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2024年11月24日
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168米的東吳電視塔曾經被稱為蘇州城南的“埃菲爾”，然而2005年崛起的232米蘇州新地中心打破了這一紀錄，并號稱“江蘇第一高樓”?！昂镁安婚L”，268米的中潤·蘇州中心、282米的環球188很快接替成為下一個見證蘇州高度的地標。
如今這一高度再次被打破，301.8米正在建設之中的東方之門屹立于蘇州工業園區金雞湖畔，被當地稱為“世界級地標”，但是這一稱呼或許維持不了多久。
就在尚未合龍的東方之門北側，一個名為蘇州中心廣場的大型城市綜合體即將拔地而起。尚不廣為人知的是，這個綜合體的規劃中包含500米和450米超高層建筑各1棟，總共有7棟高層超過100米。東方之門在其中高度只排名第三。
一旦建設完畢，這將是國內最大的城市綜合體。
所謂城市綜合體，是一個新近風靡的地產概念，指那些集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心和公寓等于一體的特大型公共商業設施。
如今地產界傳誦著這樣一句話：“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！”。
根據不完全統計，僅蘇州一地，規劃、建設中、已經完工的綜合體就達25個。而杭州號稱要打造運河商務區綜合體、地鐵濱康站綜合體等100個城市綜合體。上海則宣稱2011年至2013年，將新增50多個城市綜合體項目。
按此保守推算，假如每個100萬級城市需要建設15個大的城市綜合體項目、200萬級城市需要建設20個大的城市綜合體項目，那么全國大型的城市綜合體項目數量將超過2000個。
一邊是嚴厲地產調控下，日益萎縮的住宅項目，一邊卻是四處開花的超大城市綜合體，這種狀況讓人困惑。
更讓人看不明白的是，這種逆調控而上的超大項目，大多具有國資背景。地方政府往往是這些龐然大物的直接推手。
投資高達285億的綜合體
國人熟知的上海第一高樓環球金融中心投資額約為73億元，而蘇州中心廣場項目的投資額則遠超過前者。
事實上，除了上述兩個超高建筑外，該中心廣場綜合體由10幢建筑構成，其中100-200米高層塔樓7棟、大型商業建筑一座，總投資約285億元。
本報獲得的中心大廈項目效果圖顯示，東方之門背后的500米和450米的建筑屹立在金雞湖畔，甚為雄偉。
本報記者在上述項目用地現場看到，僅僅就東方之門而言，這個已經進入建設中后期的建筑初顯“地標”霸氣。
本報進一步獲知，該項目占地高達21.1公頃(約300多畝)，其中土地皆通過招拍掛程序于2011年8月份對外詢價，并于當年9月份正式成交，分18塊土地進行招拍掛，出讓年限全部為40年。
以蘇繡路南、星港街西地塊為例，該地塊占地17998.06 平方米，容積率為9.0，性質是商服用地，土地成交價27538萬元。
本報記者統計顯示，這18塊土地成交價中有12塊面積較大的地塊，最后成交價合計高達3159840000元。
記者查詢了土地用途，其中包括商服、酒店式公寓兩種用途，具體來說，這些用地中辦公占比47.6%，商業22.3%，酒店10%，公寓11.6%，配套8.5%。
以其中商業為例，占地為6.5公頃的商業購物中心總投資高達67億元，但只是其中投資額中等的一個項目。
而具體到項目容積率，從4.6到16.5不等，顯示不同業態之間容積率選擇不同。
引人關注的是該綜合體創造了國內建筑的六個第一，其中僅地下停車位就高達6000個。
該廣場開發公司相關人士提供給本報記者的資料顯示，該項目被定位于“湖西CBD城市天際線的中心和制高點”。
