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2024年11月24日
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醞釀了一年之久，住房公積金支持保障性住房建設政策終于揭開面紗。
10月14日，住房和城鄉建設部等7部門聯合印發了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》（以下簡稱“實施意見”），正式推出住房公積金支持保障性住房建設的系列政策。
記者了解到，各地政府對這個實施意見態度不一。一位地方公積金中心負責人接受記者電話采訪時表示，政策制定太嚴，此前地方提出的政策建議采用得不多。
另據記者了解，住房和城鄉建設部自今年3月份開始，已經先后召開了多輪專家座談會和地方公積金管理中心負責人座談會，各方意見難以統一。有的專家仍堅持不能動用公積金用于保障性住房建設的意見，而幾乎所有地方公積金管理中心負責人都抱怨公積金管理過死、過嚴，閑置規模日益增加，保值增值能力下降。
由此，最后出臺的“實施意見”最大程度地體現了妥協與折中：允許住房公積金閑置資金的一部分用于保障性住房建設，但使用前提是要從嚴控制管理。
雖然是從謹慎試點起步，但公積金姓公還是姓私的爭議并未平息：既然明確公積金所有權仍歸繳納者個人，由此產生的收益又如何計算？
另外，用市場化手段如利率來調節行政性的公積金中心的資金運作，這其中能否孕育出一個理想的協調機制，仍有待觀察。
廉租房未入選
從嚴的調子貫穿“意見”始終。
住房和城鄉建設部并沒有發布“意見”全文，而是委托《人民日報》發布了一則新聞通稿。
在這份新聞通稿的開頭即這樣表述：住房公積金支持保障性住房建設，有利于完善住房公積金制度，提高公積金使用效率，拓寬保障性住房建設資金來源。使用原則是，嚴格控制貸款用途，專款專用；規范貸款審批程序，貸款資金封閉管理；加強風險管理，維護存繳職工權益；地方人民政府負總責。
歷年來，公積金管理走的是一條松散到從嚴管理的路徑。2003年前后，公積金投資管理寬松；2005年到2006年，審計署組織了公積金專項審計，結果發現全國公積金管理混亂，投資損失和挪用損失嚴重。隨后，有關部門幾乎叫停了除個人住房貸款之外的一切公積金對外投資行為，不允許公積金以任何形式投資房地產開發。
2008年以后，公積金管理體制進一步完善。由于長期限制和停止投資行為，據住房和城鄉建設部部長姜偉新此前透露，公積金閑置規模在2008年底已經達到6000億元。如何讓公積金保值增值又成了一個問題。
2008年底，國務院辦公廳發布關于穩定房地產市場的若干意見（又稱“131號文”），提出了開展公積金支持經濟適用房建設試點的意見。
作為配套性文件，由住房和城鄉建設部牽頭制定的“意見”就成了市場關注的焦點。
記者了解到，住建部為此政策制定進行了大量調研，先后召開過多次全國范圍研討會。
吸引住建部公積金監管司官員注意的，一是社會上反對公積金用于經濟適用房建設的意見很多；二是很擔心公積金管理出現“一放就亂”；三是地方政府建設保障性住房資金缺口比較大，使用公積金的沖動也很大，很擔心使用公積金后安全和回收的問題。
當然，最讓主管部門感覺棘手的問題，就是公積金“姓私還是姓公”。有專家認為公積金是屬于個體繳納，管理中心不能動用；也有專家認為管理體制就授予了管理中心動用的權利，否則公積金制度就沒有存在的必要。
值得注意的是，“意見”中開始就明確了：試點不改變公積金繳納者的所有權，不影響公積金繳納者提取。
出于安全因素考慮，“意見”還指出，只有在優先保證職工提取、個人貸款和留足備付的前提下，才可以將50%范圍以內的公積金用于支持保障性住房建設。
同樣出于公積金保值增值和安全考慮，“意見”中規定公積金支持保障性住房建設的范圍是：經濟適用房、列入城市保障性安居工程計劃的棚戶區改造和特大型城市的公共租賃房項目建設。
