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2024年11月24日
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自2005年福州市政府推出城南板塊的開發計劃后，城南板塊迅速成為福州樓市新熱點之一，但遠離市中心，加之交通及其他生活配套的不完善，在一陣喧囂之后，城南板塊似乎又不溫不火。
隨著福峽路的拓寬、火車南站和海峽國際會展中心的開工建設，以及地鐵線路的規劃，福州城南板塊的交通配套以及其他高級配套公共設施的日益完善，城南地區的發展驟然提速，一時間該區域又成樓市焦點所在。
在10月21日舉行的福州土地拍賣會上，中茵地產以4.99億元競得位于福州城南福峽路北側的宗地2009-02號，樓面地價每平方米4740元，溢價達115%。據了解，該地塊系該區域改建后出讓的第一塊土地，但在今年3月公開出讓未果，在此次拍賣會緣何成為眾相追捧的香饃饃？
從無人問津到炙手可熱
在10月21日的拍賣會上，為爭奪這幅城南地塊開發商之間展開了激烈的搶地大戰，短短12分鐘內，競價74輪。
據了解，該地塊位于倉山區福峽路北側城門鎮政府南側，占地42106平方米，合計63.16畝。土地分為A、B兩個地塊，其中B地塊內配置了商業超市。該地塊是近期福州市出讓的唯一一幅商住地塊，且作為福峽路拓寬后公開出讓的首幅地塊，吸引了不少開發商前來競拍。除了這次在拍賣會上最后競拍勝出的中茵地產開發有限公司外，融僑、群升置業、武夷、陽光等多家實力不俗的房地產公司都參與了競拍。
其實，不少人并不知道，這次拍賣會上眾人爭搶的“香饃饃”,在今年年初的土地拍賣會上卻遭遇截然不同的命運。
今年3月4日，福州市國土資源局推出6幅地塊，城南這幅地塊便是其中之一。盡管當時放下身段，以2204元/平方米的樓面價出讓，還是鮮有人問津，最終落得流拍的結局。
對此，業內人士分析認為，福州不少開發商在樓市高峰期瘋狂拿地擴張后，遭遇了去年樓市低迷期，存量房“消化”不足，無力再“吃進”。另一方面，受國際金融危機影響，國內整體經濟形勢趨于緊張，商業銀行的貸款政策趨緊使開發商缺少強力支援?？梢哉f，該地塊在今年3月的拍賣會上遇冷，開發商手頭資金緊張是主要原因。但是，隨著國家和地方出臺的刺激經濟政策逐漸發揮作用，特別是今年二季度以來，整體經濟形勢趨穩，特別是樓市走出低迷，迎來一波不小的反彈，出現價量齊漲的局面，雖然在9月開始成交回落，但市場對于未來樓市信心不減，在土地市場上直接反應就是開發商拿地積極。
拿下城南地塊的中茵地產總經理吳梁耀的表態也印證了業內人士的這一說法。吳梁耀表示，隨著福建經濟的發展，中茵對于福州房地產市場的前景比較樂觀，再加上此次出讓的這幅城南地塊的區位價值明顯，“我們對這個地塊非常有信心”。開成房地產開發有限公司副總裁鄭景楓表示，該地塊作為福峽路拓寬后公開出讓的第一幅地塊，地處市區到長樂、福清的必經路段，規劃修建的火車南站、地鐵站都在附近，交通也比較便利，開發商對其未來比較看好，由此導致爭奪激烈。
城南潛力逐漸顯現
在經歷去年的低迷后，今年樓市明顯回暖，近幾次拍賣會上產生不少“地王”。福州市國土資源局統計數據顯示，今年僅出讓商住用地就有250752平方米，可看出開發商對土的地需求量還是不小。但是僅僅對市區進行舊城改造遠遠趕不上城市化的發展，更是無法滿足開發商迫切的拿地需求。五四北和金山經歷大規模開發熱潮后，可供大規模開發的地塊正日益減少，而正在進行基礎設施建設的城南板塊自然成為“下一站天后”。
