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2024年11月24日
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房地產是國民經濟中的一粒重棋，這是沒有什么可爭論的。1998年，香港經濟在亞洲金融危機的沖擊下開始了長達數年的低迷，首當其沖的就是房地產。1995年，日本在美國的脅迫下簽署“廣場協議”，日元升值，大量資金流向日本，1997年日本房地產價格爆漲90﹪，到1998年，僅東京總盤的市值就超過了美國的全國總值。1990年，在廣場協議5年后，泡末終于破滅，日本經濟陷入長達十幾年的衰退，帶頭的就是房地產。2008年，由美國金融危機引發的百年一遇的全球性危機的導火索，還是由次級貸款催生泡末的房地產！房地產泡末就象懸在空中的利劍，隨時可能將該國經濟腰斬。
由于中國經濟處在城市化進程中，巨大的住房需求使房價較快增長在所難免，但如果增長得離了譜，就會引發香港、日本、美國曾經歷過的災難。而公正的分析表明：這個災難正在潛移默化地形成。之所以得出上述結論，是因為有兩把利劍懸在我國房地產和國民經濟的頭上。
一． 第一把利劍：高房價將幾千萬人推入險境！
由于投資需求主導著房地產市場，真正的自住戶中只有少部分人可以跟從飚升的房價忍痛購房，那么，大部分缺房戶怎么辦？政府希望用保障性住房的政策解決這個問題。但是，無論是經濟適用房還是廉租房，從總量上說，與缺房戶的規模相比，都是杯水車薪。再加上大量原本是農村戶口，畢業后到城市就業的大專院校畢業生，以及在城市長期工作的農民工，這部分規模巨大的城市新增人口，根本沒有合法的渠道解決自己的住房，他們中的大多數人，不僅買不起房，也租不起有合法產權的商品房，這是長期被政策忽略的人群！讓他們住在哪里呢？在產權上并不完全合法的城中村農民私宅和小產權房就成為這個人群的棲身之地！
由于這部分人數量極其巨大，政府根本無法用市場和政策手段解決他們的居住問題，因為已經畸形化的房地產市場不存在多層次的供給！除了地域差別外，根本沒有適合低收入人群能夠購買的低標準廉價房源！因此，就只能默認小產權房和未經規劃許可的城中村建筑物的存在，非法建筑就成為任何一個城市中政府無法杜絕、也不能杜絕的景觀，因為它承擔了本應該由市場和政府承擔的低收入群體居住條件的重責。大量的非法建筑堂而皇之地成了城市功能和政府職能的重要補充，但這個補充卻不僅僅造成了政府房地產政策的諷刺，而更是埋在我國大多數城市中的定時炸彈！它已經成為懸在我國經濟頭上的一把利劍！
讓我們走進某省會城市二百多個城中村之一的陳寨村去看一看吧：該村的建筑群占地共1000余畝，除去大型商場、已開發的小區和橫貫其中的80米寬的一級道路外，剩下的就是占地600畝的村民私宅。讓人無法想象的是在這600畝的土地上，聳立著鱗次櫛比的高層私宅，最高的有16層，而在10層以上的不計其數。令人目瞪口呆的是，十幾層高樓的大部分樓間距不足2米，間距不足一米的、相鄰高樓的住戶伸手可握的“一線天”比比皆是！更令人感到驚愕的是，在這600畝的彈丸之地上，建筑密度高達85﹪以上，而建筑物平均層數更是不可思議地達到了9層！也就是說，300萬平方米的建筑物擁擠在600畝土地上！這還不是最令人震驚的，更讓人毛骨悚然的是：在這個彈丸小村里居住著10萬人！使村內的道路上除深夜之外的任何時候都人流如織，密度超過了市中心最繁華的商業街！
由于建筑密度過大，90﹪的房間終年不見陽光，其中有三分之一的房間在白天也必須開燈照明！而成片的建筑物樓群中，根本沒有消防設施和通道，坐落在中間的住宅樓，離消防車可到之處超過百米！而所有的建筑，均沒有經過圖紙預審，有的根本就沒有圖紙，抗震性能沒有任何保障！
