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2024年11月24日
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在資本市場摸爬滾打多年的河山資本總裁曹少山一直對中國經濟有著清醒的認識，他直言，中國下調GDP增速其實是非常理性的做法。而對于國人多有詬病的房地產業，他卻表示，應理性看待這個行業！在他看來，面對貨幣超發的現實，作為貨幣“納洪區”的房地產，幫助中國避免了惡性通貨膨脹。
家庭小型化是房地產發展的重要動力
縱觀世界各國城市化歷程，可以發現這樣一條規律：當一國處于城市化加速期（城市化率超過30%）時，往往也是這個國家房地產業發展的黃金期。這個規律同樣適用于中國。據中國國際城市化發展戰略研究委員會發布的《2010年中國城市化率調查報告》顯示，2010年中國城市化率（按非農人口占總人口數計算）為34.17%，這表明中國恰處于城市化的加速階段，而近幾年樓市的大漲似乎也印證了這一規律。
在曹少山看來，房地產業近些年的大發展雖然與城市化的快速發展密切相關，但追本溯源，它的發展還是離不開宏觀經濟的發展和人口結構的變化。這兩大因素其實是推動任何一國房地產業發展變化最核心的動力。
他進一步解釋說，人口結構的變化又包括人口增長和家庭結構的變化。毫無疑問，人口的持續增長，肯定會帶來住房需求的大量增加，從而推動房地產業的發展。“而家庭結構的變化，尤其是家庭數目的變化，更會直接刺激房地產業的發展。令人遺憾的是，這一因素往往被人們忽視了，實際上它對房地產業的發展起著更核心的，更根源性的作用。”
家庭數目的變化為何會影響房地產業的發展？曹少山認為原因很簡單，因為隨著現代文明的發展，人們的獨立意識越來越強，如今不論是在城市，還是鄉村，很少有以前那樣的大家族，更多的是單家獨戶，而且每個家庭的人口數量也開始減少。
相關統計數據顯示，雖然我國人口總數在不斷增加，但我國平均每戶家庭人口數反而從1953年的4.33下降到2009年的3.1, 即平均每年下降約0.02個百分點；特別是1990年到2009年間平均每年下降約0.04個百分點，從而造成家庭數量大大增加, 包括新家庭數量的增加。
最新公布的第六次全國人口普查資料顯示，2010年上海家庭戶戶數為825.33萬戶，占全市總戶數的92.8％；戶平均人數為2.5人，比2000年減少0.3人。
“這就預示著，未來我國家庭結構將會繼續小家庭發展的趨勢，而在我國總人口每年增加的情況下，小家庭數目的持續增加必然會刺激房地產業的發展。”曹少山如此分析道。
在談及中國城市化發展現狀時，曹少山直言，改革開放30多年來，雖然我國城市化得到了長足發展，但目前中國城市化率虛高比較突出，“半城市化”現象還比較嚴重。很多人，尤其是進城務工的農民，他們雖然長期生活在城市，但還不是真正意義上的市民。“在未來的發展中，要想提高中國城市化質量，必須解決好半城市化問題，讓進城的農民真正安家落戶！”
下調GDP發展目標無傷大雅
在今年兩會上，溫家寶總理在政府工作報告中提出2012年中國GDP增長目標為7.5%，這也是近8年來國家首次將GDP增速調到8%以下。對此，一些專家學者擔憂，這可能導致中國經濟“硬著陸”。
但在曹少山看來，下調GDP發展目標其實無傷大雅。他說，中央今年主動下調GDP增速目標，恰恰反映出其對中國經濟發展模式存在不足的清晰認識。“坦率的講，近十年來，我們一直在走主要以投資拉動經濟發展的道路，很多地方的重復性建設非常嚴重。這種大量的低效率重復建設，不僅沒有真正提高人民的實際收入水平和幸福感，還造成資源浪費。”
