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2024年11月24日
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7月27日，北京市第一個(gè)全部用于建設(shè)公共租賃住房的地塊在市土地儲(chǔ)備中心掛牌出讓?！捌渲饕饬x在于此次推出的地塊，將全部用于建設(shè)公共租賃住房，突破了以往以建設(shè)商品房為主，以配建保障性住房為輔的開發(fā)模式?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇在接受《商業(yè)價(jià)值》采訪時(shí)指出。
在全國(guó)首開先例的北京公共租賃房土地的掛牌出讓，使得保障性住房建設(shè)再次升級(jí)，也讓對(duì)于廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房主要靠政府解決，對(duì)于高檔住房主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)的房改思路更加明晰，這就意味著未來(lái)政府將承擔(dān)解決國(guó)內(nèi)大部分人居住問題的歷史責(zé)任，意味著中國(guó)住宅市場(chǎng)正在裂變?yōu)槿痔煜?，即廉租房和公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房、高檔住房。
70%
9000億帶來(lái)的巨大市場(chǎng)空間
面對(duì)中國(guó)新的一次房改和正在裂變的中國(guó)住宅市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)迅速進(jìn)行了戰(zhàn)略之變。
一些大的品牌開發(fā)商企業(yè)開始投入到廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)房的建設(shè)中。萬(wàn)科、保利、北辰、富力地產(chǎn)[14.94 -1.06%]、住總、金隅嘉業(yè)等大型企業(yè)競(jìng)相進(jìn)入，以實(shí)際行動(dòng)表明不會(huì)自愿放棄建設(shè)保障性住房的市場(chǎng)。
如此多的企業(yè)之所以犧牲眼前的經(jīng)濟(jì)利益，在政策性住房上做嘗試原因何在？
目前，中國(guó)低收入人口的比例較高，對(duì)廉租房等保障性住房的需求是巨大的。截至2006年底，全國(guó)共有26.8萬(wàn)戶家庭通過(guò)租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式解決了住房困難。然而，全國(guó)人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬(wàn)戶，如果擴(kuò)大到低收入家庭，總共有近1000萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。也就是說(shuō)，保障性住房的需求是目前供應(yīng)量的37倍。
從2008年始，3年內(nèi)，中國(guó)將投入9000億元解決低收入家庭住房困難問題。以解決低收入家庭住房困難為核心目標(biāo)的住房保障投資建設(shè)，將駛?cè)肭八从械目燔嚨馈?年里，全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，這對(duì)建材、鋼鐵、建筑、裝修、家電等上下游產(chǎn)業(yè)投資的拉動(dòng)作用，經(jīng)估算約為6000億元。
除了巨大的發(fā)展空間之外，更吸引房地產(chǎn)企業(yè)的是：在普通商品房中配建廉租房是不收土地出讓金的，而且項(xiàng)目選址將盡可能安排在在公共設(shè)施比較便利和商業(yè)配套設(shè)施比較完善的近郊區(qū)。
在吉林省和寧夏銀川市，新建商品房要按5%和3%比例配建廉租房；在北京，政府不再征收廉租房的土地收益，“配建房”也成為了開發(fā)商拿地條件。
不僅如此，“建設(shè)低收入群體住房也是會(huì)賺錢的”。作為低收入群體住房建設(shè)的“帶頭大哥”，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石更是直言不諱。據(jù)王石透露，萬(wàn)科2007年在廣州開建的全國(guó)第一個(gè)廉租房項(xiàng)目——萬(wàn)匯樓，這個(gè)“實(shí)驗(yàn)”讓他因此意外拿到了政府的大筆訂單——“武漢市青山區(qū)政府已主動(dòng)與萬(wàn)科合作，那是一片工業(yè)社區(qū)，回遷房項(xiàng)目面積達(dá)到30萬(wàn)平方米，希望萬(wàn)科積極介入該城市低收入群體住房的建造”。萬(wàn)科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮在接受媒體采訪時(shí)稱：“房地產(chǎn)市場(chǎng)格局在改變。在此形勢(shì)下，萬(wàn)科的產(chǎn)品線是準(zhǔn)備往下拉一拉。行業(yè)政策的轉(zhuǎn)變，調(diào)控目標(biāo)的明朗可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)70%左右的住宅是包含政策性住房在內(nèi)的大眾住宅。作為主流發(fā)展商，如果70%的市場(chǎng)不參與、不去做，那怎么叫主流發(fā)展商？”
相對(duì)于廉租房而言，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)有點(diǎn)兒步履維艱。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部不久前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)各地新開工經(jīng)濟(jì)適用房3388萬(wàn)平方米、48萬(wàn)套，僅僅約占全年指標(biāo)的37%。據(jù)多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)展緩慢，地方政府積極性不高是主要原因。
但中央政府的決心依然未變。針對(duì)社會(huì)上取消經(jīng)適房的聲音，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)人侯淅珉表示：“仍具有現(xiàn)實(shí)可行性?！焙钿犁敕Q：“住房政策屬于社會(huì)政策的范疇，不同于作為經(jīng)濟(jì)問題的房地產(chǎn)政策。古人說(shuō)，有恒產(chǎn)者有恒心。有條件地支持居民擁有住房，有利于幫助低收入家庭獲得基本的財(cái)產(chǎn)積累、共享改革發(fā)展的成果，有利于優(yōu)化社會(huì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)社會(huì)和諧安定。另外，我國(guó)的快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，住房供求關(guān)系緊張、房?jī)r(jià)上漲較快的特點(diǎn)短期內(nèi)難以改變，大中城市里多數(shù)新產(chǎn)生的城市家庭需要政府的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住有所居。如果完全實(shí)行政府財(cái)政投資建設(shè)廉租房，財(cái)力難以承受。而經(jīng)濟(jì)適用住房政策，政府以土地、稅費(fèi)優(yōu)惠補(bǔ)貼一部分，讓有支付能力的家庭承擔(dān)一部分，共同解決住房問題，具有現(xiàn)實(shí)可行性?！?
看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房似乎不用擔(dān)心資金來(lái)源問題。地方政府無(wú)償劃撥土地，開發(fā)商在限定利潤(rùn)的情況下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。雖然3%的利潤(rùn)率并不高，但經(jīng)濟(jì)適用房“不愁賣”，在商品房市場(chǎng)成交低迷的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的低風(fēng)險(xiǎn)引來(lái)了眾多開發(fā)商。而今，限價(jià)房土地流標(biāo)、一些限價(jià)房由于銷售價(jià)格和周邊樓盤相差無(wú)幾而面臨著被“冷落”的尷尬局面也在發(fā)生改變。在北京，限價(jià)房再次成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的爭(zhēng)奪目標(biāo)，8月3日，北京朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)住宅由北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司以20.02億元競(jìng)得就是最好的佐證。
房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)似乎對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的建設(shè)也是一種鼓舞。在北京，四五環(huán)樓房?jī)r(jià)格逼近2萬(wàn)，上海商品房均價(jià)突破2萬(wàn)?！艾F(xiàn)在在北京，經(jīng)濟(jì)適用房是建一套賣一套，很搶手?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)《商業(yè)價(jià)值》稱。
