以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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學歷：1985—1989年就讀于北大社會學系。
工作經歷：畢業后曾短暫工作于廣東社科院,1991年進入萬科公司，歷任《萬科周刊》主編、萬科研究室主任、上海萬科副總、北京萬科總經理等職務，兩度臨危受命，將陷入重重危機的上海萬科城市花園和北京萬科城市花園帶出困境，并創出轟動業界的銷售奇跡，被媒體稱為“京城地產少帥”。2000年出任北京太合地產公司總經理。2002年開始創立厚土機構，打造地產運營商模式，成為中國地產界第一家以輸出管理為業務特色的專業運營機構。
操盤案例：
北京萬科城市花園、上海萬科城市花園、萬科星園、歐陸經典、東山墅、合肥和莊、北京灣、承德金色陽光、威海翡翠城等。
他曾經因為在深圳萬科企業股份有限公司的輝煌經歷而被譽為“地產少帥”。2000年初，帶著職業經理人酸甜苦辣各種滋味和新的理想，他離開為之奮斗了9年的萬科。這一舉動令當時的地產界為之嘩然。2002年，憑著自己的出色能力和人格魅力，他將資本與資源有機組合起來，厚土機構正式掛牌。從此，他開始打造專業地產運營商的全新商業模式，并由住宅地產進入到產業地產、文化地產等復合地產領域，以全新理念開始了新的攀登，取得了不俗的市場業績。
作為企業家，林少洲認為，企業做大難，做強更難，做久則是難上加難。沒有深厚的土壤就沒有長久的事業。土厚才能根深，根深才能葉茂。厚土喻厚積薄發之義。
作為房地產從業人員，林少洲感慨：“我從職業生涯這個側面角度，感性地看到中國城市化的發展速度，看到中國社會經濟的變化。這種變化讓我很欣喜，很有成就感，更對中國的發展充滿信心。城市化反映了這個時代的巨變。”
作為社會學專業人士，林少洲理性表示，在房地產與城市化的互動上，房地產可以成為中國城市化進程中帶有人文關懷的人性化的工具，也可以變成不擇手段的工具。房地產行業要成為逐步建立起自律的有長遠追求的行業，規避短期利益的誘惑，避免“樓脆脆”等事件的再次發生。
房地產是城市化的推動者
從1991年進入房地產行業至今，林少洲開發的項目大多位于城市的遠郊區，開發之初面對的常常是沒有任何基礎設施的荒地，一個項目的開發往往是一個區域的拓荒期。當生活環境、城市配套逐步完善、成熟，成為城市的一部分，人們可以安居樂業之際，林少洲又要去一個新的地方拓荒。“現在我們在威海做的翡翠城項目，也是這樣的情況。我想，這就是我們的使命，我們的任務。而一個區域從荒地到城市的演變過程，也是我們參與城市化的過程，某種意義上我們是城市化的實踐者，具體的推動者。”
1998年，他曾經就住宅郊區化問題，在北京青年報整版刊發了《明天我們將住在哪里——關于住宅郊區化的思考》的文章。今天他認為這個問題更是對郊區城市化發展問題的探討。
“城里人去郊區定居，首先表明經濟發展對城市規模和容量的要求在提高；其次，郊區低密度的居住環境優勢，給人們的生活提供了洋房、別墅等多樣化的選擇；第三，住宅的郊區化讓郊區的配套設施逐步完善。”他欣喜地對記者說，“尤其是道路的修建，以前北京到順義十幾公里的路走起來很費勁，現在京承高速已經通車。許多郊區正在逐步成為城市的一部分。”
在項目的開發過程中，林少洲說，自己還有一點獨特的體會，就是感受到了祖先的偉大和中國歷史的輝煌。他曾經在西安項目策劃過程中，發現2002年還是郊區的西安曲江，在唐代的地圖上卻已經是城里！“這使我非常震撼。我沒想到今天的西安還沒有1000多年前的城市規模大。這可以讓我們對唐代的輝煌有最直觀的印象，也可以讓我們從城市化的角度、城市的角度、城市規模的角度認識祖先的偉大，印證中華民族的歷史文化！”
