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2024年11月24日
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金融界網(wǎng)站訊 主題為“沖突論：跨越政經(jīng)周期的邏輯”的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會(huì)于7月1日—7月3日在海南三亞召開(kāi)。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生發(fā)表主題演講。
他談到兩點(diǎn)：第一，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是必要的；第二、改革是必須的。
以下是文字實(shí)錄：
聶梅生：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家上午好，很高興大家來(lái)參加這個(gè)會(huì)，同時(shí)也希望大家積極的支持“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”，今天演講的題目是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的觀點(diǎn)，也是個(gè)人的觀點(diǎn)。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的總體觀點(diǎn)，我是這樣看的，第一，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，為什么是必要的，因?yàn)樵诖酥埃蟹績(jī)r(jià)高，民怨大，投資過(guò)熱，轉(zhuǎn)型困難等幾個(gè)背景和前提，因此推動(dòng)了持續(xù)差不多兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，因此說(shuō)是必要的。
現(xiàn)在的調(diào)控成果是勢(shì)在必得的，為什么這么說(shuō)，因?yàn)閯?dòng)用了行政手段、貨幣手段、市場(chǎng)手段，奪冠多管齊下，一定取得必得的當(dāng)前的成果，效果怎樣，我等下仔細(xì)的說(shuō)。
一個(gè)是房?jī)r(jià)開(kāi)始下行，無(wú)論是環(huán)比還是同比都下行了，炒房者出局，開(kāi)發(fā)投資急速的降溫，住房雙軌制啟動(dòng)，應(yīng)該說(shuō)是有效果，跟效果對(duì)應(yīng)的代價(jià)是必付的，付出的代價(jià)是固定資產(chǎn)投資下滑，GDP下降，上下游簫條，未來(lái)的問(wèn)題加速積累，現(xiàn)在積累的速度很快，這個(gè)代價(jià)我認(rèn)為也是必付的。
改革是必須的，如果我們要推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)良性的發(fā)展，城鎮(zhèn)化是一個(gè)很好的方向，但是要想中國(guó)城鎮(zhèn)化，必須要進(jìn)行土地制度改革，我們算一下城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是50％多一點(diǎn)，如果到70％還有20％，算一下大概有2.5億的農(nóng)民工要進(jìn)城，在他們的背景實(shí)際上是要解決土地的問(wèn)題，一系列股權(quán)的問(wèn)題和紅利的問(wèn)題，城鎮(zhèn)化的問(wèn)題必須要進(jìn)行土地制度的改革，現(xiàn)在需要民間制度的導(dǎo)入，需要金融制度的改革，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始了，但是困難重重，要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革，背景就是解決央企和國(guó)企的問(wèn)題，同時(shí)財(cái)稅制度要改革，最后要惠及民生，拉動(dòng)消費(fèi)和民生，最為困難的就是中國(guó)收入分配制度的改革，如果四個(gè)改革不能實(shí)現(xiàn)，那么下一步經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恐怕還會(huì)碰到很多的稚拙，因此改革是必須。房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型就成為必然，因?yàn)橐呀?jīng)轉(zhuǎn)變了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，各方的利益格局發(fā)生了變化，房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局發(fā)生了變化，因此要促進(jìn)住房的雙軌制，促進(jìn)城鎮(zhèn)化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi)，總之，從投資拉動(dòng)轉(zhuǎn)到承載經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，這就是總體的思路。
我們回顧一下，拉動(dòng)房地產(chǎn)的形勢(shì)我很快的過(guò)一下。全行業(yè)不景氣達(dá)到了八、九個(gè)月，到達(dá)了2009年的低點(diǎn)，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是2012年的5月份，指數(shù)是5.49，其他的行業(yè)也就是這樣的，房地產(chǎn)行業(yè)回到了2009年的最低點(diǎn)，可以看到商品房的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額，連續(xù)三個(gè)月小幅度的上升，我想說(shuō)一下，銷(xiāo)售額的恢復(fù)比銷(xiāo)售面積要快。
看到他們有急劇的跳水，我也沒(méi)有想到，從去年的12月份到今年的1、2月份出現(xiàn)了急劇快速的下挫，下挫后3月份到6月份就開(kāi)始上升，上升的過(guò)程中，仍然是負(fù)增長(zhǎng)，并沒(méi)有回到正值，因此不能說(shuō)是大幅度的增長(zhǎng)，還是在負(fù)增長(zhǎng)的恢復(fù)過(guò)程中，快速恢復(fù)的是銷(xiāo)售額，慢的是銷(xiāo)售面積，隱含了房?jī)r(jià)的問(wèn)題，如果以量換價(jià)，應(yīng)該是量多，但是現(xiàn)在不是這樣的情況。
土地購(gòu)置面積有急促的下挫從-19.3到-19.7％，從銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積的恢復(fù)，土地購(gòu)置面積開(kāi)始走暖。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是繼續(xù)下降，降到最后開(kāi)始減少，從27.8％下降到18.7％，現(xiàn)在也開(kāi)始慢慢的走穩(wěn)。
房地產(chǎn)投資已經(jīng)對(duì)我國(guó)的固定資產(chǎn)投資形成了負(fù)拉動(dòng)，大家可以看得到，房地產(chǎn)投資一直下降到固定投資之下，今年4月份就開(kāi)始負(fù)拉動(dòng)，房地產(chǎn)投資從剛才的曲線可以看得到，有短期急劇下線的特性，固定資產(chǎn)投資是下降的，但是緩慢的，但是房地產(chǎn)投資急劇下降的。房地產(chǎn)投資是在未來(lái)不看好的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)原來(lái)大概有6萬(wàn)家，現(xiàn)在會(huì)少一些，可能也有5萬(wàn)家左右。如果大家對(duì)市場(chǎng)在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，就是一季度的時(shí)候，大家同時(shí)不賣(mài)房屋和不看好，5萬(wàn)家企業(yè)，絕大多數(shù)是民營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)占絕大多數(shù)，一夜之間開(kāi)董事會(huì)，決定不投資，決定不買(mǎi)地，決定開(kāi)發(fā)的監(jiān)督和開(kāi)發(fā)面積，可以很短的時(shí)間內(nèi)做出決定，可以在全國(guó)這樣做，
