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2024年11月24日
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或“穩(wěn)”字當(dāng)頭
明年還要出什么樣的政策，不僅我不知道，溫總理也未必知道，就像問醫(yī)生你們醫(yī)院有什么藥？醫(yī)生會說我們醫(yī)院什么藥都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么藥呢？
——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮
目前樓市保穩(wěn)定政策的著力點將會體現(xiàn)在三個結(jié)合上：一是保增長與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合。
——住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹
陳淮：
政策變動如看天穿衣
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前明確否認(rèn)“二次房改”并指出：“中國的房子正在越蓋越結(jié)實，沒有什么泡沫，如果有泡沫那也是為節(jié)能而用的空心磚。”在炮轟媒體“二次房改”提法后，他表達了對中國房地產(chǎn)政策的看法。
陳淮指出，中國的房地產(chǎn)政策包含三個層面，一是公共政策，即住房保障體系政策；二是產(chǎn)業(yè)政策，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本技術(shù)政策、內(nèi)部組織政策以及與國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)政策大調(diào)整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下；三是宏觀調(diào)控政策，它是根據(jù)國民經(jīng)濟風(fēng)險承受程度，貨幣供應(yīng)量大小與國民經(jīng)濟增長速度之間調(diào)整的政策，在現(xiàn)階段毫無疑問這一政策對信貸規(guī)模依賴程度最大的房地產(chǎn)業(yè)有比較大的影響。
至于對明年房價走勢和政策的預(yù)測，陳淮說：“明年還要出什么樣的政策，不僅我不知道，溫總理也未必知道，就像問醫(yī)生你們醫(yī)院有什么藥？醫(yī)生會說我們醫(yī)院什么藥都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么藥呢？”他認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策其實就是“看天氣增減衣服”的政策。
朱中一：
政策大動對百姓沒好處
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，明年只要中國的出口沒有根本扭轉(zhuǎn)態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)仍肩負(fù)保增長和保民生兩大重任的話，房地產(chǎn)政策不會有太大調(diào)整，但不排除微調(diào)的可能性。只有政策相對穩(wěn)定，供應(yīng)相應(yīng)增加，才能使房價相應(yīng)穩(wěn)定一點，政策的大變動和市場的大起大落，對國家、對企業(yè)、對老百姓都沒有好處。
秦虹：
政策轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹稱中國樓市政策正在悄然轉(zhuǎn)向，樓市下一步政策將以保穩(wěn)定為主。
秦虹從各個層面對中國房地產(chǎn)當(dāng)下的形勢進行了深入剖析，她認(rèn)為，目前來看，住房的需求空間仍然在逐步打開中。現(xiàn)在最大的問題不是房價的問題，而是對住房資源占有的不平衡。當(dāng)前，中國的城市發(fā)展正在進入新一輪的質(zhì)量提升期，在此期間，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然巨大，房地產(chǎn)業(yè)也將會邁入一個漫長的繁榮發(fā)展歷程中。
秦虹稱，正是因為房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟影響非常大，所以在2008年經(jīng)濟最低迷時候，對房地產(chǎn)的政策才以刺激投資、減免稅費等保增長政策為主。但由于上半年樓市回暖過于迅猛，因此樓市政策風(fēng)向開始變化，下一步政策將轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主。
秦虹說，目前樓市保穩(wěn)定政策的著力點將會體現(xiàn)在三個結(jié)合上：一是保增長與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合。樓市在此基礎(chǔ)上，將會出現(xiàn)一段較長時期的平穩(wěn)上行的發(fā)展態(tài)勢。
另外，對于樓市下半年的變化，秦虹表示，房地產(chǎn)行業(yè)的基本需求相對穩(wěn)定，波動的主要因素將來自于投資、規(guī)避風(fēng)險、保值、投機買家的心理預(yù)期。
樊綱：
政策應(yīng)跟市場走
