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2024年11月24日
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時間：2012年7月5日上午
地點：海南三亞美高梅酒店雅蝶宴會廳
嘉賓主持：
21世紀經濟報道地產版新聞總監袁一泓
主持人：各位嘉賓大家上午好，城市與地產的優雅轉身—尋找中國產業地產領先模式正式開始，下面介紹與會的嘉賓：
國務院參事陳全生
高聲集團中國投資管理部副主席哈繼銘
中國五礦產業園發展有限公司副總經理趙錦明
聯東U谷副總經理梁環宇
北大資源集團副總裁周伯勤
主持人：首先有請中國五礦產業園發展有限公司副總經理趙錦明演講。
趙錦明：尊敬的哈博士，尊敬的各位同仁和專家，大家上午好，很榮幸能夠來到這個平臺，能夠跟大家進行分享和交流，中國五礦在產業地產方面的發展，經歷了將近五年多的時間，今年是第六年的發展過程，我本人在產業地產是從2004年開始的，也積累了一定的經驗，今天跟大家分享，中間涉及的觀點不一定對。
演講分三部分，第一中國產業地產發展模式的回顧，第二部分內容是產業地產模式的創新探討，第三是五礦產業園的分享。
產業地產從2000年有了一定的苗頭，從南方開始，深圳是比較早的，2004年從南向北，伴隨著中國開發區的里程，跟國家大的沿海經濟區的發展是密不可分的。八十年代的三來一補，承接臺灣、港澳、韓國的加工為主，九十年代浦東開發作為龍頭，當時是來料加工，進行第二產業的后半段，甚至到第三產業。到了現在，也就是21世紀以環渤海為主導的發展。環渤海的經濟發展過程中，前半段是以天津濱海和膠東半島主導，大連是一個點，現在以遼寧經濟帶作為后發或者是最重要的地段進行發展，我們在這一階段介入到遼寧沿海經濟帶的發展。
產業地產最重要的一點是研究產業，真正能夠在產業地產領域創造空間的就是產業的轉移，世界生產力的分工，還有整個勞動要素的轉移。從企業投資的角度，無非是投到另外一個地方，最關注和最主要的就是三個方面，一是要有市場，就會過來建廠，第二個就是降低成本，這是最和成本，不僅僅是指原材料、物流、人力成本，這是一個綜合的成本。其次是資源，是否有特殊的資源，三個是主要的因素。發達國家向不發達地區進行轉移，在此過程中就產生了不同物業的需求，因此形成了產業地產最主要的誘因。
這些生產要素的差異性，也決定了產業結構的不同，產業結構的不同，也決定了物業產品的形式的不同，從產房到研發、辦公、實驗室，還有最火的第三產業，例如大家倡導的2+5的辦公環境，因為某個地區的生產要素不同，就是自然稟賦的不同。
世界四次產業轉移浪潮，從五十年代美國向日本，日本向韓國、臺灣和香港轉移，之后是中國東部沿海，中國是從南向北，從東向西轉移遞進的過程，四次產業轉移的浪潮，實際上造就了不同的市場和需求的形式，我們在中間找到了能夠發展的商機。
產業轉移的基本規律，從高端產業向低端產業逐步梯度的轉移。我們在招商一線，南方的企業，尤其是廣東地區的企業，往北或者是向東北轉移是困難的，上海等發達地區的企業往東北轉也是困難的，為什么？
后來我們研究發現，上海最先轉移的是蘇北，轉移是有梯度的，很少有三級跳的形式，如何實現三級跳，真正的將企業從南方轉移到北方，這是有很大的困難，也是不容易實現的，我們也是在此基礎上進行的，包括從產品設計開始研究，如何將企業拉動到北方。
從自身的經驗來看，高端產業到經濟價值高的中端產業和低端產業，三個層次轉移都承接著不同產品的形態，還有承接著不同產品要素的組合。
第一個吸引的就是政策和成本，低端產業本身的附加價值是低的，例如富士康做的產業并不高，就是來料加工，代工的形式，附加價值非常低的行業，對一個地區的拉動就是人員就業，還有出口，給地區帶來急劇拉動的作用。富士康需要低廉的勞動力，其次就是政策，包括各級政府給的補貼，才可以將它拉動過來。中國的產業轉移一般是以臺灣的企業為主，他們關注的是成本，關注政策的同時，他們對于配套的要求更高一些。低端產業對配套關注的并不強，有很好的出口和很好的政策就可以了。
