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2024年11月24日
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以“人本、綠色、可持續”為理念,以永清臺灣工業新城為例，探討大都市郊區新城可持續開發研討會于5月30日在北京馬奈草地會所舉行。與會的各界專家學者、企業家借鑒中外城市創造的前導理念和成功經驗,就如何在全球化時代、城市化加速期、城市經濟社會全面轉型的背景下,科學、人本、綠色、高效地推進大都市郊區新城的可持續發展,從理論與實踐兩個層面,進行了深入的探討,提出了諸多符合本土實際的應對理論和實踐舉措。
嘉賓：
李津逵 綜合開發研究院（中國·深圳）主任研究員
王英杰 綜合開發研究院（中國·深圳）研究員
劉世能 北京富達爾城市發展咨詢公司董事長
柴志坤 北京天鴻集團董事長
楊建平 中關村不動產商會會長、中關村協會聯席會執行會長
孫其昌 北京希埃希建筑設計院院長
蔡義鴻 中國國際城市化發展戰略研究委員會秘書長
金錫順 馬奈草地國際俱樂部董事長
楊華彬 永清臺灣工業新城管委會主任
馬樹新 永清臺灣工業新城總規劃師
梁慶東 永清臺灣工業新城管委會副主任
于國杰 永清臺灣工業新城管委會副主任
劉愛強 河北光彩投資有限公司常務副總經理
張 蕾 永清臺灣工業新城管委會規劃建設局局長
楊華彬：永清臺灣工業新城的現狀與機遇
永清臺灣工業新城位于河北省廊坊市永清縣，經過幾年的努力，我用“四個一”來總結“臺灣工業新城”基本情況，包括管委會架構、成員組成、開發現狀、面臨機遇等。
“一條路”，隨著京臺（北京至臺灣）高速的即將通車（2013年底），作為京臺高速離京后的第一個出入口，永清臺灣工業新城將迎來難得的發展機遇。環北京周邊最后一個未被開發的高速路口區域將駛入工業化、城市化的快車道，傳統以農業為主、屬于欠發達地區的永清需要在各方面做好充足的準備迎接這樣一次挑戰。
“一群人”，開發區管委會聚集了一批懷有新城建設理想和豐富工作實踐經歷的本地干部及外來專業人士。王長永副主任、劉愛強律師來自河北光彩投資有限公司；馬樹新曾為北京亦莊開發區的總規劃師；邊強曾任職天津經濟技術開發區；梁慶東、賈永健兩位同志曾任職永清縣委、研究室等部門，具備較強的政策水平和工作能力。此外，還有若干位資深顧問長期關心支持永清臺灣新城的發展，為其出謀劃策。
“一個銀行”，即“寶島土地銀行”（永清土地托管中心）。管委會在新城開發建設過程中充分考慮到當地農民的切身利益和可持續發展需要，創新土地征用模式，通過組建“土地銀行”，引導農民自愿參加，將規劃范圍內的土地進行集中托管，從而使農民在新城建設開發之始便能夠分享到區域發展帶來的實在利益，受到農民的普遍歡迎和擁護。
“一座城”，管委會從一開始就沒有將“永清臺灣工業新城”簡單理解為傳統的工業開發區，而是堅定樹立了建設一座“理想新城”的遠大抱負。總規劃師馬樹新更是提出，“建一座慢城，造一座愛城”的理念，這可能也是管委會能夠匯聚各界精英前來相助的重要原因之一。
王英杰：永清臺灣工業新城發展環境及問題
通過對環北京衛星城的發展脈絡的梳理，我們發現功能單一的工業園區和“臥城”發展模式給環北京區域的經濟發展、社會生態、資源環境、城市建設等造成了不利影響。結合對目前永清臺灣工業新城的空間特征、人文環境、區域價值的研判，我們認為永清臺灣新城應該把握發展機遇，轉變發展思路和建設開發模式，成為未來第三代環北京衛星城建設的典范。
劉世能：新區開發和城市建設應系統思考
首先，新區開發和城市建設是一個龐大的系統工程，無論實施主體是政府還是開發商都要進行戰略研究和系統思考，單一關注土地出讓收益、樓盤銷售利潤、招商引資效果等方面往往得不償失，盡管短期內可能熱火朝天、轟轟烈烈，但從長遠來看無疑是給區域發展“埋雷”。永清臺灣工業新城管委會從一開始就聚焦農民利益分享、“土地銀行”、生態環境等領域，具有遠見和創新意識，應該將這些亮點進行好好挖掘策劃，并結合戰略研究貫穿到新城開發建設的全過程。
其次，永清臺灣工業新城的建設開發觸及到了工業化、城市化的關鍵性問題，以往各地新城往往延續“城鄉對立”、“產城分割”的思維和行動習慣，相關咨詢和規劃機構也往往從各自的“專業”角度提出相應實施策略，在操作中不可避免地出現很多問題。例如我們對中關村核心區的調查發現，做交通規劃的只研究交通問題，做空間設計的只研究空間問題，但他們不懂產業、不懂投融資、也沒有經營理念，最后往往建的城沒有靈魂，設計的實效也大大降低。因此，建議永清臺灣工業新城在開發建設前一定要做大量的前期研究，包括本地及環北京大區域的市場研究、需求研究、人口轉移趨勢研究、生產生活方式研究等。
第三，鑒于北京在人口、產業、文化、服務等方面的強大集聚能力和向外輻射能力，永清臺灣工業新城在發展策略上一定要圍繞北京這樣一個具有2000多萬人口的超大城市做文章，要系統分析未來北京整體的發展趨勢，包括空間方向、人群需求、產業機會等，要善于利用創新的思維和方式（比較優勢+經營模式創新）與北京形成良性的互動關系。