“如果從理性的角度看，我認為，中國正處在現代化、工業化、城市化三大主題的發展中，工業化（更準確的提法可能是產業化）和城市化是中國現代化的載體。實際上，城市化是貫穿中國整體來講的。我想，我們這代人會一直看到這個在持續不斷進行的過程。很多人也會因此在生活或者工作上發生很大的變化，就像我們從事房地產的，正是因為中國正在進行的城市化，才有了我們整個行業的繁榮。”
房地產亟需加強行業自律
“房地產是實現城市化的一種手段，城市化的實現需要大量的房地產方法。”基于這樣的認識，林少洲曾經就房地產行業的發展及趨勢提出“房地產三階段理論”，即中國的房地產分為經濟學和建筑學階段、倫理學和社會學階段、藝術學和宗教學階段，在地產界頗有影響。他認為，在度過了經濟學解決產品供應量問題，建筑學提升房地產產品品質的第一階段后，中國房地產正處于第二階段，也就是倫理學和社會學階段。倫理學階段的使命是解決弱勢群體的安居問題。房地產作為公共產品的屬性和作為社會保障措施的屬性開始得到重視，比重不斷增加。他提出，當前應建立“有錢找市場，沒錢找市長”的分流機制，采取“組合拳”的住房政策，解決不同階層的住房問題、爭論不休的房價問題。這一階段里，房地產還面臨著社會學問題，就是要通過營造社區文化，解決好群體的歸屬感，以及重視生活方式的創新問題，借此全面提升人們的生活質量。而在以上兩個層面的問題都充分解決之后，房地產將進入宗教學和藝術學的第三階段。這時社會的關注點是終極關懷和永恒價值。這個時代在建筑史上也有體現，比如在中國的大唐盛世中留下的龍門石窟、法門寺等等，都與這個時代的關注點有關系，都是時代的產物。
就“樓脆脆”、“墻脆脆”“房斑斑”等頻出的建筑質量問題，林少洲分析認為，房地產可以成為中國城市化帶有人文關懷的人性化的工具，也可以變成為了短期利益不擇手段的工具。在房地產與城市化的互動上，房地產行業要成為逐步建立起自律的有長遠追求的行業，規避片面追逐短期利益的急功近利。
他進一步分析指出，這些事件的發生并非偶然，既反映從業人員責任意識薄弱，行業建設亟需加強，也反映了行業折射的社會環境面臨嚴峻的挑戰。如何建立一個理性、健康的社會秩序，包括建立健康的價值觀和行為規范，是全社會共同面臨的課題。
“我們一方面要繼續深入學習西方的制度，比如說建設市場機制等，讓我們的社會充滿活力，另一方面，也要繼承和發揚中國優秀的傳統文化，比如，中庸之道、仁義禮智信等，這對于商業信用的建立非常重要。在中國經濟快速發展的今天，中國在國際舞臺上正扮演著越來越重要的角色。要真正成為世界的大國和強國，就要輸出自己的價值觀。中國文化能夠存續了幾千年，證明了它生命力的強大。中國的價值觀就是“中庸”、“和諧”等持續發展的理念，而不是什么都更高更強更大。我們應該中西合璧，洋為中用，古為今用。通過復興中國傳統文化，研究它的精華和價值，引入到現實生活中，與現實生活對接，解決現在的社會問題，建設和諧的社會。對于百姓來說，傳統文化更容易得到他們的認同感，因為傳統文化是有根的。”
調整城市化策略，緩解房價高企
今年以來，房價上漲態勢超出市場預期。然而，7月下旬以來，部分城市持續攀升的成交量開始顯露疲態，出現下滑，進入8月份后，這種態勢更是從一線城市向二線城市蔓延。
對此，林少洲作為房地產界資深人士認為，一線城市房價高企既是人口因素導致的馬太效應，也與中國人的置業傳統以及高儲蓄率等經濟因素息息相關，尤其是投機呈現反彈趨勢，說明民間資金較為充裕，但它相對集中在北京、上海、廣州、深圳等熱點城市。供求關系的緊張為房價上漲提供了有效的支撐。同時，大城市的土地承載力是有限的，而土地供應不足也使得地價不斷上漲。
