革和2012年全國保經濟增長、保穩定的關系……要注重分析形勢，根據形勢來確定工作任務，不能像鴕鳥一樣，把頭鉆到沙子里面，自顧自。”
上述人士說，“加快推進各地試點，是為了在各地財政收入減收的情況下給地方政府開拓一個增收渠道，這樣地方就不用僅指望中央來幫地方對付未來可能面臨的財稅減收危機。”
收房產稅，或將設“稅警”
但是，房產稅的征管，仍然是現階段房產稅改革的難點。“如果要出動警力上門查稅收稅，那就需要協調各地公安部門，會很難辦到。”上述人士預計，未來稅務系統可能會成立稅警部門，此外，有可能從上門征收方式轉變為通過短信、電話通知，并和工作單位等社會身份相關聯，輔以重點查處的做法。
在各地按照評估價作為二手房交易的計稅依據后，二手房交易稅負有了不同程度的提高。例如在廣州市，以前二手房交易申報的計稅價格多數都低于實際市場價，但試點按照評估價、申報價兩者取其高核定后，核價系統均價要比之前高出10%-20%，某些街道核定均價由近8000元/平方米，調高到10000元/平方米。
但這不算調價幅度最高的，稅務師郭偉表示，有的城市片區出現了核定均價從 8000元 /平方米漲到14000元/平方米的現象。他說，房產稅開征，需要注意公平問題，“現在的評估思路，是由各地稅務機構來估價。從公平原則來說，稅收評估要多方參與，而不是稅務局說算你多少錢就多少錢，否則是和《征管法》后置法的精神相違背的。”
深圳智慧源管理咨詢公司總經理李明俊認為，“深圳、北京就算開征，也會和上海、重慶一樣，一定會妥協，照顧各方利益。”他說，目前的上海、重慶兩個試點是不同利益群體博弈下產生的，但難以達到房產稅出臺的初衷，例如將土地出讓金改房產稅，以解決地方政府寅吃卯糧問題。
