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2024年11月24日
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今年2月27日，這家名為北京賽斯特新世紀服裝有限公司的服裝廠，將北京市國土局和“地王”開發商北京中信新城房地產有限公司告上法庭，要求撤銷這塊總價“地王”的拍賣出讓。
在2010年3月15日拍出，總價52.4億的北京“地王”會是非法用地？
如今這塊位于北京亦莊，編號X1-1B的“地王”已蓋起了名為中信新城的小區，且已對外銷售。但就在這塊地的東南角，中信新城高大樓盤的陰影處，卻立著一座黑色廠房的小服裝廠，甚至廠房地基都已暴露在樓盤施工挖出的大坑上。問題正在這里。
今年2月27日，這家名為北京賽斯特新世紀服裝有限公司（下稱賽斯特公司）的服裝廠，將北京市國土局和“地王”開發商北京中信新城房地產有限公司（下稱中信新城公司）告上法庭，要求撤銷這塊總價“地王”的拍賣出讓。
賽斯特公司拿出了關鍵證據：位于X1-1B地塊范圍內該公司廠址的土地使用證。若證據屬實，北京市國土局將涉嫌將這塊“地王”未征先賣，北京的總價“地王”也因此是非法用地。
北京市國土局和中信新城公司提交給法院的答辯狀中稱，“如果項目地塊的全部出讓行為被撤銷，項目的規劃建設將落空或延遲，購房者的權利將受到侵害，社會危害嚴重”。
原定于4月17日的開庭因故推遲，但直到4月25日，賽斯特公司還在和國土局方面進行最后的拆遷補償談判。未征地先拍賣，這到底是工作失誤，抑或另有隱情？
未征先拍的爭議
賽斯特公司成立于上世紀90年代初，由一幫國有服裝廠下崗員工創辦。
從1995年到2000年，賽斯特公司以協議方式，分3次獲得廠區7685平方米土地的使用權。3份國有土地使用證復印件顯示，賽斯特公司的土地使用權均未到期，亦無作廢標注。
賽斯特公司的土地在X1-1B地塊的拍賣文件中也有顯示。《競買須知》第7條中，“宗地代征綠地范圍內有服裝廠、加油站等建筑物未拆除，占地面積約7300平方米”。第35條中，“服裝廠、加油站等建、構筑物由中信新城公司負責在交地前拆除”。兩條中的服裝廠指的就是賽斯特公司。
北京市國土局根據上述第7條提出答辯意見稱，代征地不屬于土地出讓范圍，但并未給出法律依據。X1-1B地塊規劃總用地面積330236平方米，其中建設用地185861平方米，城市代征綠地面積144374平方米。
事實上，《北京市代征城市綠化用地移交建設管理辦法》第6條規定，政府儲備開發項目或企業，為主體實施土地一級開發項目，在完成土地出讓（或劃撥）60日內，土地儲備機構或其他一級開發企業與區（縣）綠化行政部門辦理代征綠地移交工作。
“北京市國土局將X1-1B地塊的使用權出讓給中信新城公司，而作為出讓的先決條件，中信新城公司只能取得其中185861平方米的建設用地使用權，而其中規劃為城市綠化用地的144374平方米土地，要無償移交給城市綠化主管部門。”賽斯特公司代理律師李延武告訴本報。
也就是說，代征綠地需先由中信新城公司拍得，再無償轉讓給綠化部門。而拍賣的前提是這些用地必須由國土部門收儲。
賽斯特公司總共7685平方米的土地中，有約300平方米被規劃為建設用地，其余才是規劃中的城市代征綠地。
對這300平方米土地，在北京市國土局提交給法院X1-1B地塊建設用地使用證復印件中，劃出了一個狹長三角形，并標注“本宗土地面積不包括中信新城公司與賽斯特制衣北京分公司的爭議地塊面積：321.94平方米”。
標注爭議土地的行為，被北京市國土局認定為，“從整體出讓程序來看，賽斯特公司的利益并未因北京市國土局對該項目地塊的出讓行為受到實際損失”。
而賽斯特公司代理律師李延武則認為，“標注登記行為的合法性，并不能說明出讓行為的合法性”，他認為，賽斯特公司指控的是北京市國土資源局出讓X1-1B地塊的行為侵權違法，并未指控在出讓之后的登記發證行為侵權違法。
非法“地王”？
李稱，賽斯特公司擁有使用權的土地，明顯包括在X1-1B地塊的出讓范圍中，應該先把征地補償談妥，再行拍賣。
賽斯特公司經理閻京生告訴本報，公司土地、廠房的征地拆遷補償談判，從2009年7月就已開始，但至今仍無結果。
中信新城小區現已成形，原先位置最好的“觀景房”，卻被賽斯特公司廠房擋了視線。
不僅如此，在X1-1B地塊上，還要配建限價房8萬平米，公租房2萬平米。其中對接西城區的限價房項目已經取得了預售許可證，西城區政府也已進行了登記和搖號。
