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2024年11月25日
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一位知情人士對CBN相關人士透露，目前國土部層面已經形成了對于商品房用地閑置進行分類處理的意見：清理自2007年1月1日后的商品房用地開發情況，對確因政府原因造成土地閑置的，會同有關部門協調處理促進開發；否則就將嚴懲不貸。
這是國土部今年對于開發商囤地最為明確的表態。不過，目前來看，國土部用何種措施“嚴懲”仍無明晰跡象，能否掌握房地產項目的開發進度詳情也仍是問題。
合同監管或成可能手段
據上述知情人士透露，目前有關“嚴懲”的具體措施還尚不清楚。
此前，中國政府曾明確規定，閑置土地滿1年的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年的，可以無償收回土地使用權。
但由于一些房地產開發企業應對有策，如埋下幾個樁就算開工但實際上此后即長期擱置，或對一塊土地進行多年分期開發；加之不少地方政府消極監管，時常導致這一規定在現實中形同虛設，開發商囤地自然成為常態。
北京中坤投資集團董事長黃怒波近日接受新華社采訪時認為，開發商囤地主要是因為地方的“賣地財政”政策使地方政府和開發商的利益具有一致性。要解決高房價問題，地方政府就應嚴格按照中央有關規定，對開發商的囤地行為進行嚴厲查處。
中原地產研究中心上月發布的一項研究報告稱，知名開發商于2003年～2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實際供應，其中27%的土地“待開發”，30%的土地“規劃在建”。
雖然表態嚴厲，但前車之鑒猶未遠，如果不出臺新的措施，能否沿用此前的政策，用緊盯開發商開工期的辦法來嚴懲“開發商囤地”仍然是個疑問。
因此，強化新版土地出讓合同中對竣工期規定的監管成為一條可行的路徑。“以前的土地出讓合同中只規定了開工期限，現在的新版合同還有竣工期的約定，要是到期仍然未完工，國土部門可以對其進行經濟處罰，延期多少天就要罰多少錢。”一位國土部官員曾對CBN透露。
目前這似乎已經上升為國土部的共識。在9日召開的國土部電視電話會議上，國土部副部長鹿心社表示，國土資源領域將開展專項治理工作，六大任務之一就是“加強國有土地使用權出讓合同監管。
“被迫囤地”情有可原
對于為何囤地，SOHO中國董事長潘石屹和華遠集團總裁任志強近日在接受CBN相關人士采訪時表示，土地供應不足是開發商囤地的根本原因。如果國土部加大土地供應，開發商就不會去囤地。
“2003～2006年連續四年的土地供給下降讓開發商加重了危機感，讓全世界加重了對中國城市建設用地嚴重不足的危機感，也才有了開發商不得不存糧等待過冬的準備。”任志強在其8月底的博客中表示。
此外，“政府原因”也成為開發商囤地的理由之一。任志強認為，開發商拿到土地要調研市場、研究規劃、申報審批，政府任何的調整政策和規劃都會讓設計周期成倍增長。“90/70政策出臺之后，大量的設計不得不推翻重來，土地自然要曬太陽。”
對于房地產開發企業的此類言論，國土部此次表態中顯然是有所考慮，選擇了分類處理的辦法，對確因地方政府原因造成土地閑置的，將“協調處理”。
一位接近國土部的專家對CBN相關人士表示，對于開發商土地儲備的問題，政府部門可能并非一刀切的態度。房地產開發本身確實是一個較為長期的過程，在此期間，開發企業本身擁有的土地儲備多少才算合理，目前并沒有嚴格的界限，這需要相關部門的認真研究。
此外，如果對開發商囤地“動刀”，首先應該掌握企業拿地之后的項目開發進度，但這項工作對于國土部門來說，做到“心中有數”并非像說起來那么容易。
國土部一位官員近日在一次內部會議上坦承，從目前土地監測監管系統應用情況看，各地對于2009年1月1日以來簽訂的土地交易合同基本做到應錄盡錄，但對于土地開發利用情況，由于地方基層部門人手短缺，信息錄入人員往往不掌握實際開工、竣工時間，閑置土地的認定與信息錄入人員信息不對稱，竣工驗收土地部門不參加，這些原因造成目前土地開發利用數據錄入不佳。
在前述電視電話會議上，國土部部長徐紹史即表示，土地政策參與宏觀調控，最重要的是土地供應和利用兩個環節，要盡快把土地供應和開發利用監管“實實在在地抓起來”。
于近日下發的《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》中，國土部已要求，加快運行建設用地綜合監管平臺，重點對土地供應、項目用地開發利用等情況進行動態監管。地方政府及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發利用情況動態信息。
