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2024年11月24日
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有一種假設：未來的一對夫妻有8套房子？
多年來，學術界的一些探討認為，在中國人口老齡化加重后，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產將達到8套，這使得市場上的住房供應遠遠大于需求，最終導致價格猛跌。
這個假設是否可能存在，人們在4月28日似乎能出一些端倪。
國家統計局在這一天公布的人口統計數字顯示，2010年60歲以上的老齡人口為1.77億，占總人口的比例為13.26%，比2000年增加了4000萬人，比例增加了2.93個百分點。
與此同時，人口出生數大降。2010年0-14歲人口為222459737人，占總人口的16.60%，比2000年減少了6000多萬，比例也下降了6.29%。國家統計局局長馬建堂對于這種人口年齡結構的變化感到震驚。
他指出，“生育率持續保持較低水平，老齡化進程逐步加快。”
國家統計局曾經在去年10月份，完成了一項對5個城市住房空置率的抽樣調查。結果顯示，從城里到近郊，再到遠郊區，越遠則住房的空置率越高。同時越是開發時間短、越是不成熟的小區，則空置率越高。上述數據已經上報到決策層。
人口老齡化變量： 地產商轉型進行時
而對于這種人口老齡化加重的情況，不少學者認為，持續下去的話，中國房地產供求嚴重失衡的賣方市場終將改變，住房供給遠遠大于需求的情況并非沒有可能。
北京科技大學教授、著名經濟學家趙曉對于剛公布的人口普查數據也有些驚訝，“總有一天，中國不再有那么多的年輕人；總有一天，中國不再需要那么多的房子。”他感慨說。
不過，目前絕大多數開發商仍然十分樂觀。排在售樓處的買房隊伍仍很長，這給開發商充足的信心。即使在嚴厲的房地產調控下，還有源源不斷的需求。他們堅信，調控是短暫的，城市化的推動力才是長久的。
但一切正在發生變化，危機或許就在不久的將來。
若干年后，誰還來買房？
過去15年，中國有3億人口從農村走到了城市，從小城市走到了大城市。“這一波城市化浪潮造成了中國有史以來最大的人口遷移和最大的經濟版圖改變，同時也帶來了房價的無序快速上漲。”陽光100董事長易小迪說。
一個顯而易見的現象是，現在所有的大城市、熱點城市的房價已經確實超出了當地很多人所認同的價格。吳敬璉、北京師范大學教授鐘偉等多位經濟學家曾不止一次指出，當前房價的快速上漲更是貨幣現象，是由貨幣超發帶來的。
盡管中國有大量的剛性需求，有大量已至婚齡的青年人，但這些剛性需求，已經并不是當前推動房價上漲最主要的原因。投資、投機性需求的存在，制造了中國房地產的盛景，也推漲了房價。與此相伴的是，高漲的房價已將一大批青年人排除在外。
對此，天則經濟研究所所長茅于軾曾給出的建議是先租房。他在今年3月份斷言，20年后，中國的房子會大量地剩余。按照現在的計劃生育結構，造成“421”的家庭結構。待祖輩、父輩死后，會有至少4套房留下來，房子會供過于求，想賣都賣不掉。20年后，房子會大量剩余，大量掉價，都不值錢。
易小迪是少數幾個看到房地產已經供大于求的地產商，他悲觀地認為，地產商的好日子會結束，競爭會越來越激烈。
盡管中國目前的房地產開發速度在加快，同時購買需求仍火爆，不過實際未來還有多少需求，仍是一個問號。目前開發商以及決策層，都在試圖了解中國未來的住房需求潛力，空置率數據曾一度引發各方擔心。
國家統計局在去年對北京、上海、杭州、天津等5個城市的住房空置率進行過調查，結果發現，越是遠郊地區，住房空置率越高。同時開發時間越短，則入住率越低。此空置率涉及到2000年到2010年。采取典型的方式，查空置率的辦法，以水電氣物業費等多種形式，全面調查。
國家統計局人士指出，目前對于全國是否有太多住房空置，以及由于老齡化加重使得住房空置率加大，還需要等到本次人口普查10%的長表數字出來。“長表涉及到住房空置的情況，如果人口普查員去登記，住房一直沒有人，該房屋是要算空置率的。至于人口老齡化使得住房需求在多大程度上減少，還有待調查，是否能測算也不知道。”一位統計人士說。
但情況還沒有到最糟的地步。趙曉認為，目前中國50%的城市化率仍舊很低，距離發達國家65%以上的城市化率仍有距離，地產業仍舊將在未來10到15年時間里快速發展，但黃金十年將演變為白銀十年。地產商的黃金十年已經結束，未來十年，地產商無法輕易從中獲得暴利，不確定和風險都在逐步加大。
