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2024年11月24日
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除了大街兩旁半停工的建筑以及減少的豪車，鄂爾多斯(11.49,-0.06,-0.52%)與往常沒有兩樣。在東勝區(qū)依然隨處可見那些“迎接百萬人口”、“建設(shè)中國一流商業(yè)中心”等宣傳標(biāo)語。
然而平靜的背后，樓市危機(jī)正在當(dāng)?shù)芈樱_發(fā)商、高利貸者們正掙扎于泥沼中。
5月22日傍晚，鄂爾多斯某開發(fā)商營銷總監(jiān)王強(qiáng)(化名)仍然怒火難消。“本來與銀行說好的50萬貸款，說停就停了。這是要用來還一部分債的錢啊。”王強(qiáng)說，銀行說至少停一個月，這樣工程肯定無法進(jìn)展了。
鄂爾多斯另一個開發(fā)商副總李力(化名)在飯桌上與朋友感慨說，“上個月從北京通過信托的方式貸來三個億，這三個億并不是用來維持所謂銷售以回籠資金，而是為了使項目完工，建成后就可以用這部分資產(chǎn)抵債了，就不用坐牢了。”
經(jīng)過此輪危機(jī)，李力不無感慨地說，“錢不過就是一個符號，把這部分債填補(bǔ)好之后就不再想做房地產(chǎn)了，專心去做自己擅長的老本行。” 據(jù)本報記者調(diào)查，王強(qiáng)與李力所在的公司都還尚屬情況較好的開發(fā)商。
一輪樓市危機(jī)改變了鄂爾多斯很多人的命運(yùn)。包括這座現(xiàn)在半停滯的城市，也陷入了深深的沉思。據(jù)本報記者調(diào)查，鄂爾多斯400個已啟動項目中，目前動工僅十余個。
在SOHO中國董事長潘石屹眼中，鄂爾多斯的這場樓市危機(jī)像極了當(dāng)年的海南樓市泡沫。
開發(fā)商痛苦掙扎
據(jù)當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露，自去年年底開始，鄂爾多斯當(dāng)?shù)卣皖l頻與銀行方面“溝通”，號召銀行加大貸款力度。但銀行考慮到當(dāng)?shù)厥袌鲲L(fēng)險，已經(jīng)基本上不再貸款給開發(fā)商。
目前，開發(fā)商普遍面臨不能如期交房問題。鄂爾多斯東勝區(qū)市民趙麗(化名)就是這場危機(jī)中受害的一員。從今年年初開始，她為自己在鄂爾多斯金民雅苑項目無法如期交房而頻頻找開發(fā)商“維權(quán)”。趙麗頗為無奈。“現(xiàn)在大家都這樣，親戚、朋友買的房子都沒收回來。”
趙麗說，開發(fā)商也的確是沒錢繼續(xù)建設(shè)。
不久前，該開發(fā)商給業(yè)主們發(fā)了一份“致歉書”，其中表示，“經(jīng)公司多方努力沒能完成年前資金籌集的計劃，根據(jù)項目實際進(jìn)展情況，我公司目前還有兩千五百萬的資金缺口，2011年底至今銀行貸款一直沒批復(fù)，造成項目施工無法進(jìn)行，目前我們找不到更好的出路，為確保全體業(yè)主早日收房，我公司懇請全體業(yè)主在艱難時期伸出援手，成立項目專項啟動資金。我公司保證2012年9月前交工。”
該開發(fā)商還在一份手寫的承諾書中繼續(xù)保證稱，如果今年8月31前不能交房，住宅部分將按照當(dāng)初購買價每平方米降1500元，商業(yè)部分每平方米降2000元。
該公司出示的具體方案是，每戶業(yè)主籌集5萬元(公寓3萬元)。然后由開發(fā)商出具借款憑證，以沖抵房款或相關(guān)費(fèi)用，所籌集款項建立項目專用賬戶，資金動向由業(yè)主全程監(jiān)管。
盡管開發(fā)商如此懇求業(yè)主，但趙麗說，“沒有業(yè)主肯給錢。大家都擔(dān)心被套進(jìn)去的更多。”
趙麗的房子還是2009年年初購買的，當(dāng)時的單價為5490元/平方米。按照合同，開發(fā)商應(yīng)該于2011年8月31前交房。至今，該樓盤已經(jīng)延期交房有8個多月了。
