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2024年11月24日
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隨著房地產調控政策的不斷深入，對土地市場價格的影響正逐漸顯現。據國土資源部統計數據顯示，一季度全國房地產用地供應量同比下降18%，105個城市住宅用地地價環比下降0.04%。今年前4個月，上海土地成交建筑面積同比連續第三個月下降，北京也連續3個月土地出讓零溢價。
業內分析人士表示，隨著全國各地土地價格的不斷走低，以往過度依賴土地財政的地方政府的增長方式將難以為繼，地方政府開始揮手告別坐地生財的發展模式，加快經濟結構調整和轉型步伐。
土地瘋漲危害經濟穩定
長期以來，我國蓬勃發展的房地產行業已成為地方財政的重要支柱，而土地價格的高低更直接關系著地方政府的收入。持續多年的地價飛漲讓地方政府對房地產市場產生過度依賴，房地產市場的繁榮一度制約了各地對實體經濟發展的關注，危害實體經濟的穩定。
統計數據顯示，2011年我國的土地財政占地方財政收入比例已經高達50%以上，個別地區土地出讓金甚至占到財政收入80%。尤其是在房地產最火爆的2007年，土地市場更是呈現瘋狂的局面，十大房地產企業的銷售額達到1532億元，而拿地就花去了1515億元，比例達到了99%。
分析人士指出，如果任由房地產泡沫的持續發酵，再不進行房地產調控，勢必會引起國內財富愈發向房地產方向投資轉移，再加之外貿和投資的業績下滑，國內的實體經濟必將進一步削弱，通脹所引起的物價上漲、失業率增加都將阻礙我國經濟的可持續發展。
隨著近兩年房地產宏觀調控政策的逐步深入，虛高的土地價格正在逐步回歸理性。統計數據顯示，從去年第四季度起就有上百個城市土地出讓價格的增幅開始下滑，企業購地信心下降，土地購置面積增速出現負增長趨勢。
降地價有助于抑制投機
房地產調控政策對土地價格的影響尤為顯著，供應的增加，需求的減少使得房企拿地意愿正在逐步降低。據國土資源部數據顯示，今年一季度全國建設用地供應11.44萬公頃，同比增長33.6％，其中，房地產用地供應占比為23.6％，同比下降18％。
中原集團研究中心認為，土地市場的低迷反映出開發商依然看淡后市，開發商土地儲備速度明顯放緩，說明開發商目前仍處于快速去庫存階段。今年土地出讓方所供用地無論價格或價值都較為保守，導致土地市場交投始終處于冷清狀態。
分析人士表示，土地價格的下降將有利于減弱投機資本進入房地產市場的積極性，將加速房地產行業的洗牌，加快房地產企業整合的步伐，市場集中度也將會得到明顯提升。隨著房地產調控政策的繼續實施，未來一段時間內，土地的供求結構將從根本上得到改變，從供不應求到供過于求的轉變意味著房地產企業依賴過去因地價與房價上漲賺取暴利的時代已經過去，依托綜合開發能力以及經營效率提高的時代正在到來。
經濟轉型是根本出路
事實上，隨著京滬土地價格的大幅跳水，土地成交量持續回落的現象正在呈現從一線城市向二三線城市逐步蔓延的趨勢。對此，北京中原地產張大偉認為，這是限購、限貸、加稅、增供等政策疊加作用于樓市的結果。盡管各地近期開始放量供地，但土地市場仍未能從一年多的低迷狀況中走出，而一線城市的恢復尤其緩慢。除資金緊張之外，在政策面從緊的背景下，受樓市調控影響的市場信心短時間內還難以恢復。
此前一直靠土地支撐的地方財政開始吃緊，而管理層多次對樓市的調控不會放松的表態也使得房地產企業對市場信心一時難以恢復，這促使地方政府不得不轉變以往靠“土地”吃飯的發展模式，以應對經濟轉型的考驗。
中國房地產學會副會長陳國強表示，過去房企的贏利模式最根本的便是土地溢價。當前這種模式已經難以為繼，必須提高開發、管理能力，通過開發環節賺取利潤。而房價的合理回歸需要多個環節共同努力，尤其是地方政府對地價應有合理的預期，同時還應降低稅費負擔。對他們而言，真正的挑戰不是調控，而是“坐地生財”的增長模式已不可持續，轉型才是根本出路。
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，房地產調控更注重的是長效機制。為了滿足不斷增長的住房需求，需要增加大城市住房供給。我國有600多個城市，發展的空間還很大。今后城市更重要的還是要調整發展結構，那些就業機會多、潛力好、年輕有吸引力的城市，也是房地產業增長空間很大的城市。
