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2024年11月24日
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行業(yè)總體態(tài)勢繼續(xù)向上。9月份，國房景氣指數(shù)為101.08，比8月份提高1點(diǎn)。說明房地產(chǎn)行業(yè)和市場的總體態(tài)度繼續(xù)保持向上，這是繼今年4月由調(diào)轉(zhuǎn)升的“拐點(diǎn)”以來，連續(xù)第6個(gè)月上漲，連續(xù)2個(gè)月運(yùn)行于景氣區(qū)間。但值得關(guān)注的是，8月國房景氣指數(shù)比7月份提高2.07點(diǎn)，而9月比8月只提高了1點(diǎn)，說明景氣度上漲的速度放緩。筆者維持上個(gè)月時(shí)的判斷：今年反彈時(shí)間將超過2007年，極有可能在年底或明年一季度觸頂。
開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長。前3季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比 1—8月提高3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。勢頭依然不錯(cuò)，但與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)33%左右的增幅相比，房地產(chǎn)投資增幅依然偏低，國家依然會(huì)鼓勵(lì)其進(jìn)一步增長，這方面政策半年內(nèi)決不會(huì)改變。本輪增幅高點(diǎn)可能會(huì)達(dá)到 30%左右。
成交量短暫企穩(wěn)，第4季度成交量還將下滑。前3季度，全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長 46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長30.6%。前三季度，商品房銷售額27532億元，同比增長73.4%。其中，商品住宅銷售額增長78.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長37.1%和49.2%。說明市場成交依然活躍，比去年有較大增長。住宅市場表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于商辦類市場。值得關(guān)注的是，商品房銷售金額已超過去年全年水平，銷售面積尚沒有。預(yù)計(jì)今年商品房銷售面積將達(dá)7.7億平方米左右，極有可能超過2007年歷史峰值，再創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。
觀察月度成交情況，9月商品房成交量出現(xiàn)反彈，比8月上漲近17%，說明8 月淡季因素明顯。筆者維持7月時(shí)的判斷：6月成為 2009 年度成交量最大的月份。傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”不可能出現(xiàn)，九十月份不可能超過6月份，全國整體和大部分一二線城市皆如此。第4季度全國商品房銷售量，將明顯低于二三季度。
價(jià)格漲幅“拐點(diǎn)”出現(xiàn)。9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)——標(biāo)志著9月份房價(jià)增幅首次出現(xiàn)“拐點(diǎn)” 。這證實(shí)了筆者七八月時(shí)的判斷：“同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比增幅已不再增加，環(huán)比增幅‘8月或9月觸頂’基本沒有疑義。”房價(jià)漲得最快的時(shí)候是今年七八月份，因?yàn)檫@兩個(gè)月房價(jià)環(huán)比增幅為全年最高——0.9%。其中，二手房價(jià)格漲幅觸頂時(shí)間為7月，比新房早1個(gè)月。第4季度，環(huán)比增幅還將繼續(xù)逐月收窄。至于同比增幅，我還維持上月做出的預(yù)測：“同比增幅將于年底前后觸頂。 ”
嚴(yán)重供不應(yīng)求，后續(xù)供應(yīng)仍偏緊。前3季度，房屋竣工面積 3.34 億平方米，同比增長 24.7%，但與 5.84 億平方米的同期銷售面積相比，目前屬于嚴(yán)重的供不應(yīng)求。前3季度，房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降 0.4%，降幅比1—8月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)。說明隨著開發(fā)商加快開工節(jié)奏，未來供應(yīng)量將有所增加，但未來1年內(nèi)供應(yīng)依然偏緊。
前3季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積21451萬平方米，同比下降22.1%；完成土地開發(fā)面積16706萬平方米，同比下降6.6%。說明雖然地王頻出，但今年土地出讓面積依然偏少，筆者預(yù)計(jì)全年將少于2008年，更少于2007年，這將影響未來1—3年的商品房供應(yīng)，也即中期來看，商品供應(yīng)也難以大幅放量。這將制約房價(jià)下跌的幅度。
企業(yè)資金面繼續(xù)寬松化。前3季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8%。其中，國內(nèi)貸款8190億元，增長47.2%；利用外資359億元，下降26.2%；企業(yè)自籌資金12787億元，增長14.5%；其他資金17654億元，增長62.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款10269億元，增長52.0%；個(gè)人按揭貸款5345億元，增長107.7%。表明企業(yè)資金繼續(xù)寬松化。
