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2024年11月24日
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“正規軍”不敵“個體戶” 是“一個人戰斗”還是“背后有別人”？
４月２８日下午，在廣州市進行的一場土地拍賣中，天河區黃埔大道堅紅化工廠住宅用地經過數十輪競價后，最終以總價５．２６億元和配建１３０套公租房拍出。在拍賣現場頻頻舉牌、投得這一地塊的受讓人名叫“李燕如”，一個自然人。她相當低調，簡短表示“來自深圳、有房地產開發經驗，相關信息以后會通過雅翔房地產開發有限公司網站公布”，而后便匆匆離開拍賣現場。
記者３０日試圖聯系李燕如本人，但撥通電話后，接電話的是她的助手。據這位“蔡小姐”介紹：“李燕如外出休假”，手機交由她保管，目前“無法聯絡到李燕如”。這位蔡小姐證實，自己隸屬于李燕如向廣州市國土房管局報備的“雅翔房地產開發有限公司”，公司尚處在“預登記”階段，因此在網上和工商機關無法檢索。對于此次購地的細節和李燕如是否有合作伙伴，她表示“并不清楚”。
暨南大學管理學院教授胡剛接受記者采訪時表示，這起拍賣之所以引人關注，主要因為受讓人自然人的身份，但我國法律并未對進行土地開發經營者身份進行限制，境內外公司、企業、其他組織和個人均可申請。但中原地產廣東項目部經理黃韜表示：“與資金雄厚、經驗豐富的開發商相比，自然人很少能拿地成功，這不是政策限制，而是投資門檻的作用。”
因此，業內人士分析，這起“正規軍”不敵“個體戶”的競拍背后可能并不簡單，因為很難確定李燕如是一個人還是“背后有別人”。“有可能她代表了一些低調的開發公司，或是幾個人共同集資。”黃韜說。
廣州市國土房管局表示，拍賣前對李燕如的資格進行過審核，結果符合相關條件。而她也在申請競買該地塊時按照競買須知要求提交了成立項目公司“廣州市雅翔房地產開發有限公司”的相關證明。但這個項目公司只是“預申請”，須待競標成功后注冊。
記者了解到，李燕如也并非“廣州第一個拿地成功的自然人”。據廣州市國土房管局證實，早在２００５年，廣州琶洲地區的ＰＺＢ１３０１地塊就被兩個自然人以４．６億元的總價、６２２３元／平方米的樓面地價購入，但２００６年又因無力如期支付該塊土地出讓金被收回。
“限地價、競配建”模式能否限住“地王”？
此次拍賣是廣州自２０１１年其創新“限地價、競配建”模式后的首起成功案例。
廣州市房管局交易登記中心主任倫小偉介紹，這一模式是先限定地塊的“合理最高上限地價”，當拍賣報價達到這個價格后，不再繼續競價，而改為競投配建公租房面積，報出配建面積最大者為競得人。
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，２０１０年前后，全國商品房價格普漲，市場大批“地王”頻出，一些城市拍賣土地的樓面地價就超過附近已建商品房售價。在這一背景下，各地紛紛出臺措施，限制土地出讓環節出現“地王”，從土地供應的源頭力圖抑制高房價。廣州在２０１１年試點“限地價、競配建”的模式。
然而“好初衷”卻遭遇市場“軟抵抗”。此前廣州雖然推出多幅限地價、競配建地塊，但沒有一起進入到最終競配建環節。業內人士分析，這一方面是樓市成交低迷壓低了開發商拿地熱情，另一方面開發商也擔憂高檔社區配建保障房帶來的后續物業管理難題。
此后，廣州市國土房管局對政策進行了多次微調完善，如對保障房配建比例、建設位置進行調整。
“這起出讓之所以能成功，主要是因為土地出讓位置優越，對開發商而言有很強的吸引力，應該為后續出讓提供借鑒，做到‘既防地王，又增保障房’。”胡剛說。
然而，還是有人質疑，限制地價，但不限制土地轉讓，是否會讓政策流于形式；房價在土地被層層轉讓后還是難降？
對此，倫小偉回應說，雖然國家并不限制購買后土地轉讓，但土地轉讓和房價升高不是簡單的傳導關系，而且廣州規定無論如何轉讓，“簽訂的配建保障房數量不能減少”。
土地出讓高溢價 市場回暖了嗎？
當樓市調控進入深水區，這起土地的高溢價拍賣又傳遞出哪些信號？
——“面粉１３０００元，面包至少２８０００元？”
記者在廣州市國土資源和房屋管理局網站上查詢發現，這塊土地總面積為１７３０４平方米，其中可建設用地１５１７８平方米，按最終成交價５．２６億折算，樓面地價約為１１５５２元，折合樓面地價１１５５２元／平方米，剔除配建公租房面積后達１２６３４元／平方米。
有媒體據此計算，加上建安成本和稅費等支出，最終銷售價格可能超過２８０００元，而附近目前在售樓盤均價約為２００００元。這是否是新一輪樓市漲價的信號？
趙卓文認為，由于采取了限制最高地價的方式，１３０００元的拿地價格不算低，但尚難稱“地王”，加上建安成本和相關稅費，成本可以控制在１８０００元內。而且售價需要考慮到樓市整體環境，不是“想賣多少就能賣多少。”
——樓市受調控所限，土地將成下一個投資熱點？
胡剛認為，個人購地的出現，可能意味著調控限購下投資資金在尋找新的出路，向土地市場淘金。黃韜則分析，如果真是自然人開發，就可能存在“拿地容易開發難”的情況，自然人相比大型企業，更難獲得貸款，而其他融資渠道的高風險性和項目開發的專業性要求，可能對后續項目帶來不利影響。
對此，胡剛建議，雖然國家目前對投資人資格尚無限制也無需限制，但對近期出現的自然人拿地趨勢需要關注，通過加強項目審核及預警，防止出現項目爛尾風險。
——土地出讓溢價回升，是個案還是開發商對市場預期回暖？
自去年底以來，廣州市住宅土地出讓市場一直相對低迷，開發商出手買地者寥寥。然而，這塊熱門地塊的競拍中，在不到２０分鐘內，地價就已在數十輪競拍中從３．６億元升至５．２６億元，溢價達４５％，這是否意味著開發商對后市前景的預期將回暖呢？
廣州市國土房管局表示，除了該地塊地理位置優越等因素外，也表明市場和投資者看好未來廣州發展前景。黃韜等業內人士則認為，這起拍賣更像一起個案，不能因此判斷市場預期即將回暖。