國民經(jīng)濟研究所所長樊綱稱，很多政策是解救危機的政策，這些政策在解救危機的那個階段是對的，但是不能總是用針對危機的政策來處理日常逐步恢復(fù)正常的一個市場。所以現(xiàn)在市場上開始預(yù)計有些政策會變，這很正常。說明一些市場人士已經(jīng)知道經(jīng)濟政策是針對經(jīng)濟情況而制定的。
有些制度性的政策需要穩(wěn)定。但是宏觀經(jīng)濟政策就是一個短期政策，就是一個根據(jù)情況變化而不斷變化的政策，而且是一個逆風(fēng)調(diào)節(jié)的政策。市場太火了，就要壓一壓。市場太低了，就要托一托。在這個意義上，政策調(diào)整不可避免。針對金融危機的那些政策早晚是要退出的。
現(xiàn)在市場上開始議論政策風(fēng)向，說明市場開始成熟了。真正比較成熟的市場，政府跟市場用的是同一個經(jīng)濟模型。宏觀經(jīng)濟政策并不假定政府比市場更聰明，只是賦予了政府跟著市場干的職能，市場會預(yù)見到政府會采取什么措施，這是好事。在美國市場，通常認(rèn)為政府看到問題要調(diào)整是好事。
中國房地產(chǎn)市場要實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，要克服一些制度缺陷，現(xiàn)在的問題不是政策性的問題，不是二套房的政策性問題，是一些制度性問題。需求方面最大的制度缺陷是沒有房產(chǎn)稅，就是物業(yè)稅。供給方面的制度問題則是制度上缺乏對容積率的限制。通過提高容積率，也可以實現(xiàn)增加住房供給的目的。
地方率先“收緊”
去年第四季度伴隨金融危機和樓市低迷產(chǎn)生的樓市調(diào)控“新政”不少即將到期。根據(jù)記者了解的情況，“國十三條”、二手房稅收優(yōu)惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。隨著國家有關(guān)部門開展新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，鑒于政策對房地產(chǎn)市場一貫的影響，政策風(fēng)向是否轉(zhuǎn)變幾乎成為當(dāng)前開發(fā)商和購房者最關(guān)注的話題。
除了中央出臺的一系列政策，各地方政府去年出臺的臨時救市政策也面臨到期后是否繼續(xù)延用的問題。以上海為例，2008年10月22日，上海在樓市低谷期出爐房地產(chǎn)救市十四條，其中關(guān)于大幅降低樓市交易稅費的第六到第九條款有效期均至2009年12月。
中央和地方去年出臺的以救市為目的的優(yōu)惠政策到底會不會準(zhǔn)時結(jié)束，又應(yīng)不應(yīng)該繼續(xù)執(zhí)行，是后市發(fā)展的關(guān)鍵。
在政策風(fēng)向未明確之時，最近，銀監(jiān)會、國土資源部，以及南京、上海、北京等地地方政府，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢采取了一系列政策。
銀監(jiān)會早前發(fā)文要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于二套房按揭貸款的規(guī)定，收緊此前被各地放松的二套房房貸政策。北京市銀監(jiān)局發(fā)出了從9月1日起執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》。上海銀監(jiān)局在10月10日下發(fā)的《關(guān)于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中再度強調(diào)，上海各商業(yè)銀行“特別要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”。10月10日，南京市全面收緊了住房公積金政策，同時出爐了三項公積金貸款新政。
國土資源部可算是另一個有調(diào)控動向的部門。國土資源部智囊機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”的報告指出，如果沒有相應(yīng)的調(diào)控政策出臺，則房價在嚴(yán)重偏向賣方市場的情況下很難下降。在實體經(jīng)濟恢復(fù)不到位的情況下，房地產(chǎn)扶持政策會將該行業(yè)變成一個投機和投資的行業(yè)。應(yīng)該出臺相應(yīng)的政策，對當(dāng)前泡沫化的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。
然而，除了地方和金融系統(tǒng)出臺了相應(yīng)政策外，中央各部委相關(guān)部門并沒有出臺新的起到調(diào)控作用的政策。以住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部為例，該部對房價和政策走勢還沒有明確態(tài)度。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥回答媒體房價是否過高的提問時，只表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部不支持高房價，希望各地增加普通商品住房的供應(yīng)。將把住房建設(shè)，包括商品住房和保障性住房的建設(shè)規(guī)劃、計劃更多地向媒體公布，讓老百姓對住房的供應(yīng)能有一個合理的預(yù)期。
