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2024年11月24日
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《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京市的多個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，商品住宅的售價(jià)超過(guò)了同一地段的寫(xiě)字樓售價(jià)，最高差價(jià)甚至達(dá)兩萬(wàn)余元，出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士分析，缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，北京商品房價(jià)格將進(jìn)入高位調(diào)整期。
同區(qū)域住宅貴過(guò)寫(xiě)字樓
根據(jù)國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)公司DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，位于崇文區(qū)花市大街的“國(guó)瑞城(樓盤(pán)詳情 戶型圖 樓盤(pán)圖 論壇)”項(xiàng)目，近期公寓均價(jià)已達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，最高達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，而在北京市崇文區(qū)與宣武區(qū)，幾乎沒(méi)有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于2萬(wàn)元/平方米的寫(xiě)字樓。
同時(shí)，在CBD地區(qū)，“御金臺(tái)(樓盤(pán)詳情 戶型圖 樓盤(pán)圖 論壇)”項(xiàng)目的公寓售價(jià)已達(dá)5.5萬(wàn)元/平方米，而位于同一地段的“SK大廈”售價(jià)僅為3.1萬(wàn)元/平方米，其間有高達(dá)兩萬(wàn)余元的差額。
DTZ戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。“住商倒掛”現(xiàn)象說(shuō)明，商業(yè)地產(chǎn)自身的巨大價(jià)值還沒(méi)有被充分挖掘，目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。
他表示，去年底啟動(dòng)的“4萬(wàn)億投資”中，有相當(dāng)部分進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了商品住宅價(jià)格的高企。但同時(shí)，近期北京市寫(xiě)字樓的空置率雖有所下降，但總體空置率仍較高，這使得寫(xiě)字樓價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
DTZ戴德梁行北亞區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻向記者表示，“商住倒掛”現(xiàn)象在香港早已有之，作為金融業(yè)高度發(fā)達(dá)、土地資源極度稀缺的城市，香港的商住價(jià)格一直相差不大，而北京出現(xiàn)該現(xiàn)象并不正常。
房?jī)r(jià)進(jìn)入高位調(diào)整期
在目前的形勢(shì)下，“商住倒掛”現(xiàn)象能夠持續(xù)多久？王晨認(rèn)為很難持續(xù)。
他表示，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出市場(chǎng)承受能力，盡管投資投機(jī)性需求仍在進(jìn)駐，但房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力已經(jīng)衰竭。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，北京房?jī)r(jià)將進(jìn)入“高位調(diào)整期”，大起大落現(xiàn)象將不再出現(xiàn)。
實(shí)際上，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資正在復(fù)蘇。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1到8月，上海住宅市場(chǎng)的實(shí)際投資同比出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，而辦公樓市場(chǎng)投資同比增加了14.9%。同期，盡管北京的住宅及寫(xiě)字樓投資同比雙雙出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但寫(xiě)字樓投資的漲幅僅較住宅低了一個(gè)百分點(diǎn)。“這說(shuō)明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。”DTZ戴德梁行在第三季度的報(bào)告中稱。
易居中國(guó)的數(shù)據(jù)還顯示，第三季度，上海寫(xiě)字樓的供、銷(xiāo)量分別達(dá)到34.13萬(wàn)和39.94萬(wàn)平方米，環(huán)比分別上升138.8%和156.8%，平均成交價(jià)格也上升了17%，達(dá)到29390元/平方米。機(jī)構(gòu)投資者，尤其是銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)成為上海寫(xiě)字樓主要買(mǎi)家。9月銷(xiāo)售額排名第一的浦江雙輝大廈，就有19.179萬(wàn)平方米的樓面被農(nóng)行收購(gòu)，總金額達(dá)86億。
易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，專(zhuān)業(yè)成規(guī)模經(jīng)營(yíng)的寫(xiě)字樓越來(lái)越受到關(guān)注，表明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成熟度在快速提升。
DTZ戴德梁行的報(bào)告稱，由于近幾年供應(yīng)量過(guò)大帶來(lái)的資源稀缺，從2010年開(kāi)始，北京寫(xiě)字樓供應(yīng)量將大幅下降。其中，2010年全年供應(yīng)將是今年的57.8%，2011年的供應(yīng)將僅為今年的17%，為20萬(wàn)平方米。報(bào)告預(yù)計(jì)，2010年后，北京市寫(xiě)字樓空置率會(huì)逐步好轉(zhuǎn)，達(dá)到15%左右。
今年10月1日起，修訂后的《中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法》正式開(kāi)始實(shí)施。報(bào)告認(rèn)為，對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，投資的安全性與穩(wěn)定性相對(duì)重要，因此，商業(yè)地產(chǎn)將成為其主要投資對(duì)象。
對(duì)此，王晨也表示，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，企業(yè)進(jìn)駐寫(xiě)字樓市場(chǎng)的勢(shì)頭仍然強(qiáng)勁，“投資寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景樂(lè)觀”。
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