如今，萬事俱備或只欠東風，據本報獲得的最新消息顯示，目前前期籌備工作已經基本完成，預計將在2012年5月份正式開建，但整個項目完全建設完畢“需要6到7年”。
萎縮的公共綠地
由于大規模建設用地需要，原先綠茵環繞，號稱小新加坡的蘇州工業園區的公共綠地規模迅速減少。
據知情人士透露，這塊土地以前很大一部分計劃為公共綠地，如今卻改為CBD建設用地。
本報記者獲得的詳細規劃圖亦顯示，一旦項目建設完畢，這個占地面積巨大的扇形項目里只剩下國際金融大廈和世紀大廈附近有部分綠地。
而對方展示的扇形區域的衛星現狀圖顯示，在未建設之前，扇形區域里面有大片綠地。
“土地用途后來改變了，所以一些旁邊的樓盤業主都在賣房，現在，看不到綠地，還被高樓擋住了”。一位在蘇州從事地產開發的業內人士4月25日晚如是說。
該人士舉例，在項目現場的北側就是園區的一個口碑頗好的高檔住宅天域，去年開始一些先知先覺的業主紛紛無奈掛牌出售。
2007年，東方之門旁的蘇州星港街63號嘉湖閣小區就曾因為公共綠地等空間被后續建筑“侵占”而與開發商以及當地相關部門產生一些糾紛。
本報記者致電蘇州工業園區規劃部門詢問規劃事宜，未得到具體答復。
蘇州廣場中心一旦完工，將與周邊的九龍倉國際金融中心、蘇州新鴻基大廈、東方之門、環球188、蘇州廣電傳媒廣場、蘇州尼盛廣場、蘇州鳳凰文化廣場、圓融星座、晉合廣場等在內的環金雞湖CBD，規模龐大，國內大部分項目或無從比擬。
而這，僅僅是冰山一角。
根據2010年出臺的《蘇州市商貿業提速升級三年行動計劃》，三年的時間內，蘇州將要建設25個城市綜合體。
國企背書地方綜合體發展沖動
據調查，蘇州中心廣場項目18塊土地皆由當地政府背景的企業通過招拍掛程序獲得。這顯然得到了地方政府的高度支持。
根據本報記者不完全統計，目前蘇州綜合體項目在建和建成項目已經有12個之多，其中僅蘇州工業園區就有環球188、建屋紫金東方、九龍倉蘇州國際金融中心、東方之門、圓融廣場等。
由于綜合體是一個投資規模巨大的項目，在房地產嚴厲調控的今天，部分民營背景的項目或多或少都遭遇了資金困難。
上述知情人士透露，東方之門雖被納入蘇州中心整體規劃，但這個項目相對獨立，主要是民企背景。在2004年奠基，而到了2008年才開始大規模的土建工程，停工時間高達4年，很大一部分原因就是“資金問題”。
也正因為資金的原因，原先計劃的2007年竣工的東方之門如今要到2012年年底完工，整整晚了5年時間。
但這個問題對于蘇州中心的主體項目來說，或許不是一個大問題，因為大量手握巨資的本土國資背景的房地產企業正蜂擁進入了這一領域。
在已經建設完成的城市綜合體中，建屋紫金東方開發集團就是一個典型的國企。其上級母公司是建屋發展集團有限公司，前身就是蘇州工業園區房地產開發有限公 司和建設總公司合并而成，注冊資金30億元人民幣，資產規模118億元人民幣，是江蘇省最大的綜合性房地產開發企業之一。
這家工業園區的地產“正牌軍”，除了運作“東方之門”這個綜合體項目外，旗下還有約20個住宅項目(包括已售、在售和規劃項目)，幾乎都位于蘇州工業園區內。
根據本報記者在蘇州國土資源網上查詢的結果，建屋集團在蘇州工業園區的多幅拿地都如“主場作戰”，性價比頗高。比如蘇園土掛告(2009)第05號公告 里涉及的9.3萬平方米住宅、蘇園土掛(2008)20號地塊涉及的2.1萬平方米商業用地，都未有其他強勁對手狙擊，順利以底價成交。
曾在江浙某城市開發園區任職的一位官員稱，這種套路十分常見，“既然享受了主場的好處，就要承擔一些園區的工程，再正常不過了?！?/p>
而另外一個園區內的圓融時代廣場也是當地一家名為“圓融集團”的大型本土國企投資建設的。
“園區本質上是一個國企推動型的發展模式，在建設領域，國企非常強大?！鄙鲜霎數貥I內人士說。
