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2024年11月24日
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土地市場在沉寂了許久之后，接連爆出幾個所謂的“地王”。
從廣州珠江新城地塊到北京萬柳地塊，這些“重出江湖”的“地王”，刺激著購房者脆弱的神經(jīng)。甚至有人懷疑， 這些“地王”是地方政府和開發(fā)商合謀“造”出來的，來干擾人們對調(diào)控的預期，刺激更多的購房者恐慌性入市。
其實細細分析，事實并非如此。拿廣州所謂的“地王”來說，一是所拍賣地塊位于廣州市中心絕版地段，屬于中央國際金融商務區(qū)；二是地塊總面積較小，且是商業(yè)性質(zhì)，受到開發(fā)商追捧本是自然。再看北京萬柳“地王”，地處成熟的高檔社區(qū)，擁有大型商場，靠近地鐵站，周圍有清華、北大等名校資源，有開發(fā)商表示，作為萬柳區(qū)域所剩無幾的純住宅地塊，實際上，這塊地賣價并不高。
雖然，這些零星出現(xiàn)的所謂“地王”并不具有標桿意義，但卻真實地影響了部分購房者的市場預期，房地產(chǎn)市場再次進入敏感階段。
大幅溢價、“地王”頻現(xiàn)的市場基本面不存在
“地王”重出江湖是不是房價、地價全面上漲的前奏？當前土地市場的真實情況如何？
先看一組權(quán)威數(shù)據(jù)。日前，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%，降幅進一步擴大。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，上半年地價總體平穩(wěn)，同比增速持續(xù)放緩，105個監(jiān)測主要城市中有53個城市住宅地價環(huán)比持平或負增長，而同比負增長的城市由上季度的19個增至32個；自2011年以來，底價、低價成交貫穿整個土地市場。上半年，房地產(chǎn)用地流標流拍共1882宗，而去年同期為1018宗。
這些都表明，當前土地市場依然處于盤整下行階段。實際上，2011年5月，國土資源部曾下發(fā)文件，明確全國所有縣級及以上城市及時上報招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的異常交易地塊。根據(jù)此通知，今年上半年，全國共上報此類房地產(chǎn)用地24宗，遠少于去年同期的433宗。這24宗地，主要分布在北上廣等重點城市，用途以商業(yè)服務業(yè)用途為主。
國土資源部有關(guān)部門負責人表示，這24宗地對市場整體格局特別是對住房用地難有實質(zhì)性影響。而且已供土地和待售房屋的庫存壓力仍然很大，很多城市商品住房庫存都達到或超過了2008至2009年間的高峰，加上去年底全國未竣工房地產(chǎn)項目約15萬宗，面積約48萬公頃，約為前三年房地產(chǎn)用地平均供應量的3.4倍，市場尚需幾年來消化。大幅溢價、“地王”頻現(xiàn)的市場基本面不存在。
正確引導土地市場的預期
雖然“地王”沒有頻出，但一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)所反映出的問題仍值得高度關(guān)注。
國土資源部數(shù)據(jù)顯示，二季度，105個監(jiān)測城市中住宅用地價格環(huán)比持平和負增長的城市個數(shù)由上一季度的58個減少到53個，全國地價總體水平持穩(wěn)微升。隨著宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整，特別是貨幣政策的調(diào)整，房價和地價上行的動力有所增加。
中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說，當前，一要防范寬裕的貨幣資金再次流向房地產(chǎn)業(yè)；二要考慮商業(yè)地產(chǎn)的市場容量，既要關(guān)注商業(yè)項目的空置情況，也要關(guān)注資本抽離住宅領(lǐng)域后的選擇性炒作。
針對當前的土地市場狀況，為了不讓“地王”干擾預期，國土資源部明確表示，將繼續(xù)堅定不移貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，積極配合相關(guān)部門，繼續(xù)做好土地供應與市場調(diào)控工作，嚴格執(zhí)行并完善房地產(chǎn)用地異常交易地塊的報備制度，防止出現(xiàn)商服和住宅高價地，擾亂市場預期；嚴格落實首付款比例、繳款時間、禁止捆綁出讓等政策要求，規(guī)范各地土地出讓行為；強化對已供土地開發(fā)利用情況的監(jiān)管，狠抓閑置土地的清理和處置，促進已供土地及時形成有效供給；積極配合相關(guān)部門，密切關(guān)注市場變化，發(fā)揮政策合力，堅決遏制市場異常波動，堅決防止房價反彈。
