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2024年11月24日
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在2012年上半年剛剛結(jié)束、市場成交量逐漸回暖的時刻，合作建房之風(fēng)再度席卷北京樓市。7月11日，北京合作建房項目舉行新聞發(fā)布會，擁有多年房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗的孫智群進(jìn)軍合作建房，聲稱其建設(shè)的房子比市場價低40%。沉寂多年的“合作建房”重又進(jìn)入人們的視野。
買房人聯(lián)合做開發(fā)商，共同出資、選地、設(shè)計施工、驗收入住，以節(jié)約成本，建設(shè)低于市場價的房子。2004年，聯(lián)想IT工程師于凌罡在中國首次提出這種購房理念，但是因為5次拿地失敗，合作建房項目終告失敗。
近10年之后，復(fù)制于凌罡模式的趙智強、孫智群等人能不能夠成功，合作建房到底有什么魔力令人趨之若鶩，記者采訪了合作建房的發(fā)起人孫智群、曾世平等，探討合作建房的樂與憂。
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承諾房價比市場便宜四成
毫無疑問，個人合作建房最為吸引買房人的便是房價低廉。孫智群在新聞發(fā)布會上公布了通州北關(guān)環(huán)島往北地塊和大興龐各莊地塊成為北京合作建房的意向地塊。據(jù)其描述，通州及大興地塊交通狀況良好，面積大小合適，體量容易操作。核算地價成本及建安成本后，通州房價確定在8900元，大興為7624元。該均價由地價成本、土地成本和綜合建設(shè)成本組成，將有2%的浮動資金。
他還透露，在住宅設(shè)計方面，計劃戶型實際使用率和使用效果大于商品房戶型面積，共設(shè)一居、二居、三居、四居四種房型，平均面積在80平方米左右，10萬平方米的土地需召集1300戶合作者。
這樣的價格在通州和大興的同等位置極具競爭力，但也有不少人對合作建房能否在招拍掛時競爭過實力房企奪得土地提出質(zhì)疑。孫智群回應(yīng)稱，土地市場冷暖均是雙刃劍，“土地市場很冷，必然導(dǎo)致房價下降的預(yù)期，大家都在等待，這個時候我們推出合作建房更有意義。而土地增值的時候，房企的拿地?zé)崆橛只貋砹耍科笸ㄟ^加價拿地，成本提高，房價又會提升，又會讓大家看到合作建房的好處。所以我認(rèn)為在一段時期之內(nèi)，合作建房的成功率增加了。”
另外一個合作建房項目的發(fā)起人曾世平也強調(diào)了房價的優(yōu)勢。他說：“有錢人可以買商品房，困難人群可以申請公租房、經(jīng)濟(jì)適用房，唯有處在夾心層的人群沒有合適的房子，合作建房的潛在客戶正是這些人。”他認(rèn)為，保守估計也能比同地段的商品房便宜四成。個人合作建房首先節(jié)省了融資成本，這部分成本大約占房價的15%—20%；再就是銷售成本，不需要搞專門的售樓處，也不用招聘售樓小姐，這部分費用大約占 10%—15%；還有就是公司利潤，一般房地產(chǎn)企業(yè)利潤最低也要在20%，而合作建房僅僅有3%的管理費。此外還能省一筆的就是“公關(guān)費用”，“所以便宜四成不是毫無根據(jù)的吹噓”。
與孫智群高調(diào)公布意向地塊不同，曾世平顯得非常謹(jǐn)慎。他透露，目前已經(jīng)選中了兩個目標(biāo)地塊，在南四環(huán)與南五環(huán)，這里相比較通州地塊更加接近市中心，交通便利，而且開發(fā)程度低，價格相對便宜。不過，他沒有透露地塊的具體位置。“吸取了之前北京合作建房失敗的經(jīng)驗教訓(xùn)，拿地還是低調(diào)些為好”，他說。
合作建房這個概念由來已久，在國外合作建房項目往往能夠獲得政府的支持。我國也有相關(guān)的政策，1991年12月31日，由國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》第六條：“住房投資和建設(shè)體制問題。住房投資和建設(shè)體制的改革，就是把現(xiàn)行由國家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制，轉(zhuǎn)換成國家、集體、個人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制。各地政府應(yīng)大力支持單位或個人的集資、合作建房，特別是結(jié)合“解危”、“解困”進(jìn)行的集資、合作建房。計劃、金融、財政、稅收、城建、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)該積極配合、支持，通過減免稅費等扶持政策，努力降低建房造價。”