“由此可見，一線城市的地價、房價居高不下，與過度集中發展大城市，中小城市、小城鎮發展不夠充分，有著直接的關系。我認為，可以在城市化的策略上重新布局，發展更多的城市副中心，配置不同的產業，容納更多的人口，通過對人口因素分流，緩解熱點城市房價的高企。二、三線城市房價上漲，主要是一線城市的帶動作用、傳導作用導致。這些城市基本以自住需求為主，投資需求較少，房價漲幅相對溫和。但也出現了在舊城改造中土地供應缺乏計劃性，短期內供應量過大，市場風險加大等值得關注的問題。”
他直言，樓市火爆的背后也反映了我國投資渠道的匱乏和社會保障的不完善。他還表示，中國人多地少，資源稟賦各異。在城市化的過程中，內陸人口向東南遷移的趨勢將持續，東南沿海城市的土地價格將不斷升高。這個趨勢勢不可擋！
數據顯示，上個世紀90年代，世界上約60％的人生活在距海岸線100公里的沿海地帶，而在中國，只有43%的人口生活在沿海省份。這說明中國人口的分布總體上還是一個亞洲大陸國家，距離一個太平洋國家還有相當的路。另外，在全世界全部經濟產出大約為44萬億美元中，61%來自海岸線100公里范圍內的地區。人口越過800萬的特大城市中，70%位于沿海地區。全球人口的38%居住在狹窄的沿海地帶，而這種地帶僅僅占地球全部陸地面積的7.6%（聯合國環境規劃署，2006年10月北京）。目前中國大陸人口重心正在向東部沿海移動。數以億計的人口在過去的20年間從西向東流動。
“這樣的發展態勢告訴我們，可以通過加大沿海城市的開發力度，讓更多的人居住在宜居的沿海，這也有利于生態環境的保護。”
加速農村城市化勢在必行
就當前城市化給農村帶來的變化，從潮汕農村走出來的林少洲很有一番感慨：“無論是農村傳統生產生活方式的沒落、自然生態環境的惡化，還是傳統鄉村社會風氣的變遷，都讓我深深感覺到，現代文明對中國農村正反兩面的沖擊已經無法阻擋和挽回，人多地少的中國農村已經無法獨善其身，加速實現城市化、工業化，已經成為農村發展不二的選擇。而其中大力加強農村基層政權組織的建設以發揮帶頭作用，加速農村地區發展的整體戰略設計和區域規劃以形成科學行動綱領，又是首要前提。”
09年春節，林少洲回到了闊別3年的潮汕老家。盡管還是當年的那片土地，他卻感到“如今的農村在生產生活方式上已經越來越向城市靠攏了”。“大量的青壯年都在外打工做生意，很多人在外置業居住，留在老家的多是老弱婦幼。這樣的人口結構，對農村的生產生活方式產生了較大影響。再加上成本和經濟方面的因素，一個很重要的現象就是：現在的農村大量的土地在拋荒，無人耕種。農民也像城里人一樣要到集市上去買糧食、蔬菜。而錢的來源，主要是打工和做生意掙來的。看起來，潮汕農村傳統意義上‘日出而作，日落而息’的小農經濟模式已經基本終結，農村生活和農村經濟的獨立性已經明顯下降，受城市經濟的影響顯著上升。”
讓他感到痛心的是，農村生活近年來的另一個變化，是很多地方的環境已經受到嚴重污染，有些地方連水都要去外地購買了。“我們縣經濟比較發達的棉湖鎮，原來的榕江水源受到工業污染和生活污水污染已經無法飲用，飲用水都要到十幾公里遠的山區去一桶一桶地買，由此還催生了一個運輸供水的行當。據說鄰近的普寧縣有一個村子由于地下水嚴重污染無法飲用，全村的人幾乎都搬走了。多年來由于附近山區植被砍伐過度，水土流失嚴重，地處山區的農村地下水位也開始逐步下降，水源危機已經隱隱出現。由于普遍缺乏排污設施，而原有能夠用于自凈的水源趨于枯竭，居住環境污染趨于嚴重，肆虐的蚊蟲和難聞的臭氣讓村民們變得坐立不安。原本山清水秀的農村，離那種田園牧歌的時代已經越來越遠了。”