面臨此情況的開發(fā)商不只金民房地產(chǎn)一家。在東勝區(qū)，可以見到動工的樓盤并不多，基本上吊車都處于靜止?fàn)顟B(tài)，工人也不多見。據(jù)東勝區(qū)一開發(fā)商估計，鄂爾多斯400個項目，目前動工的也只有十幾個。
李力說，現(xiàn)在面臨的不是降價問題，就算是成本價也賣不出去。據(jù)他透露，從去年4月份開始，他們所在的樓盤就一直零成交。
曾經(jīng)一度備受當(dāng)?shù)刈放醯囊撂┤A府項目副總經(jīng)理張睿也坦承，他們項目自今年年初開始，也一直零成交。目前項目僅銷售100套，但樓盤共計有751套需要銷售。
趙麗對這場危機(jī)的親身感受除了她自己買的房子不能如期交房以外，還包括她自己開的裝修壁紙店。趙麗說，今年過完年，店里一直就沒有生意，可見根本沒有房子賣出去，大家都不需要裝修，不僅是我們，我們所在的建材城其他商家也面臨如此境況。
鄂爾多斯房地產(chǎn)市場最為典型的應(yīng)該屬于星河灣。這幾乎成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的風(fēng)向標(biāo)。
5月15日，星河灣二次包裝后再次上市，為了保證品質(zhì)，星河灣仍舊以精裝修的產(chǎn)品上市，但以特價房的方式面市，價格從此前的22000元/平方米大幅調(diào)整至14000元/平方米-15000元/平方米。
為了提升市場信心，星河灣當(dāng)天開盤主題定為“信心·品質(zhì)·未來”，表示項目已經(jīng)全面開工并且承諾項目9月份將全景呈現(xiàn)。但據(jù)了解，此次回籠資金效果仍然不明顯。星河灣相關(guān)人士也不愿意透露當(dāng)天開盤的成交套數(shù)。而記者在星河灣售樓現(xiàn)場看到，除了來現(xiàn)場完成開盤相關(guān)簽約手續(xù)的購房者，現(xiàn)場也很冷清。
據(jù)星河灣銷售人員稱，這一次特價房已經(jīng)屬于成本價銷售，但購買要求是不再允許購房者分期付款。“去年開盤的時候，由于總房款金額大，我們是可以分期付款的，但一些業(yè)主后續(xù)不肯再付尾款，有些是被高利貸套住了，有些則是有錢也不肯給。”銷售員稱，項目這次開盤其實還針對老業(yè)主在價格有更多的優(yōu)惠，但要求就是要先把以前的尾款付清，才能享受優(yōu)惠。
高利貸助推
鄂爾多斯的樓市危機(jī)是此輪調(diào)控下的典型，只不過，唯一例外的是，熱錢(即民間借貸)助推了樓市泡沫迅速從瘋狂轉(zhuǎn)為破滅，并波及甚廣。
5月22日，潘石屹在接受記者采訪時稱，在近一年，鄂爾多斯人基本上很少買SOHO的房子了，因為我們的商業(yè)只能保證鄂爾多斯人每年5%-6%的年收益，但當(dāng)?shù)氐母呃J則可以保證20%，甚至50%。早在2009年以前，潘石屹的SOHO一度備受鄂爾多斯人追捧。而潘石屹也多次去鄂爾多斯當(dāng)?shù)赝茝V樓盤。
潘石屹的房子不再受鄂爾多斯人追捧，事實上與2008年年底那場“4萬億投資刺激”有著很大關(guān)系。
據(jù)王強(qiáng)回憶，早在2000年，鄂爾多斯房價還在2000元/平方米左右，隨后幾年間，鄂爾多斯房價一直保持在平穩(wěn)狀態(tài)，到2008年下半年時，鄂爾多斯的房價也只徘徊在4500元/平方米到5000元/平方米之間。但4萬億刺激后，鄂爾多斯房地產(chǎn)一下子就火起來了，直到2009年，一些浙江等外地開發(fā)商進(jìn)駐鄂爾多斯，把外面的包裝手法用到“淳樸”的鄂爾多斯市場上，一下將房價炒到8000元/平方米左右。這讓鄂爾多斯當(dāng)?shù)厝丝吹搅藵q價空間。
