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2024年11月25日
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北京09年售地收入512億元
全年有望達到700億元，占該市財政收入目標的1/3；同期多個城市土地財政占比增大
昨天，北京土地整理儲備中心賣出了6塊土地，總的土地出讓價款為6.032億元。
6億元的賣地款并不驚人，但由此傳遞的信號卻令人矚目。CBN記者根據北京市國土局的數據統計發現，截至昨日，北京通過土地市場總共公開出讓成交了185宗土地，土地出讓總價款約512.6692億元。
這已經超過了北京歷年來的數據。2008年北京通過公開出讓方式獲得土地出讓價款約503億元，當年地方財政收入1837.3億元，土地收入超過了該市財政收入的27%。2007年樓市過熱明顯，當年土地市場的非官方數據則是430多億元。
在還有一個季度的情況下，市場預期北京的土地財政今年有望達到700億元。這將是北京歷史之最，也有望成為全國之最。
開發商“錢多”
小低潮之后，北京的土地市場在金秋再度火爆。
記者獲得的中國不動產研究中心土地市場月報顯示，在經歷7月份超過100億元的土地出讓成交額后，北京土地市場8月份進入低谷，成交58億元，環比大跌44.94%。
截至27日，9月份北京土地公開出讓市場已經成交了110億元。而在國慶之前，還有好幾個地塊將成交。目前來看，9月份的數據已經勢必翻倍。
北京土地公開出讓市場中仍有35宗地塊處在“正在交易”狀態(尚未成交)，這些地塊的出讓底價為36億元左右，如果按照50%左右的溢價率計算，最終的成交總額將超過50億元。
本月初，萬科買下房山區長陽鎮起步區1號地，起始價8.3775億元而最終成交價格22億元，溢價率高達163%。上述“正在交易”的地塊中，即有起步區4號地和5號地，兩地塊的出讓底價共計23億元左右。
與土地市場的激流相比，北京的樓市已經開始出現滯漲局面，成交量開始環比萎縮。
“為什么現在開發商還敢高價拿地，原因用兩個字來講是‘錢多’，三個字就是‘不差錢’。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云對CBN記者感嘆，現在已經無法單獨從房地產市場的變動角度來解釋這一土地市場現狀，寬松的貨幣環境、部分企業原有的生產模式無法贏利，這些因素導致投資房地產成了一條賺錢捷徑。
兩天價地塊“候場”
賣出的土地已經換來了真金白銀，但這并非終點。
在北京土地整理儲備中心的網站上，中服地塊(北京商務中心區核心區一期NE19-1a地塊)和奧運南區地塊還躺在“即將入市地塊”一欄。此前，北京市國土局相關人士曾預計，前者將在三季度入市交易，而后者入市的時間原本被安排在“第二季度”。
作為今年最牽動市場的一塊土地，中服地塊由于它的“絕版”地理位置，極有希望成為北京土地市場“最昂貴的土地”。
對于這塊北京CBD核心地帶的稀缺地塊，新任北京萬科總經理的毛大慶近日對CBN記者預測，其最終的樓面地價可能會在1.5萬元/平方米左右。
該地塊的規劃建筑面積為32.7萬平方米，如照此計算，總價將高達49億元，成為北京“新地王”。而1.5萬元/平方米的價格在業界看來過于“悲觀”，總價80億元到100億元則是一個比較公認的價格。
奧運南區地塊位于北京奧運會開幕式的會場——鳥巢南側，地理位置已毋須多言，其規劃用途為商業、辦公、酒店、住宅。
本月7日，北京金力投資以13億元競得奧運村鄉安立路西側居住用地，樓面地價約14900元/平方米。從地理位置和規模來看，奧運南區地塊更有利于開發商進行持續開發。可以預期，奧運南區高達68萬平方米的建筑面積，其一旦在今年出讓成交，總價也可能創下天價。
土地財政占比增大
由此看來，即便不再推出新的儲備地塊，北京今年土地市場的總收入仍可望達到700億元左右，這將占到北京市政府今年財政收入目標的三分之一。北京今年的財政收入目標是增收10%達到2021.1億元。
土地出讓收入豐厚的并非只有北京。據媒體統計，上海今年出讓的土地收入也已多達數百億元，超過了前兩年的水平。
