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2024年11月24日
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2012年2月22日國家統計局發布的《中國2011年國民經濟和社會發展統計公報》指出，中國城鎮人口首次超過農村人口，比例達到了51.27%，城鎮人口達到6.9億。今年3月份，社科院研究報告顯示，中國要實現75%城市化目標應該在2040年左右，也就是說還需要30年。如果要完成2030年67.81%的城市化水平，意味著城市化率每年要提高1個百分點，也即每年1400萬人口轉移到城市。
中國城市化率與買房心理預期
目前，全球的城市化率為51.3%，其中發達國家城市化率一般在80%左右。非常巧合的是，2011年中國官方公布的中國城市化率剛好也是51.3%。
中國城市化進程剛過半，要達到發達國家75-80%城市化率的水平，至少還需要30年。這成為中國城市規劃與發展的中心命題，也成為中國民眾“有錢就堅決買房”的一切理由和心理預期，也成為過去十多年里，中國房地產超高速發展的堅定信念和堅實基礎；更是中國在奇高的房價上繼續再攀“珠穆朗瑪峰”價格的堅實邏輯。
“75%的目標、還需30年城市化進程”，對于中國購房者來說，不要說中國的城市化還有30年，即便只有10年，住房也值得買進、再買進。
從農村長期居住人口角度來反推中國城市化進程。不論是誰、不論是過去還是現在，只要去農村都可以觀察到這樣一個事實：農村長期居住人口全為“389961部隊”。也即農村留守人員絕大部分是婦女（38）、老人（99）、兒童（61）。這表明，農村的青壯年人口毫無疑問早就全部流向了城市。
我們用第一、二、三產業收入水平差距角度驗證以上觀察，第一產業的農業極低收入與城市二、三產業打工相比，年均收入至少相差10倍以上。也就是說，沒有人傻到會愿意留在農村。
2004年以來東部城市制造業出現的“民工荒”，形成生了一個巨大的悖論：一個13億人口的大國怎么會有“用工荒”出現？作為全球制造業第二大國的中國早已成為“全球工廠”了，為何“民工荒”近年來還有蔓延到東部城市的趨勢。更大的悖論還在于，一個城市化率僅剛過半的13億人口大國，民工荒或用工荒又如何能夠解釋？難道農村還有青壯年轉移不出來或沒有轉移出來？
筆者愿意大膽的推論，中國的城市化率在70%上下農村長期居住人口的“389961部隊”不應該超過30%。這個推論，唯一可反“質疑”的，就是戶籍人口與常住人口差異。
對于農村二、三代農民工而言，他們已經不可能在回到農村務農了。如不能在城市里“立地成佛”（城市戶籍），也斷無可能回頭是岸（農村務農）了。即便是由常駐人口變換成流動人口，他們仍會留在城市里。
我國土地城市化（而非農村人口城市化），采用的是被媒體稱作“攤大餅”擴張的城市化模式，而城市化過程中采取的是，把農業用地轉變為非農建設用地的方式。
2010年，官方媒體就曾批評城市化中的“大躍進”現象，指出很多城市的發展方式不且實際，貪大求洋。推進城市化的沖動來自對土地財政的依賴。千方百計把農民集體用地變為城市建設用地，違法拆遷、暴力拆遷時常發生。全國有655個城市正計劃“走向世界”，200多個地級市有183個計劃建設“國際大都市”。《人民日報》引述學者的話說，中國城市化進程有兩個明顯特征：一是土地的城市化快于人口城市化，二是經營城市的沖動超越經濟發展規律。
其實，每一個城市居住者都可以觀察到自己所居住城市面積的快速增長。
根據來自中國社科院的研究報告顯示，多年來中國城市土地征收的數量有增無減，2005年征收面積445.4萬畝，2010年就增加到688.9萬畝，年均增幅超過9%。但從中國農業用地減少調查數據來看，農村減少的土地比城市用地增加的數據要大的多（在中國這并不奇怪）。從1996年至2002年，中國耕地面積年均凈減少1027萬畝，其中2003年一年凈減少3400萬畝。
城市住房的各種現實困境
再從城市已建和在建房屋數量角度來考察。
已被世界公認的“勞倫斯魔咒”左右。勞倫斯魔咒說的是，摩天大樓建成之時，就是經濟衰退之際。
最近不少媒體披露了這樣的信息：據不完全統計，全球在建的摩天大樓有87%在中國，目前我國在建摩天大樓總數已超過200座，相當于美國已經擁有摩天大樓總量。預計未來每天就有一座大樓封頂。以中國GDP不到美國的一半、人均GDP不及美國1/10、人均收入只有美國1/20，可以支撐如此多的摩天大樓嗎？
購物中心建設成擺設。媒體今年4月份報道，國際地產經紀商世幫魏理仕近日公布了“全球零售業調查數據”。在全球購物中心建設規模“十大”城市中，有8個在中國，其中前三位分別是天津、沈陽和成都。天津約有16家購物中心在建，總面積達245萬平方米，相當于25個西單大悅城。除非將消費僅占GDP36%快速提升一倍，否則，如此龐大的購物中心只能是擺設。
個人住房中的爛尾樓風險。今年4月21日《經濟觀察報》，以“在建房產項目逼近48萬公頃國土部警示爛尾樓風險”為題文章中，國土部提供了截止到2011年底的兩個數據：15.4萬宗和47.99萬頃。這兩個數據相當于過去三年年均供應量的4倍。
今年5月份，西南財經大學推出了《中國家庭金融調查報告》引起了不小的轟動。轟動點有兩個，第一個是，“中國自有住房擁有率達九成”；第二個更具爆炸性：中國家庭總凈資產為69.1萬億美元，美國家庭總凈資產為57.1萬美元，中國家庭總凈資產比美國高出21%。而該報告還提供了這樣一個數據表明：中國城市居民人均擁有住房1.2套。而媒體也披露了6月份云南昆明市市長一個講話中稱：“有權有錢部門的人員有4、5套房子很普遍。”后者，符合筆者和多數城市居民的切身感受。
中國目前到底有多少已售空置房、開發商待售庫存房和在建房，無人能夠得到的相對準確的數據。但從以上或更多的數據完全可以表明，“住房”的城市化率，已遠超過“51.3%、剛過半的城市化”的給定目標。
如此，中國房地產市場的未來發展可能會面臨災難性的“冰凍”后果。同樣，中國的城市規劃、設計和基建項目或許大多數會面臨：“重整河山待后生”了。
從中國的城市化進程看，目前的房價已經成為“珠穆朗瑪峰”的價格了，這實在讓人覺得可怕。