——這就是10萬人的棲息之地。為了城市的運轉，他們聚集在一起，但城市根本不考慮如何為他們提供合法的居住條件，負責住房和城鄉建設的政府機構也從來不把他們的居住需求納入到城市規劃，使他們成萬人、成十萬人擁擠在空間狹小的違章建筑中，沒有陽光，沒有消防通道，沒有抗震防護，一旦遇到火災或者強烈地震，將沒有多少人能夠逃生，就是下得了樓，也會被堆積如山的瓦礫埋沒，根本無法進行任何救援！一旦有一個象陳寨這樣的城中村遭遇6.5級地震，只要有一幢樓倒塌，就會象多米諾骨牌那樣讓幾百幢樓夷為平地！10萬人將遭不測！一個村的死亡人數可能超過汶川大地震的總和！就是發生火災，也會釀成同樣的災難！
象陳寨這樣的城中村在這個城市里至少還有幾十個，有一百多萬人生活在這樣的環境中。而這種情況并不是特例，在所有的大中城市里，都有象陳寨這樣的城中村，陳寨現象是中國大中城市的普遍現象！居住在類似環境中的人口至少有幾千萬！可以說，在全國，幾千萬人居住在沒有消防、日照和抗震條件的違章建筑中，恐怖中的繁榮究竟能夠持續多久？難道必須付出幾萬人甚至幾十萬人的生命作為代價才能喚起我們的驚醒嗎？
陳寨現象讓我們看到的是幾千萬人的生命安危，是誰把他們逼上了險境？是城中村村民的違章建筑嗎？不！沒有深刻的社會原因，絕對不會產生出彈丸之地建幾百萬平方米建筑面積、如此令人瞠目結舌的違章建筑群！只有一種力量才能將幾千萬人推向險境，就是造成一邊是畸高的房價，另一邊是無處棲身的中低收入者的房地產政策！
任何一個正常的市場，都會在競爭中形成供求關系的基本平衡，只要存在多層次的需求，就會在市場的調節中產生出多層次的供給。就象服裝那樣，有幾十元一套的，有幾百元一套的，有千元一套的，還有萬元一套的，它們共同滿足了不同人群的需求。
但是，房地產卻在政府的主導下，完全偏離正常的套路，原本多層次的供給被統統封殺了！只留下開發商成為唯一合法的住宅建造者，是政策締造了房地產寡頭！使房地產實質上已經成為開發商為所欲為的壟斷市場，他們擁有了至高無上的話語權。為什么會出現畸高的房價，最根本的原因就是它符合開發商的貪婪欲望和眼前利益！欲望的驅使，使他們相信：投資者才是自己最好的客戶，在任何一個樓盤的銷售部，能享受貴賓級待遇的就是投資人！而飆升的房價，正是開發商為討好投資人而奉送的厚禮，他們的利益在這一點上取得了完全的一致。
由此可見，只要賦予開發商為建造城市住宅的唯一合法身份，就必然切斷住宅供應的其它渠道，并陷入開發商受利益驅使而不斷助推的房價上行中，房地產市場就會一步步遠離中、低收入者，而成為投資者的天堂。當億萬民眾被房地產市場徹底拋棄時，他們到何處去尋找住宅？只剩下唯一的去路——城中村的違章建筑就成為他們無奈的選擇，這就是幾千萬人身處險境的根本原因。
畸高的房價將低收入群體驅趕到城中村不見天日、密不透風違章建筑中，只要出現一次閃失，所造成的后果將超過全國10年礦難的總和！當我們舉國關注礦難的時候，難道能對城中村的危象視而不見嗎？幾千萬人沒有安全保障，猶如懸在中國經濟頭上的一把利劍！此劍不除，國人當寢食難安！
二． 第二把利劍：投資需求讓樓市在麻木中瘋狂！
九月二日，住建部長在接受中國之聲記者采訪時表示：“從我們住房和城鄉建設部的角度講，希望商品房的價格平穩，所謂平穩，升不要升的太大，降也不要降的太大，波動不要太大、波動時間不要太長。”這一席話，再一次讓我們領教了什么是雷人。
1. 對房地產市場最核心的問題：有沒有價格泡末？收入房價比在合理限度內嗎？工薪階層的大部分能買得起房嗎？保障性住房能實現保障嗎？----統統閉口不談，對廣大人民最希望答復的問題不管、不看、不問、不理睬、不關心、不回答，只有一個心思，讓高得離譜的房價繼續下去，惟恐它掉下來，好象住建部的使命就是房價的保護神。房價的穩定真的應該是政府放在第一位的目標嗎？