由于自給自足經濟模式的沒落、掙錢求財欲望的膨脹、工作機會的稀少，這促使很多人將賭博視為求財的捷徑并難以自拔，從而導致農村近年來社會治安狀況不佳，人心惶惶。他說，“我的孩子這次回老家本來最感興趣的是去喂豬，結果鄰居告訴我們，由于養在豬圈里的豬屢次在夜里被偷走，現在他們已經不再養豬了。由于缺乏安全感，很多有點錢的人家都會想辦法把家搬到深圳、東莞。現在的農村，似乎不再是一個與世無爭的世外桃源，一個具有高度安全感的夢中家園了。”
這些現象讓林少洲深感，盡管農村的生活條件、生活設施提高了，盡管近年來國家給農村很多政策、補貼，但農業在衰敗，農村在衰敗，農民在消亡！“三農”問題已經到了一個革命性的階段。
他說：“我強烈地感覺到，已經到了加速農村城市化過程的時候了，應該把村子里這些已經不從事傳統營生的農民集中在一個鎮里城市化，通過規模化和產業化對土地進行集約發展，這不僅會加強農村的城市化優勢，還會讓農村的環境治理、治安、公共環境、市政配套、繁榮程度更高，更完善。城市化對普通百姓的生活巨變將會產生決定性的革命作用，對農村、農民、國家來說，會產生重大的意義。”
戶籍制度是阻礙城市化進程的桎梏
1958年開始實行的戶籍制度，是計劃經濟時代的產物，在今天社會主義市場經濟制度天然要求遷徙自由的大背景下，中國的戶籍制度仍然在通過人口登記區分不同的權利：農村與城市，城市與城市，由此享有不同的權利。
對此，林少洲深有感觸。由于沒有北京戶口，他每年要為孩子上學找關系。在他看來，除了付出時間、金錢，甚至是尊嚴，這更是一個社會公平的問題。尤其在很多人為了子女教育走向城市，成為城市化重要驅動力之一的今天，現行的二元結構戶籍制度卻在嚴重阻礙它的發展。
林少洲直言：“二元結構的戶籍制度及其背后附加的從社會保障到教育、醫療、公共服務等幾乎所有公民權益的差異，已經演化為不同的身份制度，形成不平等的社會集團，這相當于變相地搞了一些 ‘戶口貴族’、‘身份貴族’。不僅在城鄉之間建立起一種在政治、經濟、文化、社會基礎上的全方位不平等，也在不同城市的居民間造成了不平等。外地人即使更優秀、更努力，也無法和他們競爭。戶籍制度保護起來的是既得利益者。”
對于時下尚有人士對改革戶籍制度疑慮重重，擔憂引發就業困難、環境污染、住房緊張、交通擁擠、犯罪增加、公用基礎設施不足等問題，林少洲表示：“這種觀點不僅理論上缺乏科學依據,而且實踐中將有礙戶籍制度改革和‘三農’問題的解決，進而影響城市化進程。實際上，人口的流動與戶口的關系已經越來越弱，戶口根本就擋不住人口流動的步伐，該來的人都已經來了。另一方面，人們到了一個城市定居之后，會變相地想盡各種辦法辦戶口，出現很多合理不合法的現象，滋生腐敗。”
他還從其他國家對于人口管理的角度闡釋到：“我們可以看到，世界上絕大多數國家都是可以自由遷徙的，因為在自由的領域里，始終會有一只‘看不見的手’在起著調節的作用。比方說大家都往大城市擠，那里的住房和物價會提高，就業機會會減少，準入門檻會越來越高。全世界很多地方都搞投資移民，但北京不搞，這與北京是中國的政治中心可能有很大的關系，可這造成了很多的社會問題。很多生在北京的孩子沒有北京戶口，高中階段需要離開父母到另一個城市去就讀，高考了需要回父母的老家去考試；很多為北京這座城市發展作出貢獻的人們在北京工作居住十幾年了還是沒有北京戶口，辦了十幾年的暫住證，在北京毫無歸屬感，這種局面其實是非常不合理也非常不人性的。由于戶口問題，很多事情都必須大老遠跑回到戶籍所在地解決，也無端地增加了很多社會成本。結果又鼓勵了腐敗和潛規則橫行的行為，留下了一個很大的灰色空間，淪落成既得利益階層尋租的一個途徑。”他希望，戶籍制度能夠在人大、政協的會議上得到認真討論。
文/顧晴
