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2024年11月24日
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康巴什新區(qū)成吉思汗廣場(chǎng)。
盡管樓市成交萎縮，但鄂爾多斯（600295）的城市化進(jìn)程并沒(méi)有停止。業(yè)內(nèi)人士表示，這座以資源和財(cái)富聞名的新興城市元?dú)馊栽?，鄂爾多斯在發(fā)展中遇到的問(wèn)題會(huì)在發(fā)展中逐步解決。
民間資本功不可沒(méi)
自始至終，鄂爾多斯的城市化都與民間資本交織在一起。有人認(rèn)為，如果說(shuō)民間資金對(duì)鄂爾多斯的城市發(fā)展功不可沒(méi)，那么樓市泡沫似乎只是鄂爾多斯城市化的一個(gè)副產(chǎn)品。
“沒(méi)有民間資本，就沒(méi)有今天鄂爾多斯的城市建設(shè)。”一位本地開(kāi)發(fā)商說(shuō)。民間資本從一開(kāi)始就是鄂爾多斯城市化的主力。早在2002年，東勝區(qū)政府 和鄂爾多斯酒業(yè)集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，成立東新城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，共同開(kāi)發(fā)鐵西新區(qū)，鄂爾多斯酒業(yè)集團(tuán)在開(kāi)發(fā)公司中的占股70%。這是鄂爾多斯最 早的城市化戰(zhàn)略之一，當(dāng)時(shí)這座城市還沒(méi)有拆遷和征地，民間的財(cái)富遠(yuǎn)不及現(xiàn)在。
在接下來(lái)時(shí)間里，鐵西區(qū)方圓18平方公里的范圍內(nèi)實(shí)施了拆遷，政府為農(nóng)牧民集體辦理社保，被安置在移民區(qū)。那片廣袤的荒灘如今已經(jīng)成為今天鄂爾多斯的核心區(qū)域。一位東勝區(qū)市民表示，鄂爾多斯城市化的好處很明顯，從前以種田放牧為生的農(nóng)牧民過(guò)上了現(xiàn)代化的生活。“征地拆遷把極為分散的農(nóng)牧民集中起來(lái)，東勝才更像個(gè)市區(qū)。鄂爾多斯要發(fā)展，征地拆遷是必然的選擇?！?/p>
鄂爾多斯早期城市化也成就了一批民營(yíng)企業(yè)。參與鐵西區(qū)域改造的鄂爾多斯酒業(yè)集團(tuán)后來(lái)發(fā)展為萬(wàn)正投資集團(tuán)，在做強(qiáng)白酒業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)和基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)成為新的主業(yè)。鄂爾多斯酒業(yè)集團(tuán)建設(shè)鐵西區(qū)域之初，土地的招拍掛政策還沒(méi)有出臺(tái)。政府的政策和民間的資本發(fā)生了最初的碰撞，鄂爾多斯的城市化邁出 了第一步。萬(wàn)正投資集團(tuán)常務(wù)副總裁蘇翠萍曾對(duì)媒體表示，政府出政策，企業(yè)出錢，是鄂爾多斯早期城市化的主要模式，也是主要經(jīng)驗(yàn)。
合理引導(dǎo)民間投資
土地招拍掛制度出臺(tái)后，鄂爾多斯的城市化進(jìn)程變得更為規(guī)范。參與城市建設(shè)的民營(yíng)企業(yè)由合作開(kāi)發(fā)方轉(zhuǎn)為施工單位。彼時(shí)的鄂爾多斯人，已經(jīng)體會(huì)到煤 炭資源帶來(lái)的滾滾財(cái)富。政府的財(cái)政收入大幅上漲，超過(guò)半數(shù)的鄂爾多斯人拿到了拆遷或征地補(bǔ)償。政策與資本合作的城市化模式已經(jīng)形成，民間財(cái)富為鄂爾多斯的 城市化打開(kāi)了更為廣闊的想像空間。
鄂爾多斯如今的城市建設(shè)為很多人所熟知，康巴什新區(qū)已經(jīng)成為鄂爾多斯的城市名片。雖然這里被個(gè)別媒體稱為“鬼城”，但鄂爾多斯人對(duì)此不以為然。 與原有的市中心東勝區(qū)相比，康巴什的自然條件顯然更為優(yōu)越。對(duì)于身處干旱地區(qū)的鄂爾多斯而言，水資源至關(guān)重要?？蛋褪踩姝h(huán)河、一面靠山，地理位置明顯優(yōu) 于東勝。一位康巴什居民對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者介紹：“隨著各種設(shè)施的完善，康巴什的人氣正在不斷增加，漸漸有了煙火氣?！?/p>
因煤而生的民間財(cái)富已經(jīng)成為推動(dòng)城市化的重要力量，民間借貸匯聚的資金形成投資熱潮，推高了樓市。一位鄂爾多斯本地的開(kāi)發(fā)商介紹，民間資金參與 城市建設(shè)一直都被鼓勵(lì)。隨著鐵西區(qū)和康巴什新區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)，民間資本參與城市建設(shè)的熱情被激發(fā)。“鄂爾多斯不缺地，我們拿地也沒(méi)有什么難度。鄂爾多斯人講 情誼，本地的開(kāi)發(fā)商之間各種交情深厚，因此招拍掛的時(shí)候也不會(huì)出現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。看重哪塊地，事先通個(gè)氣就可以了。不過(guò)，土地價(jià)格確實(shí)上漲很快?！?/p>
內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)副主席、鄂爾多斯原市委書記云峰認(rèn)為，鄂爾多斯模式的核心是“政府強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)、企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作、要素集聚優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)自主增長(zhǎng)”。政府已經(jīng)開(kāi)始為引導(dǎo)過(guò)于集中于樓市的民間資金作出努力。
上述本地開(kāi)發(fā)商表示，政府近年來(lái)有序的規(guī)劃實(shí)際上已經(jīng)在引導(dǎo)民間資本的流向。“東勝物流園、銅川汽車產(chǎn)業(yè)園、裝備制造基地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是鄂爾多斯城市化的一部分。這些項(xiàng)目如果運(yùn)作順利，可以有效地緩解民間資金在房地產(chǎn)項(xiàng)目上過(guò)于集中的現(xiàn)象。”
鄂爾多斯的城市化不會(huì)停止，《鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》顯示，鄂爾多斯未來(lái)的目標(biāo)是建設(shè)成為具有強(qiáng)大綜合競(jìng)爭(zhēng)力、民族歷 史文化和現(xiàn)代文明共同繁榮、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)家級(jí)重要的能源及重化工基地。這座城市近期的目標(biāo)是2015年，市域規(guī)劃人口規(guī)模為 210萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平為86%；城鎮(zhèn)人口為180萬(wàn)人，農(nóng)牧業(yè)人口30萬(wàn)人。
“現(xiàn)在確實(shí)需要進(jìn)行一些反思，但困難畢竟是暫時(shí)的。”鄂爾多斯一位政府工作人員表示。