2. 由于中國的房地產市場是國際上對投資者最寬容的市場，也是對居民基本住房需求最缺乏保護的市場，在這個市場中，投資者的利益驅動是房價不斷上升的主導因素，而剛性需求的自住戶只能被投資者的炒作所挾持，因此，這樣的市場從本質上講，就必須是一個價格不斷上漲的市場，否則，就無法滿足投資趨利的動機了。因此，想造就一個房價長期穩定的市場就是一個天大的笑話。沒有誰愿意讓房價穩定，這也是開發商所不愿意看到的，他們將不余遺力地用天價購地來制造房價趨漲預期，這就是開發商的底線！但是，如果上升的房價在某一點遇到阻力，房價趨穩，投資者就會離市，房價就會下降，在投機性極大的房地產市場中，不存在價格長期穩定的機制。因此，號稱要穩定房價的政府其作用就非常微妙了！房價剛一降，政府就出面救市，將房價托起，使開發商底氣十足，再無后顧之憂，喘息之后，將再次發起新的漲價攻勢。于是乎，降二漲五反而成為樓市規律。不管政府出自什么動機，都不愧為是開發商的好托。
3. 任由房地產市場成為投資主導的市場，是不可能反映出真實的社會需求的。尤其是在中國的富裕階層手中擁有大量剩余購買力的情況下，購置不動產應該是最有誘惑力的選擇。因此，這個蓄水池是非常巨大的。我們經常可以聽到某個官員擁有十幾套房產這樣的消息，就是一般的企業主、白領和公務員，擁有多套住宅的情況也極為普遍。這意味著，就是再增加幾億平方米的商品房，也未必能夠將這個極其巨大的蓄水池裝滿。在這樣的背景下，對商品房的非理性需求不可能讓商品房市場作出敏感的反應，富人對不動產的囤積將瘋狂地進行下去，就全國而言，只有在富人們手中的房子由于年代過久而貶值時，囤積才會停止。而到那時，房地產市場由于積重難返而造成的災難性的崩潰就不可避免了。只要繼續寬容投資性購房，它無底洞般的胃口就必然使房地產市場對供求關系的變化感覺麻木，目前出現的量跌價升的反常情況就是明證，它將使早就應該暴露的危險被掩蓋，從而在暗中不斷積累造成崩潰的能量，如此下去，崩潰只不過是早晚而已，而拖得越久，崩潰得將越厲害。
4. 因此，房地產的核心問題就是如何規范投資行為的問題，目前對第二套房實行的區別貸款的政策是缺乏約束力的，很容易使投資者采用造假的手段獲得優惠貸款和政策優惠，如果不采用更加嚴格、更加有效的政策來區分投資和自住兩個市場，房地產還會繼續朝崩潰的懸崖邁進。
三． 國家風險大于國家利益，就是斷腕也要改變房地產政策！
房地產已經成為中國經濟的隱痛，因為畸高的房價、行業暴利和因此吸引的蜂擁而入的大量資金、以及進一步導致的天價拿地，開發商有預謀地不斷抬高政策調整的社會成本：一旦政策發生大的變化，使房地產價格向下回落，將直接拖累銀行，造成金融動蕩，這是決策者最不愿意看到的結果。因此，在開發商與政府的搏弈中，前者占有“你毀我一木，我毀你一林”的心理優勢，正是因為有了這個心理優勢，幾個月前開發商集團不斷叫囂“銀行先死”，以此來要挾政府，使政府對房地產的政策調整半途而廢。
但明眼人皆知，一心要把房價作高的開發商是自尋死路，眼前的蠅頭小利，定將他們引向懸崖！但貪婪的本性，使他們不可能有理性的思維。驅動房價不斷上行，是開發商能夠挽留投資者的最好承諾，如果房價停止上行，就會失去了投資者，房地產將立刻冷清，將變成和賣白菜的一樣是一個普通的行業，這是相當一部分長期處在聚光燈前、頻頻參與議論國事的開發商不能接受的選擇。因此，這些開發商只有一條路：拼死也要捍衛房價，拼死也要捍衛暴利，拼死也要捍衛身份和榮譽，拼死也要人為地制造出房價永遠上漲的行情！盡管前面就是墳墓，但將要埋葬的僅是企業法人和提供貸款的銀行，而在此之前，操縱樓市的自然人早已把荷包裝得滿滿了！他們完全有機會金蟬脫殼，所以，才有了這么大的膽子，義無返顧地往絕路上走……
可以金蟬脫殼的自然人開發商對政策制定者來說，出了一道不好應答的難題：容忍高房價，整個房地產連同提供貸款的銀行早晚有一天要象房地美和雷曼兄弟那樣垮掉；不容忍高房價，開發商就要立即拖欠銀行貸款，制造銀行呆帳，給你來個下馬威。無論怎樣選擇，吃虧的都是國家和銀行。可謂進也難，退也難，難怪住建部長最美好的愿望就是房價的穩定，不進也不退，盡管這個愿望很天真。
可以肯定的是：在高臺上跳舞，無論有多高的技巧，不進不退的中間道路都是走不通的，想把房地產市場操作成微降之后就松動政策鼓勵購房，使房價止跌回升；微升之后就收緊政策，迫房價下降。看似高明的此招注定要把一鍋菜做砸。如果對投資性購房沒有明確的政策指向，時松時緊，將由于內在的深層次矛盾沒有釋放，最終還是會在偶然事件發生時出現極端性的崩潰。
