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2024年11月24日
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10月9日，國(guó)土部智囊機(jī)構(gòu)——中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”的報(bào)告，指出“9月份以來(lái)出現(xiàn)的‘價(jià)漲量跌’問(wèn)題可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)走向一個(gè)更危險(xiǎn)的極端。
平時(shí)極少對(duì)外界發(fā)聲的土地規(guī)劃勘測(cè)院，此次的表態(tài)意味深長(zhǎng)，是國(guó)內(nèi)樓市政策調(diào)整的開(kāi)始，還是政府姿態(tài)性的吹風(fēng)，各方爭(zhēng)議不斷。
“收緊”之聲有跡可循
實(shí)際上，此前有關(guān)樓市的政策一直在悄然出臺(tái)。
銀監(jiān)會(huì)早在8月就已經(jīng)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行摸底，并形成相關(guān)報(bào)告，明確指出在樓市持續(xù)復(fù)蘇后，開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)、重復(fù)騙貸及串謀購(gòu)房者制造“零首付”等違規(guī)放貸現(xiàn)象正在重演。
隨后發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款(資訊,產(chǎn)品,論壇)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》要求“嚴(yán)格遵守第二套房貸(資訊,產(chǎn)品,論壇)的有關(guān)政策不動(dòng)搖”；《關(guān)于信托公司開(kāi)展項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)涉及項(xiàng)目資本金有關(guān)問(wèn)題的通知》，也使得房開(kāi)商失去了一條融資途徑。
而房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率也呈持續(xù)上升趨勢(shì)，大中型房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)在60%左右，而極少數(shù)開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率竟超過(guò)85%。
另外，寄希望于IPO融資這條路的房企也并不輕松。據(jù)記者了解，證監(jiān)會(huì)正醞釀將房地產(chǎn)融資的相關(guān)土地核查文件征求國(guó)土資源部意見(jiàn)，如不合規(guī)則，證監(jiān)會(huì)將要求房地產(chǎn)企業(yè)整改。此舉勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資形成約束，盡管長(zhǎng)期有助于地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。
政策的接連出臺(tái)使得房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從緊的說(shuō)辭有跡可循，有分析人士甚至嗅出房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可能卷土重來(lái)的味道。實(shí)際上，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控并非表面那般簡(jiǎn)單。
房?jī)r(jià)地價(jià)爭(zhēng)議
其實(shí)，究竟是什么導(dǎo)致房?jī)r(jià)高企才是問(wèn)題的癥結(jié)所在。此前全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%。
而中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的報(bào)告則顯示，多數(shù)地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在15%~30%之間，平均為23.2%，其中在30%以下的約占78%。國(guó)土部認(rèn)為，最終影響地價(jià)高低的決定性因素主要是市場(chǎng)供求關(guān)系，并非地價(jià)。
兩方得出了截然不同的結(jié)論。是因?yàn)槿珖?guó)工商聯(lián)提供的報(bào)告中忽略了開(kāi)發(fā)商企業(yè)利潤(rùn)的部分，結(jié)論只是土地成本和樓盤(pán)建設(shè)成本的比值；而國(guó)土部的計(jì)算方式則忽略了土地出讓之后產(chǎn)生的土地增值稅等附加成本，僅僅是土地出讓金價(jià)格和樓盤(pán)出售價(jià)格的比值。
由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)提交給兩會(huì)代表的這份提案的起草人是開(kāi)發(fā)商資助的REICO工作室，其初衷也只是希望政府能減少賦稅，扶植房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展。這恰恰代表了兩方集團(tuán)的利益紛爭(zhēng)，為己方說(shuō)話無(wú)可厚非。
在隨后發(fā)布的“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”中，國(guó)土部指出，6月份以后國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)以每個(gè)月環(huán)比1%的遞增速度增長(zhǎng)，但是交易面積卻逐月大幅度下降，這是非常危險(xiǎn)的預(yù)兆，應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的問(wèn)題，出臺(tái)系列強(qiáng)化政策。
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平表示，這并不是僅僅針對(duì)房?jī)r(jià)而談房?jī)r(jià)。這說(shuō)明以上市和擴(kuò)大銷(xiāo)售額為目的的策略，跑贏了以單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)為追求的模式。根據(jù)國(guó)土部的邏輯，地價(jià)并非房?jī)r(jià)暴漲的推手，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能以減少利潤(rùn)來(lái)壓低房?jī)r(jià)”，并暗示房開(kāi)商“和政府?dāng)y手穩(wěn)定市場(chǎng)才是王道”。
市場(chǎng)供應(yīng)向三極轉(zhuǎn)變
無(wú)獨(dú)有偶，住建部部長(zhǎng)姜偉新的一篇署名文章，點(diǎn)出了下一步工作的精髓——必須建立分層次供應(yīng)的住房體系，鼓勵(lì)自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。
住建部副部長(zhǎng)齊驥更加細(xì)化了這方面內(nèi)容，即今后房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該繼續(xù)完善，從政府保障和市場(chǎng)提供的兩極提供模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎Ｕ稀⒄С趾褪袌?chǎng)提供三極的住房提供模式。
中國(guó)房地產(chǎn)目前仍是二元政府職能、二元市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，因此，二次房改應(yīng)該有更為深刻的產(chǎn)業(yè)變革內(nèi)容，目前并不是合適的時(shí)機(jī)。
“與此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策比較，2009年的房地產(chǎn)調(diào)整政策的預(yù)警性更強(qiáng)。”日前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在接受媒體采訪時(shí)表示：“如果出口或者投資的增長(zhǎng)超出預(yù)期，就可能為房地產(chǎn)政策加大結(jié)構(gòu)性調(diào)整力度提供了空間。”
業(yè)內(nèi)人士比較一致的看法是，在年底之前，房地產(chǎn)的政策應(yīng)該不會(huì)做太大的調(diào)整。作為維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、GDP保八的重要方面，房地產(chǎn)的功能依然需要強(qiáng)化。但是這并不是說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)高投機(jī)行為放任不管，放任泡沫而發(fā)生較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)記者了解，在供地制度方面，國(guó)土資源部在明年可能會(huì)進(jìn)一步制定合理的彈性土地供應(yīng)制度，靈活調(diào)整提地供應(yīng)量。明年政府對(duì)保障性住房的扶持力度將會(huì)繼續(xù)加大。
公積金貸款建設(shè)保障性住房的試點(diǎn)工作已經(jīng)開(kāi)始啟動(dòng)，這表明一直以來(lái)被視作保障性住房建設(shè)瓶頸的資金來(lái)源又有了新的突破。
“目前，國(guó)土資源部已經(jīng)率先整頓土地市場(chǎng)，下一步住建部可能會(huì)出來(lái)整治投機(jī)因素帶來(lái)的空置房問(wèn)題。”豐瑞世紀(jì)地產(chǎn)分析師戴曉光認(rèn)為。