中端并不同了，類似于中年人，上有老，下有小，本身的價值不足以高到可以承接高的物流成本或者是其他的高成本，因此對配套有要求。例如現在要將深圳地區的電子企業或者是生產手機的企業吸引到北方是不現實的，我們經過了五、六年的努力，包括生產山寨的廠家都不過去，原因就是配套，無論是技術、零部件和物流都有極高的要求，就是極高的依賴性，如果以產業集群的形式轉移，目前來說不太現實。
對于高端產業，經濟附加價值高的轉移，他們關注的是什么，更多關注的是地區市場化程度如何，他們轉的時候，首先是一線的城市，包括上海、北京等。因為這些地區聚集了生產和發展的基礎和條件，從產業轉移可以推導出有不同的形態，不同的市場要素，不同的政策，了解了這些原因進行不同的配套，才有更好的發展。
中國產業地產發展的里程，存在四個階段，1978年的孕育階段，探索的階段。1982到1992年我國開發區發展最快的階段，特點是什么都要，只要能來投資就是好的，這一階段，我們都是以沿海經濟為主導，而且在這一階段，提供了一站式的服務，都是基礎的服務，因為這一階段處于快速發展的階段。第三階段，1992年到2002年的矛盾與探索期，開發期發展到了中間階段，開始出現了一些矛盾，產業園跟城市之間如何協調發展。產業園區里面的生活如何解決，跟城市之間的生活配套如何協調。產業和生活之間的矛盾，產和城之間的矛盾都出現了。到了2002年的階段，我國任何一個縣都有開發區，甚至一個縣里面不止是一個開發區，有兩個或者是三個開發區，因此是處于混亂期，造成各級城市對專業開發城市和專業運營商的需求。
2002年開始出現了苗頭，2002年到2004年國家提出了集約利用土地，原來推廣的是花園式的工廠，建的越來越漂亮越好。我們去老的開發區，這些工廠都有足球廠、籃球廠，有大片的綠地，當時是鼓勵的。2004年國家就不鼓勵了，開始提高容積率，工業企業不能低于0.8，是在0.8到1.2之間，要集約利用土地。南方小的輕工加工廠，1—5層的加工廠房成為熱點的經驗，開始向全國推廣，此時開始出現了標準廠房的概念，也是從歐美開始引進，在這一階段，開始出現了專業意義的工業地產的開發商。
2004年到現在，我們叫做發展的創新期，此時真正起頭的是蘇州工業園，當時是中國和新加坡兩國政府聯合，引進新加坡的發展模式，我們知道新加坡的土地是很小的，因此新加坡所有的設計是最精益化的，新加坡的資源是有限的，他們的設計是如何節約利用，循環利用資源的角度出發，恰恰迎合了中國政府的需求，中國的開放也要找一面旗幟，尤其是蘇州和新加坡有類似的情況，兩國一拍即合，蘇州工業園早期的開發是非常艱苦的，對他們的歷史進行了研究。是目前中國唯一堅持以市場化程度，企業化運作，最堅持，也是最早實現盈利的園區，盈利是園區建設10年后。此時開發區的發展也出現了分化，從政府的主導開始向企業的主導轉變，研究世界開發區的里程，未來開發區就是企業化的運作，從美國的硅谷到國內發展最好的張江高科，目前就是一個企業，而且是上市公司。張江高科技園區，是我國高科技發展園區的一面旗幟，里面探討出所有經營的管理辦法，包括后期的投資，風險控制已經走在了國家各個開發區的前面。這一潮流說明了中國開發區未來的發展方向，一定是以企業化為主導的發展模式。我國無論是一線城市還是二、三線城市，每個開發區都要成立二、三個企業運作平臺，除了解決融資平臺外，也是逐漸的引入企業化的管理，在這樣大的背景下，我們投入了巨大的力量，開始全力的進行產業地產的開發和運作。我們可以看到其中的三個形勢，傳統政府的主導形式，政企合作的開發模式，以蘇州工業園為主。企業聯合運作，新鴻基和華夏，不同的階段，起到了典型的推動作用，形成了目前產業地產的提法和說法。
我們最早叫工業地產，主要是廠房的出租和銷售，現在說的是產業地產，不僅僅是研發樓、辦公樓、總部的概念，圍繞企業高端的需求，價值鏈的微笑最上面的兩個需求，開展各種各樣的物業形態的設計，包括有形和無形的，我們就發現產業地產是最后的發展方向。
