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2024年11月24日
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實施規范有序的舊村改造 推進城鄉一體化進程
青島市城陽區人民政府副區長 王元斌
城陽區位于青島北部近郊，是青島市新一輪規劃定位中的北部城市中心和商貿中心，全區總面積553.2平方公里，轄8個街道、243個社區（村莊），戶籍人口48.9萬，其中農村社區（村莊）230個，居（村）民13.3萬戶。為順應全區經濟社會和城市化發展的需要，統籌城鄉發展，按照“統一規劃、組團發展、分區管理、和睦相處”的原則，我們積極引導社區實施舊村改造，有序加快推進農村城市化。截至目前，全區已累計實施了50個社區的舊村改造，拆遷民房310萬平方米，拆遷企業160萬平方米，開工建設安置樓510萬平方米，41個社區完成整體改造，4萬余戶社區居民住上了樓房。
堅持集約用地為前提，統籌城鄉空間布局
城陽區原有230個村莊居民點，占地約8.73萬畝，大部分集中在城區規劃區、街道駐地、工業聚集區及其周邊，社區與城市建成區、工業區相互交織，城中有村，村中有城，城市形象差，產業發展缺乏空間，偏遠地區的社區基礎設施不配套，經濟條件比較落后。
區委、區政府立足節約用地，轉變經濟增長方式，有序推進城鎮化，對農村居民點重新布局：即以街道為單位，打破社區界限，集中規劃了46個居住組團。按照組團式開發、多元化整合的理念，高水平編制了城鄉發展規劃，舊村改造全部完成后，預計可騰出土地3.8萬畝。目前基本完成舊村改造的41個村莊，已騰出8000余畝土地，相當于原占土地的55%，所騰的土地全部用于發展二、三產業。
堅持以群眾滿意為出發點，嚴格舊村改造程序
（一）嚴格審定三個基礎，開好三個會。即對計劃實施改造的舊村首先審查其社區班子基礎，看其是否團結，是否具有凝聚力和戰斗力；審查群眾基礎，看群眾對社區班子是否擁護，社區是否和諧穩定；審查經濟基礎，看社區是否具有雄厚的經濟實力，是否具有實施舊村改造的資金來源。申請舊村改造的社區，必須開好三個會：即兩委成員會、黨員大會、居民代表大會。凡村兩委班子思想不統一、黨員大會未通過、群眾贊成率達不到98%的，一律不列入舊村改造計劃。
（二）嚴格落實審批程序，層層把關審查。第一步，社區必須將舊村改造的基本條件上報街道辦事處和區政府審查；第二步，舊村改造方案必須廣泛征求意見，分別經兩委班子、黨員大會、居民代表大會表決通過；第三步，必須具備由街道統一組織編制的修建性詳細規劃，并報區政府審查批準；第四步，社區、街道、區三級必須層層簽訂目標責任書；第五步，必須依法履行建設報建程序。實踐證明，經過這樣的嚴格把關，從源頭上避免了啟動舊村改造的盲目性，杜絕了違規操作等問題的發生。
（三）堅持緊緊依靠廣大人民群眾，做到公開公正透明。在推進過程中，始終堅持公開透明、尊重民意的原則，把宣傳群眾、發動群眾、教育群眾、依靠群眾貫穿于舊村改造的全過程，確保廣大群眾對舊村改造做到六個清楚：一是對操作程序清楚。將舊村改造實施步驟和程序裝訂成冊，發放到群眾手中；二是對安置面積清楚。將安置辦法予以公示，群眾根據舊房面積、家庭收入等條件自主選取戶型；三是對拆遷補償標準清楚。堅持同一套評估標準、同一支專業評估隊伍，公開透明；四是對居住環境清楚。充分考慮戶型、窗型、環境設計等細節，制定多套方案，廣泛聽取群眾意見；五是對發展前景清楚。各社區都結合舊村改造制定了產業發展規劃，讓群眾看到美好的發展前景；六是對實施方案清楚。向群眾征求實施方案意見，多次完善，并提交“三會”通過和街道批準。
（（四）堅持因地制宜，多模式推進舊村改造。一是自主改造模式。對集體財力雄厚的社區，利用集體收入和部分銀行信貸資金進行舊村改造；二是貸款改造模式。對集體財力一般、但產業發展前景好的社區，將舊村址土地納入儲備，利用銀行信貸資金啟動舊村改造；三是聯合改造模式。對集體實力相對較弱的社區，引入房地產企業或其他企業墊資建設，騰出的舊村土地進行招拍掛，所得資金用于兌付合作企業前期建設費用；四是政府主導推動改造的模式。對區位優勢突出的社區，根據城市建設和產業發展的需要，結合市、區重點工程建設，由區、街道成立領導班子，制定拆遷方案和融資辦法，進行一次性建設、一次性搬遷。
