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2024年11月24日
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10月20日備受關注的廣州市海珠區琶洲城中村改造項目開拍，四幅土地在沒有競爭者的情況下，被保利地產（600048）以1.42億元的底價摘得。由于僅有保利地產一家報價，這場拍賣會連大門都沒開，結果就已提前揭曉，除了1.42億元的底價外，保利還需要承擔總計約44.7億元的城中村改造成本，相當于每平方米四千多元的樓面地價。至此，保利地產已經成為廣州市琶洲區域最大的“地主”。
市場進入門檻提高
此次捆綁出讓的四宗琶洲地塊是近年來廣州單次出讓的罕見大地塊，總用地面積接近40萬平方米，總建筑面積超過104萬平方米。掛牌起始價為1.42億元，折合樓面地價僅136元/平方米。但綜合計算47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費以及3億元琶洲地區綜合整治費用，這四塊地塊實際樓面地價為4714元/平方米。而琶洲目前在售樓盤價格早已超過1.5萬/平方米，據稱未來升值潛力更大。
琶洲“城中村”改造項目是廣州市在亞運會前必須清拆完畢的9個“城中村”之一，整個改造項目的總用地面積為75.8萬平方米，總規劃建筑面積185萬平方米，分為13宗地塊。此次只出讓了其中四宗。
早在廣州市國土房管局發布琶洲四宗地塊公告時，就有業內人士分析，此次對參與競買的開發商要求明顯提高，目標直指幾家大型房企。廣州市對參與琶洲地塊競買的開發商進行了嚴格的限定，設置了極高的門檻。要求競買人必須是一級資質的房地產開發企業，注冊資本15億元人民幣以上，2007年、2008年總資產均達90億元人民幣以上。
與此同時，此次出讓還要求競買申請人必須具有成功開發建筑面積10萬平方米以上大型商業、辦公、酒店綜合項目的經驗。在廣州市海珠區擁有建筑面積5萬平方米以上的自有辦公、商業物業，確保全面改造拆遷安置周轉使用。
中地行市場與傳播總監張斌指出，競買公告一出就意味著小房企和外來開發商被擋在門外，廣州符合競買資格的房企也不多，僅有富力地產、廣州城建和保利地產等少數幾家開發商，這其中又以保利在海珠區的實力最強，擁有足夠多的自由辦公、商業物業。
本次出讓的為13宗地塊中的地塊一（住宅及商業金融業地塊）、地塊三（商業金融業用地）、地塊四（商業金融業用地）、地塊五（商業金融業用地）4幅。知情人士透露，琶洲區域有望成為繼珠江新城之后的廣州“明星”板塊，政府已進行了明確規劃。保利地產此次奪得琶洲城中村改造權，也就相當于獲得了琶洲板塊的控制權。
合富輝煌首席分析師黎文江表示，用大開發商進行舊城改造，可以避免以前經常出現的改造爛尾、一拖再拖的現象。且保利之前在琶洲運作的多個項目例如保利國際廣場，都說明保利和琶洲的合作較好。
有開發商解釋，大型房企拿地通常會考慮規模效應，在某個區域集中拿地，有利于集中開發和銷售，連續開發形成大型社區，也有利于市場集中度的提高。但也有專家稱，設置高競買門檻攔住中小開發商，相當于取消了公平競爭。由少數大型開發商進行區域壟斷，存在一定風險，受到開發商資金鏈以及開發進度的制約。