廉租房并沒有出現在支持建設范圍之內。“大概是因為廉租房不能給公積金帶來很大增值收益的原因。”一位接近住房和城鄉建設部的專家分析說，廉租房第一按規定不應該銷售，銷售價格也比較低，項目利潤率低，不能保證公積金投資回報；其次是廉租房用于出租的話，其租金能否安全、穩定回收存在很大不確定因素。
而此前地方政府上報的政策建議中，主要是想將公積金用于廉租房建設。上述地方公積金負責人對記者說，地方廉租房建設任務重，資金缺口大。其次，廉租房如果租金可以按時、足額收取，等于公積金投資了具有持續回報的物業，符合公積金長期、穩定、持續投資的原則。
但是，這一政策建議并沒有出現在“意見”中。
不唯如此，“意見”中還對棚戶區改造和公共租賃房都作出了具體規定：棚戶區改造必須納入保障性安居工程，這些具有民生作用，而不是地方政府的舊城改造行為；公共租賃房由于是新生保障性住房產品，因此規定只有特大型城市公共租賃房項目才能使用公積金。
或批36試點
如果按照6000億元閑置公積金計算，50%可用于支持保障性住房建設，約可以動用3000億元。
但是，“意見”要求政策以試點的形式推行。雖然公積金支持保障性住房的政策力度并沒有達到地方政府預期，但是獲得這個政策資格，還并非易事。
“意見”中指出，自10月14日起，地方政府應在60日內上報公積金支持保障性住房建設試點城市。每個省、直轄市、自治區可以申報一個，也可以不申報。
以此計算，加之“意見”中內容表明的因素，試點城市規模將在36個左右。已經達到了每個省區擁有1個以上試點城市的標準。
此前，有消息稱北京、上海、重慶等6個一線主要城市已經獲批了公積金支持保障性住房建設的資格。
10月15日，上海住房公積金管理中心一位負責人向記者表示，目前上海還沒有遞交住建部書面的試點方案和申請報告。不過，自“意見”政策發布之日起，上海就要開始著手準備了。
上述專家對記者說，由于公積金“意見”特別強調公積金的安全性和增值性，因此，獲得公積金支持保障性住房建設試點的城市，可能是特大型城市和各省省會城市。
二三線城市由于保障性住房建設任務不重，加之房地產市場不太熱等原因，在申報公積金支持保障性住房建設政策上，具有一定劣勢。
不過，“意見”中并沒有限定申報城市的經濟條件，也沒有規定只有省會城市才能申報。但是，“意見”中對申報城市仍有一些剛性條件要求。
例如，申請公積金支持保障性住房建設的城市公積金閑置額應該達到一定規模；申報城市應該具有保障性住房建設三年規劃等規劃；申報城市保障性住房建設資金有缺口，不缺錢的城市不會給政策等。
取得試點資格后，實行公積金支持保障性住房建設的城市，還要面臨另外一個問題：利率。
“意見”中規定，公積金支持保障性住房建設，其貸款利率按照五年以上個人貸款利率上浮10%執行。目前，五年以上個人公積金住房貸款利率約是3.87%，上浮10%就是4.257%。而國內商業銀行對優質開發商客戶的開發貸款，五年以上開發貸款利率也在5.5%以上。
由此可見，公積金對于開發企業的吸引力仍然很大。最為關鍵的是，一旦獲準公積金貸款資格，意味著開發保障性住房的企業，可以在某個保障性住房建設上貸款無憂。
上述某地公積金管理中心負責人對記者說，公積金貸款規模進行嚴格控制，但是如果專款專用，認真將公積金用于保障性住房建設，是可以幫助緩解地方保障性住房建設資金缺口壓力的。
另外，記者了解到，“意見”獲得國務院批復已有不少有時日，有些地方公積金管理中心也先聞風聲。很多省份想爭取不止一個試點城市資格，打算將符合條件的城市盡量多上報，以成為36個試點城市之一。
上述專家對記者表示，日前有部分城市突然緊縮了公積金住房貸款，將貸款額度大幅度下調。名義上說是公積金住房貸款增長過快，繳納增速跟不上使用速度。實際上可能是地方政府減少個人住房貸款以獲得地方公積金歸集額度和閑置額度達到“意見”規定的試點城市申報資格。
對于地方公積金管理中心來說，將公積金用于保障性住房建設可以獲得的利率高于個人住房貸款利率10%。公積金中心可以獲得較多的投資回報，加之政府踴躍申報公積金支持保障性住房建設城市資格，可能會對個人住房貸款一定時期內產生“擠出效應”。