堅持以區域經濟社會發展為依托，因地制宜逐步推進
工作中，我們根據不同社區的區位特點和經濟發展狀況，社區群眾的生產生活實際，因地制宜、因勢利導、分步實施、逐步推進。
對城市中心區、青島出口加工區、空港產業區周邊社區，根據產業發展和重點建設項目推進的需要，在城市規劃的指導下，積極穩妥的依法實施拆遷改造。特別是城市中心區和空港產業區周邊的39個城中村，二、三產業發達，群眾已經不再從事農業生產，這部分社區原址總占地11000余畝，全部完成改造后，將騰出土地5000余畝。目前，已有29個社區完成整體改造。
對位于街道駐地、工業聚集區周邊以及重點路域兩側的52個社區，第二產業集中，集體經濟發達，農民的經濟收入基本來源于非農業生產。這部分社區原址總占地15600畝，改造完成后，將騰出土地8800畝。目前，已有12個社區完成整村改造任務。
對位于山區和偏遠地帶的社區，第一產業還占較大比重，集體經濟比較薄弱。對于這部分社區，首先進行功能性、網絡化基礎設施建設，改善居住條件，吸引投資，為實施舊村改造積聚后勁。
堅持以城市社區模式為標準，打造優美的居住環境
堅持以城區居住小區的標準進行規劃設計和配套建設，使舊村改造居住組團達到甚至高于當地城市一般社區的規劃建設水平。
（一）嚴把居住區規劃和基礎設施配套關。始終堅持規劃先行，綜合考慮現有社區地理位置、人口規模、人文習慣、歷史沿革等因素，立足發展基礎和優化資源配置，以街道為單位、打破社區界限，對居住點實施高起點、組團式規劃布局。建筑密度、綠化率等指標與城市居民小區實行相同標準，每個居住小區必須達到路、電、水、熱、氣、污、電話、寬帶、有線電視等九通，各居住組團普遍規劃設置了休閑健身場所、物業管理用房、菜市場等生活設施。所有規劃、設計方案必須向群眾公示，必須經專家論證評審，必須經街、區兩級批準。城陽街道投資2000多萬元聘請國內一流設計單位，將34個社區劃分為8個居住組團，高標準編制修建性詳細規劃，社區全部規劃建設公共綠地、休閑健身場所、市場等生活設施，天然氣管道入戶率100%，綠化率40%以上。
（二）嚴把工程質量關。凡舊村改造項目，100%取得規劃許可、施工許可手續，100%進行公開招投標。工程實施前，嚴格控制建材產品的進場檢驗，加大對建材產品及主體結構的抽檢力度，堅決杜絕不合格建材流入施工現場。工程施工全程監管，確保工程質量安全。工程竣工后，區政府組織街道、社區以及規劃、城建、國土、環保、消防等職能部門，按照規范標準嚴格驗收。
（三）嚴把后期物業管理關。新建農村居住組團均按規范標準建設了物業管理用房、幼兒園、學校、居民文化活動中心等便民服務設施。提前確定物業管理模式，物業管理部門與其他職能部門共同參與工程竣工驗收，確保入住群眾生活舒適、方便、安全。
堅持以完善的社會保障體系為支撐，保證舊村改造的順利推進
（一）完善社會保障體系。采取區、街道兩級財政扶持、社區集體補助、個人投入相結合的方式，推行農村新型社會基本養老保險，區、街道兩級財政每年投入8000多萬元，使適齡群眾全部參保，2008年適齡人員每人每月領取標準可達152-219元，實現了農民群眾“老有所養”的夢想；采取區、街道、個人三方出資的方式，大力實施農村新型合作醫療保險，按照每人每年150元的標準投保，參保率達到99.3%，防止了“因病致貧、返貧”；實施城鄉統一的就業政策，促進勞動力充分就業，每年培訓轉移農村勞動力7000余人，全區從事二、三產業的農村勞動力達到17.3萬人，占總數的87%，加快了由農民向市民的轉變。
（二）用活拆遷騰出土地。把舊村改造后騰出的土地用于發展二、三產業，為群眾創造就業崗位，促進農村集體經濟持續發展。城陽街道城陽村社區利用拆出的舊址建設了10萬平方米的山東國際農產品展示交易中心，每年可新增加集體收入3000多萬元；城陽街道呂家莊利用社區舊址土地引進家佳源超市，吸納勞動力1500人，每年可增加集體收入260萬元；位于城區核心區的小寨子社區拆遷改造后騰出土地1000余畝，建設了青島新天地大型景觀長廊，引進中國新概念商業地產領軍企業寶龍集團投資28億元，開發商業面積50萬平方米的寶龍城市廣場項目；引進全國房地產業綜合實力排名第一的萬科集團投資18億元，開發37萬平方米的萬科.魅力之城項目，區域核心競爭力大幅提升。
