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2024年11月24日
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根據(jù)思源的操作經(jīng)驗(yàn),對進(jìn)入城市的建議是:城市群單中心階段,優(yōu)先在區(qū)域中心城市取地；大都市化階段,可在區(qū)域中心城市近郊取地；輻射外圍城市階段,可在城市群內(nèi)與中心城市具有直接交通聯(lián)系的城市取地。本文,我們選取以下20個(gè)二、三線城市,就發(fā)展情況分析比較,挖掘其城市潛力進(jìn)而探索房地產(chǎn)投資價(jià)值。
未來城市之星,未來土地之星
伴隨著未來區(qū)域一體化的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn),這些城市將會顯示出巨大潛力,并在區(qū)域可持續(xù)發(fā)展中起到不同程度的輻射作用,土地升值乃至城市升值可以預(yù)期。以上城市的人均GDP均達(dá)到3000美元以上,根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn),這些二、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期。
就2009年上半年的土地市場來看,這些城市的交易情況不盡相同。杭州、重慶、廈門等少數(shù)焦點(diǎn)城市不時(shí)傳出地王消息,而大多數(shù)城市的土地價(jià)格表現(xiàn)平淡,其土地價(jià)值顯示出升值空間。
1.政策引導(dǎo)城市之星:天津、成都、重慶
在這20個(gè)城市中,天津、成都、重慶從國家的十一五規(guī)劃中獲益匪淺,政策上的傾斜成為其城市發(fā)展的加速器。天津在十一五規(guī)劃中被“指定”為北方經(jīng)濟(jì)中心,成為了環(huán)渤海地區(qū)的制造、物流、金融中心。各個(gè)新城基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā),空客的落戶,加上城市原有的工業(yè)基礎(chǔ),為天津營造了優(yōu)越的投資環(huán)境和巨大的城市發(fā)展?jié)摿Α３啥?重慶經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)的發(fā)展也在國家十一五規(guī)劃中得到了特別關(guān)注,成為了西部地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心。力圖在全國建立廣泛影響或者占有西部龐大消費(fèi)市場的投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商,已經(jīng)開始關(guān)注這兩個(gè)新目標(biāo)。根據(jù)思源的經(jīng)驗(yàn),政府效率相對東部城市較低,但這些情況將很快得到改善。
今年上半年,成都、重慶的住房市場和土地市場顯現(xiàn)回暖趨勢。兩城市住房銷售量明顯增長,銷售價(jià)格也出現(xiàn)不同幅度的上漲,銷供比超過1.5,市場存量快速消化。土地市場上,成都、重慶的土地供應(yīng)量同比有所上漲,6月以來,兩市的土地市場更是迅速升溫,尤其是重慶,其6月土地成交面積高達(dá)671萬平方米,是1-5月土地成交量的4.6倍。相比之下,天津土地市場稍顯冷清。但有理由相信,和重慶、成都一樣,其土地市場必將隨著城市的快速發(fā)展而得到更多關(guān)注,土地升值指日可待。
2.工業(yè)發(fā)展推動(dòng)城市升值:沈陽、長春
沈陽和長春是我國傳統(tǒng)工業(yè)城市,其重工業(yè)基礎(chǔ)正是未來城市增長的關(guān)鍵推動(dòng)因素。沈陽重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)化工、汽車、輪胎等產(chǎn)業(yè),長春則以汽車制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中,這些重工業(yè)占有重要地位。沈陽、長春大型國企相對集中,將會在此輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中顯示出競爭優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然帶來人口的集聚和城市規(guī)模的擴(kuò)張,對房地產(chǎn)需求的快速增長可以預(yù)見。但是今年上半年,長春、沈陽的土地供應(yīng)規(guī)模和成交規(guī)模同比均有大幅下降,以沈陽尤為突出,其成交量較去年同期減少83%。盡管兩城市的土地現(xiàn)在受到冷落,但是伴隨著整體經(jīng)濟(jì)形勢的回暖和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇,在工業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下,沈陽、長春的土地價(jià)值必將顯示出巨大潛力。
3.區(qū)域發(fā)展聚焦中心城市:呼和浩特
近年來,內(nèi)蒙古自治區(qū)發(fā)展迅速,根據(jù)《2009城市競爭力藍(lán)皮書》,內(nèi)蒙古的綜合競爭力不僅超過了全國水平,并排在中西部的第一位。呼和浩特作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府,其發(fā)展?jié)摿ψ匀徊谎远鳌?
呼和浩特是溝通西北各省區(qū)與其他各省區(qū)的陸路通道,連接中國與蒙古國、俄羅斯及東歐各國的橋梁,綜合區(qū)位優(yōu)勢明顯。呼和浩特市正在形成以乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機(jī)械制造等為特色和核心競爭優(yōu)勢的支柱產(chǎn)業(yè),將會成為我國中西部崛起過程中的焦點(diǎn)城市。通過目前思源在呼市的合作可見,呼市土地儲備充足,地價(jià)平穩(wěn),土地市場健康發(fā)展。
(作者： 高志國)