北京市國土局在給法院的答辯意見中就此認為，“如果項目地塊的全部出讓行為被撤銷，購房者（特別是保障房購房者）的權利將受到侵害，社會危害嚴重”。
“地王”的誕生
對于賽斯特公司，中信新城公司最初提出的征地補償款是3100萬，隨后漲到了6600萬、8000萬，最后在非正式場合提出1億元。
但閻京生告訴本報，“我們只想要塊地重新生產”。賽斯特公司在2011年初曾請一家咨詢公司評估，在亦莊再買同等面積的廠房和土地實現生產，需要2.3億元。
中信新城公司總經理曾慶告訴本報，中信新城公司作為拆遷方，的確在補償標準上與賽斯特公司發生分歧，“最后就剩下他們一家談不好”。至于為何在補償未談好，土地未征收之時就申請X1-1B地塊入市，曾慶以開會為由拒絕回答。
雖然對賽斯特公司的拆遷補償從2009年7月就已開始，但閻京生告訴本報，在X1-1B地塊于2010年3月15日拍賣前，拆遷方只和他們接觸了一兩次。在補償談判中作用巨大的第三方評估報告，也是在3月16日，地塊成交后的第2天才送到賽斯特公司。這被李延武認為是，“拆遷方此前并不想正式談”。
知情者稱，在賽斯特公司地塊涉嫌“一女二嫁”事件中，北京市國土局應有足夠監控手段。在中信新城公司完成X1-1B地塊的一級開發之后，土地收儲中心應到場驗收，拍照存檔，偌大的工業廠房不應被驗收人員錯過。
北京市國土局向法院提交了《關于大興亦莊X1-1B地塊土地入市交易的申請》作為證據，但并未提交相關政府土地部門的批示。其提交給法院的《X1-1B地塊征地結案表》復印件顯示，“被征地單位”蓋章處，并沒有賽斯特公司的公章。
時至今日，賽斯特公司成為了一個拆遷爛尾工程，該公司人士稱，直到4月25日，他們還在和有關部門進行補償談判，但未達成共識。不僅賽斯特公司，今年1月《中國房地產報》報道，在中信地產拍下的亦莊X1-3地塊尚有幾戶人家沒有搬遷，而正在進行土地一級開發的另外3宗地，也還未拆遷完畢。
賽斯特公司知情人士揣測稱，恐怕實力雄厚的中信新城公司并未把賽斯特公司這樣的“釘子戶”放在眼里，相反還把其當作“工具”，同意把未拆遷的情況寫進《競拍須知》，“這樣可以讓拍地的競爭對手顧慮這塊地的拆遷麻煩”。
該知情者稱，可能令中信新城公司沒想到的是，X1-1B地塊拍賣過程中，突然冒出了地產大鱷金融街集團叫價競爭。賽斯特公司人士事后回憶認為，“中信新城當時必須要拍下X1-1B地塊”，“否則涉嫌未征先拍的內情就將暴露”。
就這樣，在兩家國企巨頭的競爭中，北京總價“地王”在當年3月中旬誕生，并引發軒然大波。
誰造就未征先拍？
為什么一個“地王”的整體拍賣中，卻存在局部未征地先拍賣的錯誤？
包括X1-1B地塊在內的整個亦莊X1項目的土地一級開發，早在2007年就已開始，一級開發商正是中信新城公司（曾用名北京中信新成置業有限公司）。
按規定，土地一級開發主體是國土部門下設的土地收儲中心，但收儲中心作為事業單位，往往并沒有能力開發，而是委托房地產商進行。
承接土地一級開發的開發商，依照是否墊資，可以有2%至8%的利潤，但這一利潤明顯無法吸引開發商參與。
業內人士稱，開發商參與土地一級開發，很大程度上是為了在二級市場拿地活得便利。具體到X1-1B地塊，今年1月《中國房地產報》援引知情人士說法稱，“因為亦莊地塊的一級開發是中信地產在運作，緊挨著的幾塊地也是中信在從事一級土地開發，當時大家知道土地成交懸念不大。”
2009年12月15日，中信新城公司向大興區政府提交了一份《關于大興亦莊X1-1B地塊土地入市交易的申請》，本報得到的這份申請的復印件寫到，X1項目土地一級開發已完成投資26.5億元，其中，支付拆遷資金16.1億元，征地資金7億元，前期費用、財務成本和管理費用等3.4億元。
關鍵之處在于，按照律師出具的文件，這些費用已超出原先約定的“X1-1B地塊應分攤的土地一級開發成本11.8億元”。
在此情況下，中信新城公司向大興區政府“申請X1-1B地塊開始土地入市交易工作，以便加快土地一級開發投資回收進度和X1項目的建設進度”。
有知情者揣測，這也許暗合土地儲備部門意圖。其時北京土地市場陷入癲狂，選擇合適時機把土地推向二級市場，關乎土地財政收益多寡。
仍是在這份申請中，中信新城公司稱，“X1-1B地塊已完成征地結案、住宅拆遷等工作，僅剩余代征地上兩家企業將于近期完成拆遷”。
不管是這份X1-1B地塊入市交易的申請，還是地塊《競買須知》，都只提到賽斯特公司尚未拆遷，而不提拆遷補償未談攏。