中國經濟的格局就不詳細的介紹了，大家都是搞這個行當的人，應該是很清楚的。早期的開發區是集中在加工的環節，這是世界產業轉移的規律決定的。發達國家不可能一開始就將高端產業轉移，例如我們到國外投資，例如到非洲、泰國、越南，也不會將研發一下都放過去，都是將最低端的內容放過去，這是由市場決定的。因為中國勞動力成本的提高，中國研發也好，銷售也好，服務也好，也具備了跟世界先進理念對接的水平。現在發達國家將它的研發中心，服務中心，營銷中心甚至財務中心和運營中心都拿到了中國，現階段也出現了從東向西，從南向北轉移的過程。例如現在上海和沈陽同樣的結算中心享受的政策是不同的，東部地區稅收優惠的地區一定大于發達地區，也出現了轉移的過程。現在的沈陽，北部、西部等省會級的城市，也出現了不同程度的總部經濟或者是區域的總部經濟，就是說這些地區具備了承接的能力。出現了從OEM到BDM轉移的過程。
在大的經濟格局之下，核心的意思就是要理解中國經濟的區域發展，最早是以點拉動面的形式，各級領導先劃三個圈，找一、二個點，住三江的廣州、深圳，長三角的上海、蘇州和杭州，環渤海的天津和北京，以點形成面，中國經濟發展的格局類似于地球經緯度的格局，每個交叉點就是一個極點，極點共振，從而帶動其他的地區發展起來。前一階段，大家都提的是城市群的概念，一個地區能不能發展起來，取決于城市群形成的速度快與慢。長三角的經濟實力是中國目前最大的，但是圍繞上海、蘇州、無錫城市群的力量是中國發展最快的。
振興東北老工業基地、中部崛起和西部大開發只是單個的點，沒有形成聯動，產業地產開發商進入的時候，是要非常小心的，而且要選擇非常明確的物業形態的。因為它的市場部足以支撐某個產品單獨的發展，在大的經濟格局的模式下，傳統經濟園區是政府主導的，大企業的帶動模式，也就是龍頭企業的拉動，任何地方都要找龍頭企業。主導產業的引導模式，以昆山為主，給上海做配套，這是第一個定位。第二個定位要將臺灣企業想盡一切辦法拉進來，跟昆山第一任的主任深入的交流，向他學習。他是親自跑海關，到產品出關，整個流程問完了以后，他發明了中國陸地口岸，目的就是吸引臺灣的企業，臺灣的企業就是加工之后出口，創造了一個縣級開發區成為國家級的開發區，也是通過政策的拉動。臺灣的企業進來后，發展成為目前昆山的情況。還有國別工業園，新加坡工業園，還有就是綠色產業新城。
模式=生產力，自己的園區是否可以成功，取決于盈利模式，經營模式，運作模式，是不是能夠抓住整個大經濟的脈搏。
產業地產創新的模式有四個方面，第一成熟的理論指導，第二科學規劃產業研究，第三尋找并聚焦園區附加價值，第四合身的運營及發展的籌劃。
成熟的理論指導，任何事物的發展都離不開理論的借鑒，不研究理論的時候，單憑實踐去摸索，會有小米加步槍的作用，但是走了太長的彎路，研究園區發展的時候，尤其是經濟學里的工具進行深入的研究，例如不平衡發展理論，區位選擇理論，價值鏈微笑曲線理論，等費線理論，新都市主義理論，總部經濟理論，產業新城理論，實際上他們之間是相互對應的，因為時間的關系，不詳細的介紹。
科學規劃與產業研究，做任何的區域，第一個規劃是空間的規劃，空間的規劃是不是能夠避免現在出現的睡城和死城的現象。任何一個地區的發展，北京典型的是攤大餅的模式，已經很難受的。典型的潮汐的模式，人為的造成了交通的擁堵，因為最初規劃的時候，規劃的理念是錯誤的。為什么這么說？最早規劃的理念是借鑒了國外的模式，核心的意思是做工業的放在一塊，做商業的放在一塊，導致條塊分割，地圖上看起來很整齊，這是錯誤的觀點。以為在飛機上，感覺比較好。例如工業的規劃，工業廠房的規劃采取別墅的規劃，看起來很美，在環境優美的地方搞生產是不現實的，企業家不考慮這些，只要將產品生產出來就可以了，要的是實用。
我們發現任何一個產業區和區域，大到幾十平方公里，小到幾千畝地，都要有基本的用地比例的規劃，核心的經驗是4:3:3，或者是4:2:4.4是產業，3是產業，2是基本的配套，一定要有，而且要做出來，區域發展起來才有內在的生命力，現在房地產開發商搞產業的時候，用房地產的概念來規劃，所有的規劃，二、三千畝土地都是住宅，無非是別墅、洋房、高層和小高層，然后加學校，最多是加商業中心，實際上是不能夠支撐一個地區的發展，要想支撐一個地區的發展，就要有產業，產業部僅僅是指工業，還要有工業之外的產業，只有這樣做出來后，這個地區的發展才具有內在的生命力，才能夠讓區域可持續，將來你的房屋才可以賣得更貴，賣得更高，這是空間的規劃。產業的規劃就更重要了，這個地區適合做什么產業，不是憑空想的，而是地區的資源稟賦決定的，適合研發、創新還是工廠，由地區的資源和政策決定的。
