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2024年11月24日
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有頂有底，房地產(chǎn)市場將在狹窄的區(qū)間內(nèi)蜿蜒爬行。
極端的言論是議論者的特權(quán)，政策制定者需執(zhí)中而行。事實正是如此，被市場認(rèn)為矛盾的房地產(chǎn)調(diào)控政策其實并不矛盾：2010年調(diào)控以來抑制投資性購房從沒有松動，這讓房價的上升有了天花板；為了避免房地產(chǎn)市場硬著陸，從2011年年底開始地方政府陸續(xù)出臺政策扶持剛性需求，讓房地產(chǎn)市場有了底。房地產(chǎn)調(diào)控上有頂下有底。
讓房地產(chǎn)市場有支撐，僅靠剛性需求與改善型需要還不夠，還需要國民生活的改善，以及人均收入的提高。
一種流傳久遠(yuǎn)的錯誤觀念認(rèn)為，人口紅利造就中國房地產(chǎn)市 場之大底，只要有了每年上千萬從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口，房地產(chǎn)就會蒸蒸日上。數(shù)據(jù)與經(jīng)驗沒有印證這一理論，1949年之后出生率最高的年份，并沒有形成中國 房地產(chǎn)高峰，也未形成商品房市場的藍(lán)海，當(dāng)時中國城市中人們在單位分房的泥潭里掙扎。而出生率極高的印度、孟買等地，與高房價齊名的是一望無際的貧民窟， 只要看過那部有名的電影《貧民窟的百萬富翁》，就會對可怕的城市“滾地龍”留下深刻的印象。
只有龐大的人口轉(zhuǎn)變?yōu)橛行M群體，房地產(chǎn)市場的增長才能腳踏實地，而培養(yǎng)有效消費群體就是讓更多的人擁有財富，擁有穩(wěn)定的工作，讓從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人群變成有效消費群體，因此，只有國民收入的普遍提高才會帶來房地產(chǎn)市場的健康繁榮，否則房地產(chǎn)市場就會陷入畸高畸低的惡性循環(huán)之中。
著名的行為金融學(xué)家、耶魯大學(xué)教授羅伯特·希勒，參與設(shè)計了標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒住宅價格指數(shù)，開發(fā)出自己的美國現(xiàn)有住房價格指數(shù)，從1890 年到2004年間的真實(已按消費價格通脹率進(jìn)行過修正)的住房價格指數(shù)中，參照了建筑成本、美國人口數(shù)量以及長期利率等數(shù)據(jù)，對美國的房地產(chǎn)價格作全面的觀察。
希勒從美國的歷史數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)歷史上房地產(chǎn)價格并沒有明顯大幅上漲的現(xiàn)象，歷史上房價與建筑成本關(guān)聯(lián)性很強。也就是說，在正常的以消費主導(dǎo)的市場中，建筑成本與房價有很高的吻合度，考慮到中國的土地價格占比在30%以上，因此在成本中必須加入土地價格等因素。
房地產(chǎn)泡 沫瘋狂時期，建筑成本、人口紅利等參數(shù)都失去了作用。在美國房地產(chǎn)泡沫高峰期的1997年到2006年，美國總體住房價格漲了85%，希勒認(rèn)為原因有待繼 續(xù)研究。他尋找到的一個解釋是，次級抵押貸款。自2001年起出現(xiàn)的次級抵押貸款規(guī)模的快速膨脹，這些快速增加的貸款被提供給了那些低收入購房者，并用于 資助他們購買低價住房和其他相關(guān)的投資工具。2006年的繁榮期見頂后，低價住房價格的較快下跌與該市場出現(xiàn)還款拖欠和喪失抵押物贖回權(quán)的問題也是同步 的。也就是說，瘋狂上漲的房價只有一個理由，那就是貨幣泡沫與虛擬經(jīng)濟(jì)的泡沫。
我國此前12年的房地產(chǎn)市場繁榮到房地產(chǎn)市場泡沫，恰好與我國的廣義貨幣發(fā)行量上升相吻合，從反面印證了貨幣泡沫才是中國房地產(chǎn)泡沫的元兇。此輪抑制投資性購房，必須與抑制貨幣過量相配套，否則中國房地產(chǎn)泡沫難以根除，只能靠限購強行摧抑，一旦取消限購，投資投機性購房難免“春風(fēng)吹又生”。
支持剛性需求就是支持民生。住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確提出，在“遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”。這是避免房地產(chǎn)市場大起大落的必要之舉，但僅有優(yōu)惠政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，如果不能縮小貧富差距，國民收入無法提升，剛性需求很快將走到盡頭，不可能成為房地產(chǎn)市場的鐵底。
據(jù)社科院發(fā)布的 《2011年房地產(chǎn)藍(lán) 皮書》，2000年至2010年十年間，我國城鎮(zhèn)累計新增商品住房面積43.26億平方米，新增套數(shù)在4300萬左右。截至2010年末，全國城鎮(zhèn)存量住 宅建筑面積大約在145億平方米。從2008年開始，我國城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已經(jīng)超過了新增的家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已經(jīng)達(dá)到或者超過了一套。就 城市本身而言，剛需增長空間不大，關(guān)鍵在于從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口，每年1200萬的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，就需要大約400萬套的房屋。
如果讓這部分人口擁有土地增值收益，以公允價格獲得農(nóng)村的地產(chǎn)收入，加上專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)后所獲得的穩(wěn)定收入，則這部分人口將轉(zhuǎn)化成有效消費群體。如果城市化率到達(dá)60%以上，則未來我國房地產(chǎn)剛需還將保持十年左右的增長。
