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2024年11月24日
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幾乎每月一次，決策層都會針對房地產釋放表態，給爬坡兩年多的調控“加油”。4月國務院常務會議“決不讓調控出現反復”的表態言猶在耳，5月18日至20日，國務院總理溫家寶在武漢召開六省經濟形勢座談會時，釋放出了5月的最新表態：穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。
長期關注房地產調控的人們不難發現，決策層的此次表態與以往有了些許不同，其中“穩定房地產調控政策”取代了“堅持房地產調控不動搖”，扮演著整個表態的“統領”角色。事實上，盡管有5地對調控政策的微調被叫停，但截至目前，仍有近30個城市從各個方向對政策微調做著小心翼翼的“試探”。從中，我們不難理解“堅持”變“穩定”背后的潛臺詞。5月21日一篇文章的題目，似乎給目下的調控做了一個“注腳”：《樓市調控進入生死博弈期》。
不過，在住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹看來，樓市調控命運幾何似乎并不是什么問題。來石參加“2012中國產業地產高峰論壇”期間，秦虹明確表示，目前進行的房地產調控仍會延續相當長的一段時間；但同時，秦虹也給樓市服下了另外一副“定心丸”：她表示，決策層主導的房地產調控并非要扼殺房地產，更不是要消滅房地產，而是要讓房地產“戒掉”投資投機性購房需求的“煙癮”，走上健康發展的道路。
調控關乎房地產與經濟穩定更關乎社會穩定
2012年，本輪房地產調控走進了第三個年頭；同樣的，關于本輪房地產調控合理性的爭論也進入了第三個年頭。一個原本應當由市場經濟和價值規律支配的經濟領域，是否應當由決策層手中的“指揮棒”進行指揮？
對此，秦虹給出了肯定的答案：房地產調控對于抑制社會財富分配的兩極分化，有著重要的意義。她指出，對于國內多數家庭而言，買房是穩妥而又無奈的投資選擇：與黃金、股票和期貨等投資渠道相比，房產的投資風險相對比較低，安全系數卻比較高；近年來，不少家庭品嘗到了房價上漲帶來的增值“紅利”，更催生和刺激了更多的投資性購房需求涌入市場。
不過，此時的房產似乎成了一堆堆變相的金條，擁有房產多的家庭與擁有房產少的家庭，甚至有房產與沒有房產的家庭，中間的財富差距也在房價的上漲之中不斷擴大，諸多的社會矛盾和問題也由此孳生。聯系石家莊城中村改造大潮中一個個一夜暴富的家庭，秦虹的上述觀點恐怕并非虛言。
房價帶來的暴富“盛宴”不止發生在普通的中國家庭，房地產帶來的豐厚利潤也在誘惑著大量的中國企業。秦虹指出，像石油、化工、服裝、家電這樣與房地產“八竿子打不著”的企業提著大量資金投身房地產，也在一定程度上推高了房價，一些地方也因此催生出了房價泡沫。秦虹不無憂慮地表示，一旦房價泡沫破裂，這些艱辛建立起來的中國企業不僅將從房地產市場中“掃地出門”，同時也會元氣大傷，屆時受害的將是中國的實體經濟。
在秦虹看來，房地產調控已經不止是某一個經濟領域的大事件，它更是一場關乎社會和諧穩定，經濟平穩健康的“救贖”。
揚州新政不能等同于救市
似乎從2010年4月新“國十條”開始，每逢重大政策跟進出臺，“史上最嚴厲調控政策”都會出現在各大媒體的顯要位置。但秦虹認為，“最嚴厲”并不意味著決策層要通過調控傷及房地產“筋骨”。秦虹明確表示，房地產調控并非要扼殺房地產，更不是要消滅房地產，而是希望“一保，一壓”達到澄清樓市“寰宇”的目的，即“保”剛性購房需求，“壓”投資性及投機性購房需求。
不過，對于前不久揚州為鼓勵購買成品住宅出臺的新政，秦虹的判斷出人意料。他在接受媒體采訪時表示，住宅精裝修一直是住建部重點扶持和鼓勵的方向，揚州新政是符合這一方向的；況且無論是精裝修住宅，還是購買精裝修住宅的購房者，無論是在揚州，還是在石家莊都是相對較小的群體，因此也很難將其與救樓市畫等號。無獨有偶，住建部的另外一位官員也在近日表態稱，住建部目前并沒有叫停揚州新政的計劃。從中，我們也不難看出住建部對這一事件的態度。
調控夾縫中的城市勃興房地產的新機遇
那么，在嚴峻的調控政策夾縫之中，房地產是否已經全無機會？秦虹認為，不應如此悲觀。她指出，在堅持房地產調控不動搖的同時，決策層也明確提出“要加快普通商品住宅供應，積極推進保障性安居工程建設”。秦虹指出，根據“十二五”規劃，到2015年全國20%的城鎮居民家庭將住進政府提供的保障房；換言之，剩余80%的家庭還需要通過商品房解決買房問題。80%家庭背后的住宅市場，依然是廣闊而誘人的。
農村人口進城和城市拆遷改造，在秦虹看來不僅是中國城市勃興的契機，同時也是房地產儲量驚人的新“金礦”。反觀要在2015年將人口從目前的200萬人擴容至300萬人，并誓要拆遷改造二環內所有城中村的石家莊，房地產，特別是新建商品住宅的前景更是不可想象的。
房地產是暴利行業“太好賺錢”時代早已作古
調控雖嚴，“錢景”看好。這是否意味著房地產還有“一本萬利”的機會？來自住房和城鄉建設部政策研究中心的秦虹，給開發商們結結實實地潑了一盆冷水：房地產的暴利時代已經結束。
一面是百姓疾呼“暴利”，另一方面則是國家統計局披露的房企平均7%的利潤率。那么，房地產究竟是不是暴利行業？對此，秦虹給出了正面的回應。她透露，如果計算全成本利潤率，房企平均7%的利潤率并非假話；但如果計算自有資金利潤率，房地產入選暴利行業幾乎毫無懸念。
秦虹指出，以往房企“撬動”項目多數是通過金融機構信貸融資，真正用到的自有資金比例很少；換言之，房企是在用銀行的錢去賺錢。然而，隨著本輪房地產調控的深入，在適度放開首套房貸之外，金融機構信貸政策對房地產“扎緊了籬笆”，房企“跑步進銀行”融資的難度正變得越來越大。就算越過了審批這一關，貸款利率市場化也使房企融資的成本“水漲船高”。面對以往信手拈來的資金“荷包”變臉，房企的暴利又該從何談起呢？
秦虹認為，以往的房地產市場“太好賺錢”，有本事的開發企業只要能夠拿地、融資，就能輕松啟動一個樓盤，坐等賺錢。但在兩年多的房地產調控洗禮下，這樣的“好事”將一去不復返。談到此處我們也就不難理解，同樣是在此次高峰論壇上，全國房地產經理人聯合會常務副主席楊樂渝的那番定論：本輪房地產調控標志著“一個舊時代的結束，一個新時代的開始”。激情澎湃之余，警示之意不言而喻。