2009年，曾在當(dāng)?shù)刈鲞^房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)的張祖幫在鄂爾多斯經(jīng)歷了最風(fēng)光的時刻，用他的話說，是“瘋狂日光的一年”。“那時，隨便一家開發(fā)商，只要土地拿到手，設(shè)計方案剛出來，就有購房人捧著定金找來，一口氣三套、十套的買，幾百套房一會功夫就賣完了。”大家瘋狂買房，一是房價不停上漲，“一天一個價”，房產(chǎn)成了最賺錢的投資品。而更重要的是，有了房子這項不動產(chǎn)，就能到銀行抵押融資。
“之后，大量的非專業(yè)民營企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，不管以前是挖煤的還是做羊絨的都想做房地產(chǎn)。他們進(jìn)入房地產(chǎn)的方式就是民間借貸。”王強(qiáng)說，鄂爾多斯與其他地方不同的是，當(dāng)?shù)氐拿耖g融資很靈活，基本上當(dāng)?shù)赜悬c(diǎn)社會關(guān)系網(wǎng)就可以融到錢，繼而利用杠桿效應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
“鄂爾多斯最終形成了惡性循環(huán)。首先是賣煤的錢變成高利貸，高利貸的錢再進(jìn)入房地產(chǎn)。最瘋狂時期，鄂爾多斯房價是首府呼和浩特的兩倍。當(dāng)時，大家發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)項目的利潤比煤礦的利潤還要高。不久，僅鄂爾多斯的開發(fā)商就猛增至約400家。”張祖幫說，短時間之內(nèi)，風(fēng)險積聚，就這樣形成惡性循環(huán)，開發(fā)商的毛利至少要在100%以上才能維持這個循環(huán)。
這一點(diǎn)，李力深有感受。在鄂爾多斯，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商談?wù)摮杀荆卣劦氖秦攧?wù)成本(即行業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱的融資成本)。“在鄂爾多斯開發(fā)樓盤，包括財務(wù)成本在內(nèi)，凈利潤要保證在50%以上才可以保證項目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。”李力分析說，就算僅以月息3分來算，僅財務(wù)成本就占去利潤的80%，再加上項目自身的凈利潤20%。也就是說，把融資成本算進(jìn)總成本中，融資成本將占約30%，可見融資成本之高。
據(jù)調(diào)查，鄂爾多斯當(dāng)?shù)?0%的開發(fā)商是民營企業(yè)，大多采用的融資方式都是民間借貸。
王強(qiáng)對此也證實。他將這些原因歸結(jié)到銀行的“嫌貧愛富”。“如果能通過民間融資就能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，誰愿意去銀行看臉色，等上至少一個月的審批呢？更何況，在鄂爾多斯這個地方，地產(chǎn)商都很難通過銀行貸款。”
“當(dāng)調(diào)控一來，房地產(chǎn)整體大勢面臨去投資化，供需嚴(yán)重不平衡的鄂爾多斯樓市一下子就坍塌了。當(dāng)時張祖幫從鄂爾多斯相關(guān)部門得到一個確切的數(shù)據(jù)是，當(dāng)?shù)厝司》窟_(dá)到2.97套，幾乎處于零剛需狀態(tài)。”張祖幫稱。
記者走訪中了解到，由于沒有資金，目前當(dāng)?shù)氐拿駹I開發(fā)商已經(jīng)開始用樓、豪車抵債。據(jù)星河灣相關(guān)人士透露，他曾經(jīng)去一個業(yè)主辦公室那里催尾款，業(yè)主直接拿出了六七個億債單給他看。
據(jù)當(dāng)?shù)亟鹑谙到y(tǒng)官員透露，自去年開始，鄂爾多斯當(dāng)?shù)禺a(chǎn)政府就開始摸底高利貸情況。地方政府對于這場危機(jī)目前還未有更好的措施，目前僅是摸底調(diào)研，組織一小部分政府團(tuán)購，另外呼吁銀行加大對鄂爾多斯的信貸力度。