1994年7月18日，由國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，充分發(fā)揮各方面積極性，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造。”以上從政策上闡述了國家對個人集資建房的態(tài)度是鼓勵與支持的。
實際操作中，合作建房者并沒有獲得政策上的具體支持，曾世平說：“我們在溫州的合作建房項目完全按照商品房建設(shè)的流程來操作，審批的過程更加復(fù)雜了。”
報名人數(shù)不足 購房者在觀望
7月12日，孫智群開放的合作建房項目接收到的報名者還不到百人。而另外一個項目負(fù)責(zé)人曾世平告訴記者，他們現(xiàn)在已經(jīng)有五百人報名了，可是仍然沒有達(dá)到預(yù)期的數(shù)量。
合作建房因其特有的方式而能夠有效控制成本，但前提是能夠有足夠的資金拿到土地。前期的準(zhǔn)備工作非常重要。曾世平說：“北京的地塊比較大，需要吸納的合作者多，在管理和資金方面的壓力也非常大。”孫智群負(fù)責(zé)項目首先需要交納25萬元的預(yù)付款，而曾世平負(fù)責(zé)的項目只需交800元的報名費；盡管有500人報名，但究竟有多少人是真正的合作者還未可知。
購房者的觀望態(tài)度在孫智群和曾世平等人看來是正常的，畢竟要將如此巨額的資金投入到一個還未可期的項目之中需要巨大的勇氣。如何建立起組織者與購房者間的信任，也是合作建房必須要跨過的一道坎。
孫智群介紹說，在地塊招拍掛環(huán)節(jié)，買房人要向銀行專管賬戶打入資金。設(shè)計、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)都將進(jìn)行公開招標(biāo)，做到公開公正。如果買房人想中途退出，將退還購買者的本金和利息。不論拿到的地塊處于什么位置，合作建房的價錢，都會比開發(fā)商建設(shè)的房價低百分之四十左右，價格優(yōu)勢是關(guān)鍵。即使在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，我們也會根據(jù)買房人需求，和公交部門洽談，增加那里的線路。
孫智群同時介紹了北京合作建房的組織架構(gòu)，未來合作建房組織將包括五個職能板塊：資金監(jiān)管委，保證資金的安全；成本核算部，價格是否合理，由成本核算委員會進(jìn)行監(jiān)管；工程質(zhì)量監(jiān)督委員會；監(jiān)察部及法律顧問。他說，有了程序和組織架構(gòu)的保障，合作建房的成功性將大大提高。
曾世平的項目也意識到了這個問題，他們的辦法是在銀行建立委托賬戶。合作建房的全部資金都在這個委托賬戶之中。這個賬戶的動用需要合作建房組織者、業(yè)主代表和銀行三方面的簽字。假如拿地不成功，將會全額返還預(yù)付資金。
合作建房的熱潮引起了一些部門的注意，北京市國土局方面曾經(jīng)表示，住房建設(shè)用地只能由具有開發(fā)資質(zhì)的公司通過競拍獲得土地的建設(shè)使用權(quán)。而具有土地開發(fā)資質(zhì)的公司，只要手續(xù)齊全，就可以土地競拍。北京市住建委方面也表示，對合作建房目前沒有明確規(guī)定，但按照現(xiàn)有法規(guī)，只要委托的開發(fā)商有正規(guī)的手續(xù)即可。
中國律師精英網(wǎng)首席律師尹富強提到，合作建房從法律上來說沒有障礙，而且能有效減少中間環(huán)節(jié)，在一定程度上避免灰色支出的空間。趙智強團(tuán)隊中的律師孟憲生則稱，合作建房項目在國外已經(jīng)發(fā)展得非常成熟，只不過國外是以住宅合作社的名義去操作，而國內(nèi)雖然也有一些這樣性質(zhì)的住宅合作社，但由于合作建房多年擱置不提，這些合作社也都不再以此為業(yè)了。孟憲生也是最早的合作建房發(fā)起者之一，還曾參與過于凌罡的合作建房計劃。在他看來，合作建房是個可行又有益處的好事，“嘗試著推行，沒什么不可以的。”