他表示，經濟發展有自己的規律，該發展的最終會得到發展，該下降的遲早會下降。“到目前為止，世界上還沒有那一個經濟體可以維持把GDP的50%用于重復的投資，而最終不導致經濟效率的下降和大量的壞賬。更為重要的是，一味依靠投資來拉動經濟的發展根本不具有可持續性！中國不是神！遏制投資沖動，尤其是重復性建設投資，可謂勢在必行。”
“客觀的講，近些年來，在擴大內需的名義之下，投資拉動中國經濟一路狂飆突進。很多產業，特別是房地產業，得到了超常規的發展，這其實是不正常的，也不可持續。因此，前幾年得到極大發展的行業，適當降降溫，回到理性的發展軌道上來，不僅對行業本身有利，對中國經濟有利，也對廣大百姓有利。”
他直言： “GDP下調0.5個百分點，甚至2個百分點很正常。如果砍掉的是那些低效率、重復性建設，以及對提高廣大人民群眾生活水平沒有任何意義的投資，這樣的調整對中國經濟百益而無一害。”
曹少山也強調，在遏制投資沖動時，不能搞一刀切，將所有行業的投資一律緊縮，而應將政府、國企和民營經濟區別開來。“這些年來各級政府部門可謂是投資的主體，而國企，尤其是一些壟斷性企業，則是中央政府投資的‘重點客戶’，這就使得原本經濟實力相對弱小、迫切需要資金的民營企業‘供血不足’。如果還把GDP增速降低后的資金依然優先用于政府投資和各級央企，那民營經濟的生存將舉步維艱。所以，在未來的發展中，應該加大對民營經濟的資金支持力度。”
目前，歐債危機愈演愈烈，導致我國進出口貿易出現了持續下滑，與此同時，國內很多企業也開工不足。針對這種情況，他建議，國家應該及時調整發展策略。“歐債危機說到底還是歐美國家舉債消費、搞高福利所致。解決這個問題肯定需要一個長期過程。在這期間，我們外貿出口要想延續近幾年的兩位數增長幾無可能。這種情況下，就應該把經濟發展的重心放在國內，努力擴大內需。
房地產業“稀釋”了超發貨幣的“濃度”
當前，關于中國房地產究竟有無泡沫成為社會各界探討的熱點話題之一。在資本市場摸爬滾打多年的曹少山看來，包括房地產在內的中國絕大多數資產類型都有泡沫。
“由于全球貨幣超發嚴重，其實不光中國，所有新興市場在過去十年都出現了比較大的資產泡沫。但中國的資產泡沫比一些新興國家還要嚴重一些。”曹少山如是說道。
為什么中國資產泡沫會比一些新興國家還要嚴重？他進一步解釋道，這主要歸根于中國整個投資市場近乎完全封閉，資本，尤其是民間資本缺乏投資渠道。偶爾有一些資本偷偷摸摸出去了，也不能形成氣侯。如此一來，超發的、大量的資本就像一個堰塞湖橫在中國經濟之中。
在這種情況下，大量資本就必然涌向各個行業，從而致使資產價格泡沫的產生。“最近幾年為什么我國的古玩、書畫產品，屢屢能在拍賣市場上拍出天價？這些古玩字畫真的值那么多錢？我看未必，這里面肯定充斥著資金炒作，充滿泡沫！”
盡管我國房地產業也存在泡沫，但曹少山表示，其實它也沒有我們大家想象中那么面目可憎，在遏制中國惡性通貨膨脹方面，房地產業甚至做出了積極貢獻。
他說，追本溯源，近些年來房地產價格的暴漲與我們的貨幣超發不無關系。據統計，2000年中國整個的貨幣供應總量M2的數值是13萬億，去年年底的數字大概是78萬億。短短十年時間，貨幣供應量增長了七八倍，可見貨幣超發的嚴重性。
眾所周知，超發出來的貨幣需要有相應的實物代表，而一旦沒有相應的實物作為貨幣代表，可以用貨幣代表的那些資產價格必然會出現上漲。
那為何中國沒有出現嚴重通貨膨脹？曹少山表示，這其中房地產業功不可沒，它就像一個蓄水池，不斷“稀釋”著超發貨幣的“濃度”。
“1998年房改以前，城市里面工人的房子都是國家分配，不能上市交易，所以，這些房子雖然有使用價值，但沒有貨幣價值。二次房改以后，房子產權歸房主所有，可以上市交易。這樣一來，一套房子就能值幾十萬、幾百萬，乃至上千萬。這些價值不菲的房子一旦有了價值，就會吸納相應的貨幣，也即原先不需要用貨幣表達的資產需要用貨幣來表達了。這樣一來，就大大減少了流通中的貨幣數量。正是從這個角度來講，房地產業在遏制通貨膨脹中確實起到了很大作用。”曹少山說。
