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2024年11月24日
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近期市場關(guān)注集中在以下疑問上：新一輪調(diào)控政策是否會出臺，力度會有多大？房地產(chǎn)市場回暖的勢頭是否就此戛然而止？從發(fā)達(dá)國家的實踐看，房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個“逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事”的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控短期行為，決策機(jī)制比較簡單，形象點就是“面多了添點水，水多了添點面”。但是，具體到中國這個問題則復(fù)雜很多。回顧近年來我國房地產(chǎn)調(diào)控歷程，類似的疑問也出現(xiàn)過很多次。就我國下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策走向，需要展開深層次分析。
從經(jīng)濟(jì)層面講，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控如此艱難，是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛與追求經(jīng)濟(jì)增速這對矛盾難以平衡的一個凝縮。我國30年經(jīng)濟(jì)高速增長靠的是要素紅利和制度紅利，但這兩大紅利的釋放已接近尾聲，經(jīng)濟(jì)增長水平的中樞不可避免地臺階式下移。啟動新一輪經(jīng)濟(jì)增長需要在經(jīng)濟(jì)體制上實現(xiàn)轉(zhuǎn)型和突破。但是，金融危機(jī)不僅蔓延至今，破壞力大，而且暴露了中國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長模式的弊病和脆弱性，甚至將支撐這種模式的內(nèi)外部循環(huán)鏈條部分破壞。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型在短期內(nèi)難以見效的情況下，管理層不得已再次祭出依靠要素規(guī)模投入獲得投資增長的傳統(tǒng)模式，寄希望在“發(fā)展中解決問題”，這就要求“高壓”的房地產(chǎn)調(diào)控政策必須適當(dāng)松綁。
但是，我國當(dāng)前面臨的形勢已經(jīng)不容許再經(jīng)歷一輪房價上漲。一方面，房地產(chǎn)投資需求若再次興起，將對本已艱難的實體經(jīng)濟(jì)投資產(chǎn)生新一輪抽血效應(yīng)，實業(yè)振興和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的任務(wù)將更加艱難。另一方面，房地產(chǎn)問題遠(yuǎn)不止是經(jīng)濟(jì)問題，近年來房價快速上漲引發(fā)的征地拆遷沖突、貧富差距、住房困難等問題，已經(jīng)使房地產(chǎn)成為我國“民怨”和社會不穩(wěn)定最為集中的一個領(lǐng)域。
近期，管理層降低首套房的購置成本以帶動市場銷售增加，并在不觸碰限購、限貸的前提下，對于地方的“微調(diào)”行為適當(dāng)提高容忍度，以實現(xiàn)穩(wěn)增長與控房價的艱難平衡。但對于地方政府來講，“微調(diào)”幅度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。當(dāng)前，地方政府對于土地的依賴已經(jīng)到了無以復(fù)加的地步。
2009年擴(kuò)大內(nèi)需以來，地方規(guī)劃了很多周期性較長的基礎(chǔ)設(shè)施或市政設(shè)施大型項目。上述很多項目當(dāng)前正處于全面施工和竣工階段，正在等待資金大量投入，有部分項目的開工也在等待資金。這些項目前期投入的資金也到了需要償還的階段，也在等待資金。這些均需要增加地方政府的土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。但是，房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的僵局――“銷售低迷―庫存攀升―預(yù)期悲觀―縮減開工”，根本不是“微調(diào)”所能夠改變的，土地市場冷清的局面也就難以改觀。
這就可以解釋，為什么4、5月份主要城市住房成交均有10%-20%的環(huán)比增長，但土地市場依舊較為冷清的原因。這是因為，針對首套房的優(yōu)惠政策對于全面消化開發(fā)商日益攀升的庫存作用甚微，難以提振開發(fā)商拿地的積極性。進(jìn)入6、7月份，隨著對于地方微調(diào)底線的明確和對部分闖關(guān)者的制止，地方對于政策的突破只能轉(zhuǎn)入地下和以“只做不說”的方式進(jìn)行。地方政府“微調(diào)”的深入及其示范作用愈演愈烈，并在事實上將限購、限貸政策的作用部分抵消了，這是主導(dǎo)近兩個月市場快速回升的主因，也是“排隊搶房”和“地王”等現(xiàn)象再現(xiàn)的主要原因。
因此，此次管理層督察的目標(biāo)非常清晰，即及時糾正地方政府 “突破限購和限貸紅線”的越界行為。可以預(yù)見的是，對于再次越界的地方政府，不再是僅僅采取簡單叫停的做法，取而代之的是問責(zé)等更嚴(yán)厲的手段，確保限購、限貸政策執(zhí)行效力。
至于會不會出臺新的、更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如近期傳言的擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點、取消房屋預(yù)售制度、擴(kuò)大限購范圍、二手房交易按評估值征稅等，在穩(wěn)增長被置于相當(dāng)重要的位置時，出臺的可能性很小。目前，房價之所以反彈還是由于地方對限購、限貸政策的消極執(zhí)行，以及私下里的小動作突破限購、限貸政策。因此，力保限購限貸底線不被突破，是下一步房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點。盡管未來市場需求將仍舊以剛需為主導(dǎo)，但由于我國居民對房價上升的慣性預(yù)期還沒有改變，隨著貨幣政策寬松通道的打開，房地產(chǎn)市場緩慢回升的態(tài)勢將不會扭轉(zhuǎn)。
