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2024年11月24日
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理想很豐滿，嗅覺靈敏的商人在城市化進程中看到了商機，而這商機不再是簡單的修建一所房子。“簡單的模式不行了，任何一個時代都會淘汰一些簡單 的模式。”北大資源集團總裁余麗說。2月28日，在中央黨校課題組“中國城鎮化發展與城市運營”研究成果發布會上，余麗透露，北大資源準備整合旗下教育、 醫療、IT資源和方正集團旗下的產業資源，做城市運營商。
不只一家開發商提出做城市運營商的戰略理念。其中既有中國建筑、中鐵置業等包含全產業鏈的央企的身影；亦有云南城投、中南建設、陸家嘴等有地方資源優勢的國企；更有一些嗅覺靈敏的如陽光100、萬通等受資金、土地等資源困擾的民營房地產企業。
描述一個美麗的故事，最短時間做一個成熟的項目，尋找最佳的商業模式，然后去更多的地方復制。眼下，立志于轉型城市運營商的開發商們幾乎都在做這件事。然而，先行者有時也很受傷。
城市運營的商機
渴望擺脫“土地財政”、迫切希望植入產業的地方政府，對開發商提出的城市運營模式十分感興趣。中央黨校科社部教授向春玲接受記者采訪時表示， “在調研過程中有政府官員跟我們講，政府能力是有限的，城市的發展需要政府與運營商共同合作，從短期行為變成對城市負責的長期行為。”
向春玲指出，城市運營涉及面廣，基礎設施、教育、醫療、就業這些問題，是當地政府最關心的。能夠提供這些資源支持的企業，才會被政府接納。而這 就是北大資源集團等城市運營商的機會。據了解，北大資源集團2009年重新進入中國的地產行業，目前在北京、濟南、開封、武漢、重慶等7個城市擁有項目。
向春玲教授介紹，運糧河項目是中央黨校課題組重點跟蹤的對象。2010年7月，北大資源集團和河南開封市簽約。本報記者獲取的內部資料顯示，北 大資源集團首先擬在運糧河組團8至10平方公里核心啟動區內，分別開發3000畝數字信息產業集聚區——包括河南省數據中心、中原數字出版基地、中原數字 印刷基地、中原數字版權基地、中原數字出版外包基地、信息技術創新與孵化基地等和2400畝生態宜居區——配套有學校、醫院、健康養療中心等配套設施。
對開封市來說，它看中的顯然是北大資源集團后面的獨特“資源”：教育、醫療、科技等。因此，核心區將啟動建設一個復合型特色示范區，計劃植入北京大學與方正集團的科技、教育、醫療等優質資源。這個示范區最快將于年底就有產業園區正式啟動。
據前期評估，示范區建成后將年新增營業收入300億元，產業區年利稅100億元，新增居住人口、學生及從業人員達到10萬人以上。北大資源城市 運營的開發模式將產業、商業、住宅同步啟動，均衡發展，避免形成有城無產或有產無城的死城、睡城現象。中央黨校報刊社社長肖勤福說，運糧河項目若建設成 功，將成為各地城市運營的示范。
其他開發商也在搶占這樣的先機。不久前北京萬通剛剛和陜西省西咸新區管委會簽約建設立體城市，總投資約300億元。華夏幸福基業集團也和沈陽、河北香河區政府簽約做綜合開發，單體項目面積動輒數平方公里。
博弈中的風險
然而，如北大方正集團總裁張兆東所言，企業參與城市運營亦是新課題，還在探索的過程中。事實上，有一些企業在過去的土地一二級聯動開發中受了 傷。早前，云南城投受昆明市政府委托，對滇池周邊的土地做一級開發，但由于規劃的變更，土地出讓失去了最好的時機，導致企業前期投入的大量資金無法及時回 收，業績產生波動。
城市運營商必須面對種種“骨感”的現實。余麗指出，通常基礎設施建設是城市運營商和政府一起合作來做，政府看中企業的資金優勢。由于城市運營所涉及的周期非常長，動輒需要上百億的投入，一般企業無力承擔。北大資源集團依托的是方正集團的金融板塊，資金基本不成問題。
城市政府的土地指標十分有限，幾十平方公里的新區需要滾動開發。政府有階段性的政績需求，企業也要追求利益和利潤。“這是擺在我們和政府面前的問題，如何在平衡中求得雙方甚至多方的共贏發展，是未來要探討的方向。”余麗說。
和政府合作進行土地開發，與傳統的二級市場買地開發有很大不同，如何確保企業在土地一級開發過程中，政府能夠給予企業更多的政策支持，是其面臨的大問題。信用風險也一直存在。如何確保政府承諾的兌現，需要企業的策略。
余麗在接受本報記者采訪時表示，和政府的博弈多是前期的談判，待合作確定后就會逐步縮小。政府為了當地的發展，對企業的資源有一些特殊的要求， 包括希望什么樣的產業入駐。企業則是用自己的資源換取政府的土地和市場，尋求合理的利潤空間。但城市運營項目周期較長，需要企業與政府著眼于長遠利益，尋 找最佳模式，共同培植新區域的成長。