有業內人士告訴記者，近年福州市城市總體規劃和城市化發展的重點是“東擴南進”。福州白湖亭收費站的撤銷使得福州南大門得以全面打開。東擴南進政策的進一步推進，到后來福峽路、林鋪路、前橫路及閩江、烏龍江圍合成的沿江向海發展戰略，有人預測未來福州將向福清、長樂東南以及城北方向延伸。據了解，福州城南將是明年土地出讓的主要區域之一。福州市國土資源局的相關人士透露，目前城市化進程加快，福州市區人口、住房、交通等已接近飽和狀態，城市外擴勢在必行，福州城市規劃“東擴南進”也使得今后在東南部會有更多的發展機會，此次宗地2009-02號地塊的拍賣僅僅是個開始。相關媒體甚至指出，4740元/平方米的出讓價或成福峽路沿線地塊的價格標尺。
事實上，在加緊城南地塊出讓的同時，政府也抓緊加強該區域的配套基礎設施建設。首先是福州火車南站在城門鎮湖際村落建，與經過此處的俯下、福泉及京福高速公路連成一片，交通基礎設施建設對今后城南經濟的提升不言而喻。其次，地鐵一號線規劃經過城南區域，該線路建成后，將成為連接南、北火車站及城市商業中心、行政中心和城市公共交通重要通道。此外，正在建設中的海峽國際會展中心位于城門鎮林浦片區。根據倉山區政府發布的消息，東部新城福峽路等11項基礎設施建設拆遷交地工作在10月底已基本完成，新增的32項工程拆遷工作已全面展開，這些項目共涉及征地約9000畝，拆遷150多萬平方米，將為該板塊的基礎設施建設提供了強有力的保障。
價值洼地？
政府的大力支持，業界商家的眾星捧月，大量民間資本被吸引而來。嗅覺敏銳的福州開發商大步邁出早已被瓜分所剩無幾的五四北、金山等版塊，在城南地區磨刀霍霍。該地區的幾個樓盤銷售情況也并沒有讓開發商們失望。
9月，位于倉山區高湖連江路南側的祥泰好第坊開盤當天就銷售火爆。10月，位于倉山區上三路與首山路交匯處的七街十二府開盤，首開500戶即售磬。此外，還有在福峽路華夏汽車城南側的新倉山洋樓，則徐大道西南側的金輝伯爵山，雙湖三路的祥泰好地坊等諸多樓盤均表現不俗。凡此種種，都讓開發商虎視的目光越發炙熱。
以此次出讓的城南地塊為例，該地塊樓面價達到每平方米4740元，據福州房地產專家陳國旺估計，該項目的售價至少在8000元左右。當然，相較于附近已開盤的均價8000元/平方米的新倉山洋樓，起價7000元/平方米的好第坊以及均價8800元/平方米的金輝伯爵山，這個估價并不高。同時隨著基礎設施的逐漸完善，該地塊的樓盤還有進一步升值的空間。有關專家表示，相比金山、五四北板塊的樓盤價格來看，城南板塊的樓盤價格還處在低位，因此城南板塊的升值空間較高。
記者在調查時發現，隨著城南板塊吸引越來越多的關注，該區域的樓盤價格也應聲而漲，加上投資者買漲不買跌以及瘋搶心理，某些樓盤尚未開盤就已被預訂一空。倉山區某熱銷樓盤的準業主向記者反映，“這里的房子不管質量好壞被都搶瘋了，有的舊房改造還沒拆遷完就被開發商拿出規劃圖紙準備賣了，不僅如此，倉山的房價現在和五四北、金山差不了多少，有的更貴，但周圍環境別說與市區相比，甚至與五四北、金山的成熟區域相比還不如，就目前來看，多花點錢買市中心的房子可能還更劃算?！?/p>
事實上，在采訪中不少業內人士對于城南板塊的開發表示出擔憂，目前溫州客開始看好城南板塊，已有人出手大量購置倉山新盤，福州本地投資客也越來越多地“現身”城南的樓盤，加上目前城南板塊基礎設施還不完善，盡管未來看好，但就目前的情況看，在相當長的一段時間內，城南可能出現與金山類似的空置率高的狀況。
陳國旺向記者表示，高房價對于一個新城區的長期發展來說是不利的，新區發展應以低房價來吸納人口居住，加快該區域的人氣聚集，進而帶動該區域的快速發展。未來城南肯定會形成新的商圈，但是從一個新區發展到初具規模的商圈至少10年左右時間，短期內不會有太大發展，如果在發展的初期就經歷過分的炒作，對于該區域的良性開發是不利的。