高房價一手托著兩把利劍，一把是房價升得越高，必定跌得越慘，它隨時都可能對國民經濟造成沉重打擊；另一把是高房價把幾千萬人逼進令人心驚肉跳的違章建筑，一場意外就可能造成令舉世震驚的人間災難。可怕的后果已經將現行的房地產政策逼到了懸崖，沒有別的選擇了，讓開發商壟斷市場、讓投資者瘋搶房源的政策必須改寫了！
它包括：
1. 正常的房地產市場，只能是用多層次的供給滿足多層次的需求。因此，必須改變以往房地產寡頭結成價格聯盟獨霸市場的格局。對住宅類房地產進行分類管理，房產證應該分為三個類別：A類是可交易的房產證，可以作為投資，自由買賣。B類是不可交易的房產證，持證者雖擁有產權，但只能居住，無權出售。C類是居住權證，政府是產權所有者，持證者不擁有產權。政府既可以向特定人群出售經濟適用房，并向業主發放不可交易的B類房產證，也可在土地掛牌出讓時明確規定某項目小區為B級房產證小區（不再配套其它優惠政策，只發B證，不用審查申購者資格和搖號，與以往的經濟適用房不同），這就限制了投資性購房和天價拿地的現象，政府應在試點后將B證小區的比例逐步擴大。如果業主想賣掉此處房產，就必須向政府交納附加土地出讓金后換取A類房產證，才能進入市場。這樣做不僅保護了自住者，降低了房價，也控制了市場的主導權。
2. 應根據中國中低收入者的實際收入水平，修改《民用住宅設計規范》和《城市居住區規劃設計規范》，對低擋住宅小區，適當放松限制。如：將不設電梯的多層住宅的最高層數由6層修改為8層；將防止視覺干擾而設定的樓間距修改為滿足消防通道要求即可；將各類房間的采光面積降低要求；將綠地面積、道路面積、日照系數、車庫數量都作出放松性的調整，從而提高容積率，攤薄土地成本，降低房價，為低收入者提供適合他們購買的房源。從而使多層次的供給變得更為豐富，與多層次的需求更加合拍。
3. 對關系到幾千萬人生命安全的城中村違章建筑進行普查，凡是能遷建的，應該安排遷建，對不能遷建的，應該強制進行消防通道和抗震加固的改造。一定要讓居住在城中村的居民安全無憂。雖然城中村最大的問題是安全隱患，但是城中村所承擔的社會職能卻是無法替代的，在治理城中村違章建筑的同時，應該為低收入人群提供出與他們的支付能力相一致的居住條件。因此，住建部有必要出臺《民用住宅最低安全保障設計規范》，對日照、采光、綠地、樓層等指標不作規定，但必須設置強制性的消防和抗震指標，讓城中村即能提供廉價的出租房，又能保證居民的安全。在個別城市，還可以進行符合規劃的小產權房合法化的試點，讓小產權房在完善所有手續后，獲得商品房的合法地位。如果手續全部合法，卻只讓開發商建商品房而別人不能建，這在法理上是說不過去的，其后果不僅是對公平原則的顛覆，也必然造成開發商對國民經濟的肆意侵害！
4. 在對投資性購房的貸款實行差別利率后，應該象世界上大多數國家那樣，按照人均商品房住宅面積征收有起征點的房產稅，人均商品房住宅面積少于30平方米的不征收，大于30平方米的實行分級差別稅額。這是將房地產納入正確軌道的根本措施，也是將房地產明確區分為投資和自住兩個市場的治本之舉。
固然，深度調整房地產政策，會在短期內阻止一部分投資者入市，房價會出現一定幅度的下跌，但由于自住性和改善性需求非常巨大，房價的下降會使交易量大量增長，而投資需求在觀望過后也會有所增長，在城市化進程不斷加速的背景之下，不會出現房價暴跌的情況，也不會給銀行帶來嚴重的損失。政策調整的最終結果，完全可以將房價控制在下降30﹪以內，銀行損失將微不足道。
更重要的是，由于重建市場，培育出了多層次的供給，使購房者可以面臨多種選擇，從而造成良性市場競爭，使房地產寡頭和價格聯盟失去存在的基礎，此舉不僅不會抑制成交量，還會促進成交量大量增長，并在此前提下，仍然可以保持市場理性。一個健康、安全、可持續發展的房地產市場就建立起來了。而為此付出的代價，比有可能帶來的災難性后果要小得多。
本文作者：清華大學政治經濟學研究中心國家發展戰略部
