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2024年11月24日
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自2004年10月28日全市違法建筑查處暨城中村改造工作動員大會之后，深圳市便拉開了以城中村改造為主要對象的城市更新工作的序幕。隨著這一進程的大大加快，深圳市舊住宅區和城中村也迎來了新一輪機遇。
深圳市城市更新辦法提出，四種情形可以根據規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建，即城市的基礎設施、公共服務設施亟須完善；環境惡劣或者存在重大安全隱患；現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響城市規劃實施；依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。
市城市更新辦有關負責人日前重點就舊住宅區的改造問題向開發商進行了解讀。該負責人表示，我市舊住宅的城市更新將通過三種模式進行，即綜合整治、功能改變以及拆除重建。全市舊住宅區將優先通過綜合整治等方式改善居住環境，對于環境非常惡劣、配套設施極其缺乏確需進行拆除重建的，應當由區政府及其相關部門組織開展前期工作。
城市更新的展開，將使我市老舊住宅區和城中村面貌得到徹底地改善，其價值也將在現在的基礎上得到根本性提升。根據規定，綜合整治類更新項目主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建筑節能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。功能改變類更新項目可以根據消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施的需要加建附屬設施，并應當滿足城市規劃、環境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求。
近年來，我市城市更新進程不斷提速，全市老舊住宅區的機遇也越來越多。2011年，全市城市更新量超計劃。市規劃國土委有關負責人介紹，2011年全市城市更新年度實施計劃總拆遷用地面積為340萬平方米。據記者統計，去年我市公布了4批城市更新計劃，獲準規劃的城市更新項目共有53項，擬拆除重建用地面積共計約437.9萬平方米。
今年，我市城市更新再度提速。市規劃國土委提出，今年將完成4批次城市更新單元計劃報批，推動180公頃城市更新項目用地供應。同時，在初步完成9個發展單元規劃工作的基礎上，2012年要重點推動項目實施，新增大沙河創新走廊等6～8個發展單元的規劃工作，推動城市重點地區的開發建設。這些發展單元可啟動建設的項目包括項目開發、整體開發等多種類型，預計可帶動的社會投資規模將達到1200億元以上。
二手房價格 約為一萬三
（記者 羅潔琳）我市可能面臨城市更新的舊住宅區有哪些？記者日前在羅湖區對一些舊住宅區進行了尋訪時，該區存在多處樓齡在20年以上的小區，一些老舊住宅區的價格在每平方米1.3萬元左右。
昨日，在羅湖區人民南路羅湖小學附近，記者在一家地產中介外面的賣房信息中看到，價格在一萬二三左右的二手房集中在友誼大廈、德興大廈和廬山花園內。
據世華地產的置業顧問康先生介紹，友誼大廈和德興大廈都是1983~1984年的老房子，前者只有不到10%的業主自住率，后者自住率在40%左右。這兩個地方分別賣的都是三四十平方米的小戶型，每平方米的單價在1.3~1.4萬元。
“由于這兩套是八幾年的老房子，那時的房產使用年限只有50年，這兩套房子還剩下20年的使用年限，但到期之后還可以續用20年。至于到時候會不會拆遷也很難說，那時可能會有新政策也不一定。”康先生這樣提醒道。
記者從康先生處獲悉，今年3月的成交量要比2月稍多，而4月的成交量與3月持平。廬山花園今年的房價比去年上漲7%~8%，今年房價與2010年房價差不多。而今年二手房房價整體上漲12%~13%。
隨后，記者來到春風路與沿河路交會處的廬山花園。廬山花園的社區較小，緊鄰廬山酒店。小區共有5棟大樓，其中A、B兩棟是寫字樓，C棟雖是商用樓，但辦公用戶不到10%，大部分以住宅為主。其中有一套在23樓的精裝二手房在售，面積84平方米，售價113萬元，平均每平方米1.34萬元。這套房戶型方正，兩房一廳，客廳較大，坐南朝北，采光較好，陽臺上可看到國貿全景。
據康先生介紹，D棟是最理想的住宅樓，但都是小戶型且基本沒有再掛出在售的。E棟相較來說住宅環境較差，由于E棟在馬路對面，單獨成棟，灰塵較多，因此售價也相應較低，其中一套92平方米的戶型售價120萬元，每平方米約1.3萬元；另外，3樓有一套103平方米的戶型，總價128萬元，每平方米1.24萬元。