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合作建房的春天還沒來
對于合作建房的前景，許多業(yè)內(nèi)人士都持懷疑的態(tài)度。拿地太難了，于凌罡就是倒在了拿地的環(huán)節(jié)。和他競拍的都是資產(chǎn)雄厚、財大氣粗的房地產(chǎn)龍頭，許多甚至有央企的背景。曾世平打了個比方，假如央企要是看中一塊地，它不介意多舉兩次牌。對于合作建房者來說，資金是定額的，假如地塊超過了預(yù)期的價格，就很難拿到。“假如多個一千萬，我自己就能做主，再多了就不行了。”曾世平說。
即使拿到了地，房子怎么建起來，怎樣保證質(zhì)量、控制成本？也是一個難題。面對比市場價低40%的房子，北漂一族們很難保持冷靜。在趙智強為合作建房創(chuàng)建的QQ群里，每天都有人在熱烈地討論，在這些人眼里，錢是唯一的問題，其他的都好辦。這些人來自各行各業(yè)，有搞建筑的，有做工程造價的，有做裝修的，大家樂觀地說，只要拿到地，自己就能把房子蓋起來。
在孫智群轟轟烈烈地進(jìn)行推廣時，一家土地評估公司的老總范國才提醒他：“合作建房，實際上就是要擠掉開發(fā)商的利潤，由合作者自己去充當(dāng)開發(fā)商的角色，這從資金、專業(yè)上，對合作者自己提出了非常高的要求。個人認(rèn)為，合作建房，可以滿足少部分人的愿望，但若要推廣普及，可能性為零。”中國水電(4.02,-0.02,-0.50%)地產(chǎn)的副總周序說：“熱情值得贊賞，但術(shù)業(yè)有專攻，羅馬不是一夜建成的。不反對大家的嘗試，只是希望大家保持清醒和冷靜。”
房子建起來了，產(chǎn)權(quán)證能不能拿到還是一個未知數(shù)。北京與溫州不同，為了控制房地產(chǎn)投資性需求，北京實行了極為嚴(yán)格的限購政策。一，在北京連續(xù)滿五年納稅證明(指個人所得稅)或者在北京連續(xù)滿五年的社會保險證明；二，有北京合法有效的暫住證；三，購房人在北京沒有房屋，如果已經(jīng)結(jié)婚，夫妻雙方在北京沒有房屋；四，身份證、結(jié)婚證和戶口本。五，如果在北京以外的地方貸款買過一套房，符合以上條件在北京再貸款買房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，貸款利率上浮百分之十。
許多外來務(wù)工者對于限購政策的估計過于樂觀，有人說：我現(xiàn)在雖然并不滿足條件，但是從拿地到封頂，房子的建設(shè)還需要兩三年時間，到時候我的納稅時限也就達(dá)到了。曾世平說，不用太過于擔(dān)心限購政策，這只是臨時性的，也許過兩年就會取消了。事實上，許多房地產(chǎn)觀察家認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)限購政策并不是單純經(jīng)濟(jì)層面的考慮，也有北京對控制外來人口迅速增加的考量，將會持續(xù)相當(dāng)長的時間。在限購政策下，一些人群購買了北京的房子之后，不僅無法拿到房產(chǎn)證，其預(yù)付的資金也將面臨缺乏法律保護(hù)的境地。“即使拿不到房產(chǎn)證，憑低于市場價40%的價格，房子也可以順利的轉(zhuǎn)讓”，這是不少人的想法，也是導(dǎo)致炒房者參與進(jìn)來的因素。合作建房到底能不能如它所倡導(dǎo)的，讓夾心層也能夠買到房子，而不是給了炒房者更大的利潤空間？這是不少人心中的疑問，事實上，合作建房中的炒房者不僅存在，而且比重很高，曾世平坦承：與趙智強在溫州的合作建房項目，有30%是炒房者。
與大多數(shù)合作建房者一樣，曾世平與趙智強在合作建房的初期，滿腔熱情，干勁十足，認(rèn)為自己是在從事一項偉大的事業(yè)，漸漸地他們發(fā)現(xiàn)，并非所有的購房者都是買不起商品房，而是看中了他們低價的房源，想以此獲利，也就是我們通常所說的炒房者。曾世平說，打開門做生意，沒有理由拒絕這些人，但是到項目結(jié)束統(tǒng)計下來，炒房的人能占到30%。
吸取了溫州經(jīng)驗，中國合作建房網(wǎng)www.zghzjf.com在接受購房報名時，除了要求詳細(xì)的身份信息，還增加了一欄，購房者必須注明在本市(北京)有無房屋和房屋數(shù)量，以供組織者篩選。這一舉措到底能起到多大作用，曾世平說：無法徹底杜絕炒房行為，我們這么做也不過是一種手段而已，不敢說起到多大作用。在資金緊張、政策缺位的情況下，合作建房公司對于送上門的生意，難有不做的道理。
