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2024年11月24日
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總體來(lái)看，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心矛盾是日益上漲的房?jī)r(jià)與社會(huì)普遍消費(fèi)承受力落差加劇。調(diào)控者的根本思路也一直是鼓勵(lì)自住、鼓勵(lì)剛性居住。多數(shù)政策在普通商品房的一次購(gòu)買方面給予優(yōu)惠。廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房更是從土地、信貸等各方面大加支持。
然而，令市場(chǎng)無(wú)比困惑的是，為什么我們的政策初衷是解決這一根本矛盾，而政策的效果卻是矛盾日益加劇呢？從媒體報(bào)道的各方消息看，深圳房?jī)r(jià)在今年9月攀升至2萬(wàn)以上，溫州房?jī)r(jià)甚至高達(dá)2.6萬(wàn)/平方米。上海的2萬(wàn)房源甚至已經(jīng)轉(zhuǎn)移至外環(huán)線開(kāi)外。成都、重慶等原本穩(wěn)定的二、三線城市房?jī)r(jià)也在地王推動(dòng)下開(kāi)始扶搖直上……
從表面上看，通貨膨脹預(yù)期、土地升值預(yù)期是房?jī)r(jià)直線上漲的最重要原因。在一些官方專家的解釋中，中國(guó)城市化進(jìn)程剛剛開(kāi)始，這決定了未來(lái)20年時(shí)間，城市土地和房屋價(jià)值仍將處于一個(gè)升值過(guò)程。
“我們做過(guò)調(diào)查，以前成都市場(chǎng)的投資客比例不到1%，但最近一段時(shí)間，感覺(jué)投資比例已經(jīng)上升至20%。”成都開(kāi)發(fā)商介紹。上海一個(gè)位于西北區(qū)域的公寓房開(kāi)發(fā)商透露，多數(shù)房源被政府部門(mén)等關(guān)系單位先行定購(gòu)，進(jìn)入市場(chǎng)公開(kāi)銷售的房源價(jià)格則大幅上漲。
筆者認(rèn)為，解決目前高房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本辦法是打破官商互利，解開(kāi)地方政府的土地收益依賴，徹底打擊捂盤(pán)捂地，充分釋放存量。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是一個(gè)“比任何問(wèn)題都難解決的問(wèn)題”。而多數(shù)調(diào)控政策以治標(biāo)不治本，甚至形式主義的姿態(tài)出現(xiàn)，無(wú)法解決根本問(wèn)題。
回顧2005年以來(lái)的宏觀調(diào)控，我們看到過(guò)建設(shè)部所謂“套內(nèi)建筑面積”這一自擺烏龍的政策，看到過(guò)“70-90”政策在爭(zhēng)議中誕生又悄然退市。看到過(guò)商業(yè)銀行為爭(zhēng)取房貸客戶混戰(zhàn)一片，看到過(guò)地方政府高調(diào)承諾的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃無(wú)疾而終。
歸根結(jié)底，政府出臺(tái)政策的本意是要應(yīng)付民意還是思考根本性解決問(wèn)題之道，這是決定政策優(yōu)質(zhì)與否的核心。而我們看到的很多政策，不僅有應(yīng)付之嫌，甚至連基本的“可持續(xù)性”都無(wú)法做到。
“認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤要依賴少數(shù)精英，改正錯(cuò)誤時(shí)是整個(gè)社會(huì)一致行動(dòng)。來(lái)回往復(fù)式的試錯(cuò)，為此付出的不必要的成本，難以度量。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)60年》一文中稱。這一評(píng)價(jià)是在論述計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的弊端，放在今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控上，同樣適用。
從這個(gè)意義上看，我們對(duì)2009年底可能出現(xiàn)的一次房地產(chǎn)政策拐點(diǎn)，可能擔(dān)心更多，也期望更重。
我們希望決策者不止于為了解決燃眉之急，來(lái)決定房地產(chǎn)優(yōu)惠政策哪些取消，哪些延續(xù)，如何延續(xù)。為了解決現(xiàn)階段樓市的根本矛盾，決策者更需要深入思考承諾與兌現(xiàn)承諾的關(guān)系，權(quán)力與責(zé)任、義務(wù)的關(guān)系。