所以，更被人關注的蘇州中心廣場項目主體也是由國企牽頭投資，具體是由蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司負責整體開發建設，亦是當地一家大型國有企業。
工商登記資料顯示，該公司也是蘇州工業園區管理委員會直屬的地產企業，股東只有一個——蘇州工業園區管委會。
資料顯示，該公司主要以高端城市綜合體開發與運營為核心業務，而據上述業內人士透露，該公司是“為投資中心廣場項目而成立的一個公司”。
進一步的工商登記資料顯示，該公司成立于2010年9月，注冊資本高達20億元。
“這相當于園區政府在用自己的公司造城市綜合體，還是玩一個經營城市的概念?！鄙鲜鰣@區任職的官員說。
然而，這種模式即為典型的地方政府投融資平臺，隨著宏觀調控的深入，風險或悄然接近。
逆調控的風險挑戰
“綜合體的建設進度更要匹配城市規模擴大的速度、人流增長的速度，要根據實際需求不能盲目。”蘇州大學商學院院長萬解秋如是認為。
也因為此，在房產調控日趨嚴厲的今天，民資和外資開發商普遍對于進入包括城市綜合體等商業地產持謹慎態度。
“未來一年商業地產恐怕會出大事， 爛尾樓會大量出現。現在很多城市都已經出現爛尾樓 ?！鄙虾ＷC大房產董事吳洋在上述高峰會上如是說。
此言得到了與會人士的認同，綠地集團商業旅游地產研發中心總經理李煜在上述峰會上則詳細分析了原因。
“現在政府供的地，大都是30%的住宅，70%的商業，你說這合理嗎？房地產調控之后，政府供地比例不一樣，政府要打造新城市，供的都是商業用地，開發商很難全部持有這么多商業。”李提出了自身的看法。
顯然，城市綜合體的未來前景以及城市綜合體的大規模資金投入等都隨時考驗著這些國企。
上述園區任職的官員認為蘇州園區的模式帶有不小風險。
“這樣做的好處是，充分運用了園區政企合一的身份，以財政作為擔保和背書，運用政府融資平臺進行融資建設。但缺點也是顯而易見的，這個模式必須在上升通道時才能運轉，萬一地產的整體大勢不好，容易造成園區背上沉重的債務。”
本報記者獲得的一份當地土地出讓情況公布表顯示，蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業用地，單位面積(每平方米)價格達1.5萬元左右。
據上述業內人士透露，現在正在銷售的東方之門，“現在經濟走勢不太好，去化并不理想?！?/p>
“國企出了一部分錢，但大部分肯定是從銀行貸款，利用土地等抵押貸款，反正有政府背書”，上述業內人士如是表示。
由于中心廣場項目尚未啟動，本報記者欲試圖進一步了解各大項目投資情況以及資金來源，并未獲得相關具體信息。
“雖然綜合體的總投資額較高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅項目維持其投資，而且可以與住宅項目用一個建設單位，這樣墊資的事情也好談，資金的調度余地更大?！鄙鲜鰣@區任職官員如是分析可能的資金來源。
以建屋集團為例，該公司官網上也提及了運作項目的資金來源，“公司進一步加強資本國際化的戰略性運作，實現資金來源的多元化”。
資料稱，2007年開始，公司擴大對外部優質項目和合資伙伴的投資，引入外部戰略投資者。與萬科、上海中富、新鴻基、九龍倉、普洛斯等地產公司都有合作。
而事實上，蘇州工業園區金雞湖城市發展有限公司在整個大項目下面的子項目中也分別和不同企業合作，如購物中心即是和外資公司凱德商用合作。
不過隨著國家房產調控政策的日趨嚴厲，地方國企如何保障資金可持續顯然是一大問題，“國企的靈活性不及民企，出了問題風險如何防控是難題。”上述浙江開發商代表表示，“更重要的是，一旦出問題，等于全民買單?！?/p>