記者踩盤時碰巧在樓下遇到小區的業主王先生，他表示，小區的物業管理很好，物業管理費也不算高，每平方米差不多三四塊。王先生還告訴記者：“在廬山花園買房要仔細挑選住宅樓和戶型朝向，小區外面就是馬路，房子沒選好的話可能會比較吵。”
記者看到，廬山花園臨近國貿，周邊生活配套設施齊全，周圍有春風萬家商場和華潤超市以及國貿片區各大商場；交通便利，春風萬家公交站和廬山酒店站都在附近，步行十分鐘可到國貿站和金光華站，還可到國貿地鐵站乘坐地鐵1號線。
淘個小戶型還帶學位
（記者 何可人）提起羅湖區的便宜二手房，大家可能首先想到翠竹片區，因為這里小區多，而且多數開發早，然而記者走訪發現，事實并非如此。
“翠竹這一帶可以說是羅湖最成熟的片區，新房供應量小，二手房一直炙手可熱。”該片區一家中聯地產的銷售顧問告訴記者，尤其是該片區擁有省級名校翠園中學，學位房概念使得該片區二手房價格高居不下。以片區最大的小區翠竹苑為例，雖然建于上世紀八十年代初，但是生活便利、使用率高，加上帶翠園中學學位，單價要兩萬多元。
那是否意味著購房者如果想在翠園片區淘個便宜房便無望了？那也不一定。據中介介紹，如果買房者看中該片區的名校學位以及周圍便利的交通，但又苦于資金不足，不妨考慮選個小戶型。
“面積越大單價越高，附近有一些小戶型單價就在一萬二三左右。”中介給記者推薦了地鐵翠竹站出口附近的銀泰國際和怡泰大廈，這兩處樓盤都有若干套四五十平方米的小戶型在售。以銀泰國際的一套公寓為例，45平方米報價60萬。據記者了解，該樓盤建于2000年，位于東門北路，留醫部對面，交通、購物非常方便，但是沒有封閉管理的小區，加上不少業主把物業出租出去或是作為公司營業用途，人口流動性較大。怡泰大廈在銀泰國際西面，情況與前者相近。
社區成熟生活氣息濃
（記者 羅潔琳）東樂花園共有117棟樓梯老房和東樂大廈的5棟電梯房。記者在東樂花園周邊發現，超市和便利店大量聚集在小區周圍，生活氣息濃厚，街頭巷尾的生活用品一應俱全，是一個配套設施很成熟的生活片區。記者甚至還在小區附近發現了幾家港貨店。
小區周邊散布了百仕達喜薈城、吉之島超市、潤誠信購物廣場等商場。太安地鐵站所在的環中線就在小區附近。
羅湖區太安路東曉綜合市場中聯地產的工作人員彭先生介紹說：“東樂大廈目前有20多套二手房在售，其中十二三套房坐南朝北，單價每平方米在1萬~1.4萬元，其余的坐北朝南，每平方米在1.5萬以上。”
坐南朝北的戶型從71平方米~126平方米不等，總價105萬~150萬，1994年入住。其中一套111平方米售價120萬的房性價比較高，平均每平方米約1萬。需要注意的是，東樂大廈5棟電梯房的所有戶型都不方正，客廳處有一處偏斜，因此售價相對較低。而東樂花園雖是1982年的樓梯老房，但由于戶型較好，單價每平方米在1.5~1.8萬。
記者從彭先生處獲悉，年后東樂大廈通過中聯中介成交了10套左右。彭先生說：“大廈的自住率在40%左右，今年房價相較去年有1%~2%的上漲，相較2010年下降7%~8%。”
離東樂花園不遠處的布心花園自住率達60%，是1988年的7層樓梯老房。目前只有布心花園三期一套單價1.2萬的二手房在售，88平方米總價110萬，其他單價都在1.4萬以上。
靠近梧桐山 勝在環境美
（記者 何可人）蓮塘在深圳是開發較早的片區，記者從沿河路經羅芳立交上羅沙路，便進入這一片區。不過值得一提的是，蓮塘片區整體呈口袋形，羅芳立交作為該片區西面主要進出口，上下班高峰期時會比較擁堵，通過比較耗時。
在該片區采訪時，記者明顯感覺到附近的社區大多較為成熟，不少建筑看起來就很有“歷史”。整個片區幼兒園、學校、超市、菜場、社康、公交等公共配套設施一應俱全，充滿生活氣息。同時，由于靠近梧桐山、仙湖植物園，這一帶空氣清新環境良好，非常適宜居住。
“蓮塘片區社區成熟，不少商品房雖然樓齡大，但是價格一直比較穩健。尤其近年來，一些老房子改造呼聲很高，樓齡在20年以上的老房子有上漲趨勢。”美聯地產一中介告訴記者。據該中介介紹，一直以來蓮塘片區相對而言投資客較少，自住客較多。聽說記者在找單價一萬五以下的二手房，該中介推薦了鵬蓮花園、畔山花園、景福花園等幾個樓梯房小區。
位于羅沙路南的鵬蓮花園1992年入住，由9棟小高層組成。周邊有歲寶、華潤萬家，勝在生活便利，業主多是自住。據中介介紹，該小區有一套位于5樓的朝南二室一廳在售，65平方米總價95萬，單價大約一萬四。“業主在其他地方買了新房，想把舊房子賣了先還一部分貸款。”該中介說。而他推薦的另一個小區景福花園就位于羅湖外國語學校初中部對面，價格比鵬蓮花園略高。
志誠租售中心的中介給記者推薦了深港新村。這個小區離體育公園步行約15分鐘，上世紀90年代初入伙，原是海關宿舍，住戶相對比較單純。小區都是不帶電梯的小高層，離地鐵新秀站只有五分鐘路程。據介紹，該小區有一套五樓的72平方米兩居室在售，總價100萬元。
記者在該片區踩盤發現，周邊較多建于上世紀八十年代末、九十年代初的小區，如果想淘價格便宜、環境舒適的房源，這里還是挺多選擇，但是前提是要能夠接受沒有電梯。