第四，新城開發建設涉及方方面面，無論是政府還是開發商都不可能包攬天下，因此，一定要有戰略合作伙伴，才能將各種所需資源引入本地。
柴志坤：大規模的區域開發一定要由政府主導
結合自身從事的房地產開發實踐，我認為在區域開發問題上，政府與開發商的角色關系要清晰，畢竟雙方的地位和所掌握的資源是不對等的，否則就會出現越位和缺位的局面。從經驗上看，大規模的區域開發一定要由政府主導，因為政府的前期投入、包括在土地出讓方面的一些犧牲，都可以通過未來進駐企業的稅收和其它社會效應所彌補，而開發企業則必須考慮資金的平衡和短期的收益。北京亦莊開發區是較為明顯的政府主導案例。因此，永清臺灣工業新城在開發建設中也要認真思考這一問題。在區域價值的研判方面，我初步認為，永清臺灣新城的價值潛力尚不十分突出，但北京周邊也確實暫無特點突出、功能性強的衛星城，而北京最近提出要建第五個“世界城市”的愿景，如何把握這一發展契機，明確自身定位，對于永清臺灣工業新城而言至關重要。
楊建平：要注意高新技術產業與傳統產業的結合
永清臺灣工業新城在招商引資和產業引進方面要注意高新技術產業與傳統產業的結合，尤其針對未來將在新城落地的服裝產業。我覺得直接將傳統服務業搬遷過來是不利的，要充分考慮其中的技術含量，要加入高端、高附加值的因素，這樣才能給地方經濟帶來效益。
對于今后開發區的建設發展，以下幾個關鍵轉變供參考：一是，在開發區的土地利用性質上，能否在“工業用地”和“城市建設用地”之外增加一類“產業用地”？以轉變過去城鄉二元結構下的土地利用方式。二是，要轉變“園區”與“新城”的關系。要按照城市的規劃理念來建設，而不僅是一個單一功能的工業園區。三是，能否轉變現有征地開發模式，將“征地”轉變為“股權結構”，創新發展合作方式。四是，轉變建設開發投融資體制，從過去階段性、封閉化的機制轉變為長久性、開放性的投融資平臺，畢竟新城建設不是一勞永逸的，需要前赴后繼，要讓后來者也有參與熱情和積極性。五是，要轉變開發時序，以往的工業區開發是先有工業廠房之后再考慮配套設施，而現在的新城開發則要齊頭并進，但要注意人群進場的先后及不同群體的差異性需求，將此作為決定開發時序的重要參考因素。六是，要轉變管理方式，既然永清臺灣工業新城有臺灣的因素在其中，可否在大陸與臺灣合作方面找到一些制度或政策創新的關節點，這樣對于今后的招商引資和聚集人氣都異常關鍵。七是，要轉變物業管理模式，不是簡單性的后勤服務，而是要研究企業的生存模式，提供其切身需要的服務。
孫奇昌：要未雨綢繆，為未來發展留出空間
從臺灣新竹科技園和固安工業園區的發展可以看出，園區發展做好一整套戰略規劃固然重要，但隨著建設開發速度的加快，極可能出現拓展空間不足的尷尬局面，因此要未雨綢繆，規劃范圍和面積要足夠大。
我們參與天津濱海新區北塘鎮改造更新的經驗體會：一是，要有戰略眼光。北塘規劃導向經過一年左右時間的充分論證確定為打造典型的歐洲小鎮，嚴格做到“窄街密網”。二是，服務定位鎖定為北京和天津兩個大城市。通過清代炮臺和民國黎元洪就讀私塾等一系列文化元素“恢復”打造了一座特色小鎮，與京津相比形成了鮮明的差異化特點。三是，明確了服務對象，即需要價格便宜、環境好、有很強地域特色的企業用于總部辦公，所有房屋建筑類似挪威丹麥的聯排，所有建筑鄰近于街道，感覺與天津的解放路、上海的南京路、廈門的中山路非常相近。四是，所有建筑立面統一色彩——“北塘紅”。
在參與平潭規劃設計過程中，我們的體會是平潭的開發建設有兩方面的特點：第一，利用與臺灣相近的地理優勢和相對充足的土地資源，與臺灣新竹等地形成潛在的互補、競合關系，為了留有足夠的發展空間與新竹競爭，平潭這一年半還另外填海造陸52平方公里。第二，平潭開發得到了政府足夠的政策支持。2011年國務院通過平潭總體規劃，不僅享有全國各類開發區的優惠政策，而且還可以根據發展需要自行制定政策，這在全國都是絕無僅有的。
結合永清臺灣工業新城的情況，我提出以下幾點想法供參考。第一，目前37.79平方公里的規模面積是否能夠滿足未來的發展需要？是否還有拓展和騰挪的空間？第二，既然有臺灣因素在其中，那么新城開發建設是否可以爭取更多的政府政策？第三，目前新城的規劃中居住用地、商業用地比例明顯偏少，綠化用地比例偏高，工業用地也明顯偏多，這就使得未來新城不可避免的成為一座工業城。能否將各類用地比例進行適當調整？歸納起來，我的建議主要包括，一是，永清臺灣工業新城要突出人文特色、人文情懷；二是，要善于爭取政府政策的支持；三是，要預留有發展空間；四是，建設項目一定是功能復合的，即便是在小區域、小范圍內；五是，新城定位一定要有鮮明特色，無論是產業布局還是建筑形態。北京富達爾城市發展咨詢公司劉世能董事長也特別強調這一點，“一定要有亮點，起點要高，先要把人氣做出來，如果概念都講不好，沒有吸引力”。