重慶市統計局近日的公報則稱，今年前8個月，全市房地產開發企業土地成交價款84.61億元，同比增長52.1%。而在9月25日，重慶主城區土地再掀拍賣高潮，6宗土地吸引了30家企業參與，720畝土地最終拍得47.93億元，溢價多達27億元。
而作為副省級城市的廈門擬于10月8日出讓7幅地塊，如能順利拍出，該市今年土地成交收入將超過150億元。該市2008年財政收入也不過410.14億元。
這些數據，對于今年財政格外緊張的地方政府而言，不可謂不是一個大蛋糕。
重點城市土地財政的“復活”，令人喜憂參半。喜的是政府城市基建資金來源逐漸充裕，房地產投資開始加大，憂的自然是房價的上漲預期越加濃厚。
前述中國不動產研究中心土地市場月報認為，政府除了經濟利益之外，還要追求政治、社會整體利益最大化，因此政府有可能會采取某些平抑地價進而穩定房價的措施。
上海今年土地出讓金逾526億 領銜全國
9月21日，新加坡仁恒地產名下上海仁恒森蘭置業有限公司以總價26.14億元的價格競得浦東新區森蘭·外高橋項目南部國際社區土地，樓板價16128元/平方米。該區域上一幅土地約一年前同樣由仁恒拿下，樓板價約7400元/平方米，一年不到，漲了118%。
就在公眾對地王頻出的逐漸麻木中，上海今年的土地出讓收入悄然躥升，截至記者發稿時，根據官方公開數據統計，上海今年公告出讓的土地收入已高達526.1141億元，其中住宅土地賣了291.9147億元，兩項數據均領銜全國。
上海2007年所有公開土地的出讓金是481.294億，2008年是398.1842億，今年三季度未過，已遠超前兩年全年。
上海市規劃和國土資源管理局最新數據披露，上海全年預計可供住宅用地1597公頃，分別比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。
易居中國分析師薛建雄表示，地價房價雙雙創新高，已過度透支市場購買力，最近出現一些樓盤在促銷下也賣不動的情況，這種氣氛將很快傳到土地市場，10月后土地市場面臨降溫的壓力。
“成交價過高、地塊過多”
方方地產咨詢部經理趙豫川透露，從第二季度開始，大部分城市的地價房價比升幅較大，風險也隨之攀升。而方方地產咨詢機構總分析師胡宗亙則舉例，在長風全國地王上，方方給某企業的競標價格建議區間是樓板價15000元/平方米—18000元/平方米，但最終超過22000元/平方米的成交價格，超過安全區間至少30％。
上述外高橋地塊，方方為某開發商測算提供的建議競標價格是樓板價13000元/平方米—15000元/平方米，最終成交價也已超出安全區間。
在眾多地塊集體高溢價成交的情況下，地方政府“日進斗金”。今年至今，上海所有公開出讓土地共計294幅，其中一季度74幅、二季度108幅、三季度至今已112幅，涉及土地總面積1182.1227萬平方米。
中國不動產研究中心最新的《2009年上海土地市場分析報告》指出，總的來說，前八個月上海土地市場總體宗地數呈現低迷——暴漲——回落的寬幅波動態勢。數據顯示，8月份，上海住宅土地市場不但在成交土地面積數、成交金額數，而且在成交溢價率上都創下了2009年的年內最高點。
方方地產咨詢機構最新調研顯示，今年7－8月份，華東地區16個重點城市的商品房用地出讓量逼近千萬平方米，創下近年來新高；而與第二季度相比，杭州、南京、無錫、蘇州的久銀城市地價均提高了約10%。
最后沖刺？
近日，借著上海大虹橋開發的宣傳攻勢，上海市長寧區區委書記卞百平帶隊赴港進行專場土地推介，涉及區內百萬平方米土地，當場簽訂12個土地項目意向協議。
長寧區規劃和土地管理局局長王訓國對外表示，未來兩到三年，長寧區土地供應或出現放量，將供應100萬平方米土地，集中在長寧區虹橋臨空經濟園區、虹橋涉外貿易中心和中山公園商業中心。
剛剛拍出新地王的上海普陀區長風生態商務區的消息，該區域不久還將繼續推出更多位置更好的大批量土地。
大量土地放量入市的同時，隨之而來的問題是防止新的囤地、閑置土地。
近日，上海市規土局官方表示，針對“批而未用”的土地，上海將促進規劃實施、加大動拆遷，并加大對相關開發商的督促、處理力度。上海還將對開發商建立誠信檔案，一旦查明開發商囤地，便會在土地市場上對其設立限制門檻；限制對象不僅包括直接負責開發的項目公司，還包括公司背后的投資方。
值得注意的是，房地產信托產品出現開始下降。8月房地產集合資金信托產品僅發行9款，較上月減少42.86%。
