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2024年11月24日
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一直以來，土地收入作為財政收入來源中的重要一項，在各地方政府財政中占有很大份額。2009年，樓市快速回暖帶動土地市場升溫，更使得地方政府的“土地財政”模式發揮了明顯的作用，北京等城市的土地出讓金已占當地財政收入的三分之一。
受信貸寬松和樓市回升影響，地產商拿地意愿顯著增強，但土地儲備轉化為新開工的狀況仍不太理想。業內專家建議，在土地收入實現大幅增長的同時，作為公共財政項的保障性住房建設應進一步提速，以此帶動新建商品房開工率的復蘇。
土地收入大增
為保地方財政收入不降，北京等城市從二季度便開始“放量賣地”。北京市副市長陳剛曾公開表示，確保國有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年持平，本著“多儲快供”的原則，加快供地，增加政府土地收益。
根據北京土地整理儲備中心的數據，2009年至今，北京共出讓土地184宗，土地收入價款共計511.74億元。而2008年共出讓土地148宗，土地收入價款共計502.69億元。
前三季度北京市土地收入價款已經超過去年全年水平。由于四季度仍有多塊重要地塊等待入市，因此業界普遍預期今年北京的土地收入將達到700億元，創歷史新高。土地收入預計將占北京地方財政目標的三分之一強。
無獨有偶，今年以來，多個城市的土地財政收入明顯提高。上海全年預計可供住宅用地1597公頃，分別比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。從年初至今，上海市公告出讓的土地收入已高達526.1141億元，其中住宅土地收入為291.9147億元，處于全國領先水平。而上海2008年土地出讓金收入為398.1842億元，2007年為481.294億元。目前上海市的土地收入已經超過前兩年的全年水平。
從全國來看，2006年全國土地出讓金收入約為7000億元人民幣，2007年猛增至1.3萬億元人民幣，其中，招拍掛出讓土地收入超過9000億元人民幣，同比增長約6成。2008年，房地產市場走勢低迷，土地市場降溫，但全國土地出讓總收入仍高達9600多億元。今年，由于土地市場表現活躍，業內預計將較去年同期有大幅提高。
尤其是部分城市計劃加大供地力度，將使政府售地收入進一步增加。對此，克而瑞（中國）研究中心總經理陳嘯天表示，今年二季度以來土地市場成交逐漸火熱，部分城市計劃加大住宅用地供應。上海下半年預計可供應住宅用地約120幅、1196萬平方米，接近上半年的3倍。
截至8月份，上海住宅用地供地完成率僅為35%，這意味著近65%的住宅用地將要在未來4個月內推出。而北京國土資源局也表示，將于3季度完成整年土地供應，4季度合理增加土地供應，整個住宅用地供應量預計將達1000公頃。
行業景氣向好
盡管7、8月份我國部分城市商品房銷售回落引發了人們關于樓市“轉向”的擔憂，不過，土地市場的表現，給行業未來的發展注入了“強心劑”。
統計局數據顯示，1-8月，全國完成房地產開發投資21147億元，同比增長14.7%，增幅比1-7月提高3.1個百分點；房屋新開工面積6.31億平方米，雖然同比下降5.9%，但是降幅比1-7月縮小3.2個百分點。同時，全國房地產開發景氣指數自4月份以來繼續保持上升趨勢，8月數據較上月提高2.07點至100.08點。
業內人士指出，土地市場依然保持火熱態勢，高價地相繼涌現，土地成交樓面價格也水漲船高。這表明，開發商對未來市場預期樂觀。
克而瑞（中國）研究中心統計，8月份全國土地成交總價612億元，土地成交樓面價平均為1795元/平方米，與上月相比大幅上漲17.8%。從經營性用地成交價格來看，8月成交樓面價平均為2177元/平方米，環比上漲14%，高出2008年以來的平均值約35個百分點。其中，23幅地塊溢價率在100%以上，住宅類用地最高溢價率高達295%，是2009年以來住宅類用地溢價率最高的一個月。
9月10日，上海長風地塊以70.06億元的天價拍出，其樓面價格達到22409元/平方米。而在一年前，此次拍賣中的長風7C地塊曾以起始價16.053億元、樓面價1.4萬元/平方米出現在土地市場，由于無人問津而最終流拍。
分析人士指出，土地市場持續升溫，表明房地產企業正在積極回補庫存，加大戰略儲備力度。部分地塊高價成交的現象也說明開發商資金鏈充裕。
在國家信貸政策刺激和行業回暖的影響下，開發商現金流得到了極大緩解，雖然近期銀行信貸有所收縮，但總額較去年同期仍有大幅增加。
統計數據顯示，1-8月房地產開發企業本年資金來源33689億元，同比增長34.2%。其中，國內貸款7384億元，增長46.3%；企業自籌資金11045億元，增長12.6%；定金及預收款8712億元，增長43.2%；個人按揭貸款4507億元，增長94.1%。
