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2025年04月19日
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在以限購為核心的嚴(yán)厲政策是否松動(dòng)的敏感時(shí)刻，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)著手起草第一個(gè)全國性的住房發(fā)展規(guī)劃。而“去投資化”很可能將借此成為房地產(chǎn)市場的長期政策取向。
與此同時(shí)，住建部也已經(jīng)督促地方政府抓緊編制本地住房發(fā)展規(guī)劃。目前，住建部部長姜偉新已經(jīng)將此項(xiàng)工作作為住建部2012年將要重點(diǎn)推進(jìn)的八項(xiàng)工作之一。就此，住建部已經(jīng)與地方政府多次溝通。
恰逢樓市調(diào)控“松與緊”的敏感時(shí)刻，作為中央政府房地產(chǎn)調(diào)控部級(jí)聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門，住建部希望通過督促地方政府出臺(tái)本地住房發(fā)展規(guī)劃并編制“全國住房發(fā)展規(guī)劃”的方式，將“房地產(chǎn)市場去投資化”、“住房保障加大覆蓋”等政策取向長期化、固定化。
督辦兩級(jí)規(guī)劃
在多次重申“堅(jiān)持樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖”的同時(shí)，住建部已經(jīng)認(rèn)識(shí)到保持長期政策穩(wěn)定性的重要意義。2012年2月22日，住建部一位官員向《中國經(jīng)營報(bào)(微博)》記者證實(shí)，住建部部長姜偉新已經(jīng)部署抓緊編制各級(jí)住房發(fā)展規(guī)劃工作。用以穩(wěn)定政策預(yù)期，避免對房地產(chǎn)市場預(yù)期的波動(dòng)和“錯(cuò)誤理解”。
“姜偉新部長已經(jīng)將這項(xiàng)工作作為2012年的八項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。”上述人士表示。目前，住建部“督辦”的住房發(fā)展規(guī)劃包括兩部分，一是各地市一級(jí)政府編制、制定、公布的當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃；二是由住建部牽頭開始著手編制的“全國住房發(fā)展規(guī)劃”。
截至目前，中國尚無統(tǒng)一的全國性住房發(fā)展規(guī)劃。2011年年底，在接受全國人大關(guān)于保障性住房問題的專題詢問時(shí)，中國住房制度的頂層設(shè)計(jì)的問題就被屢次提及。據(jù)了解，姜偉新當(dāng)時(shí)表示，這仍需在實(shí)踐中不斷探索。中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長陳國強(qiáng)(微博)向記者表示，在他看來，制定全國性的、中長期住房發(fā)展規(guī)劃，就是這一頂層設(shè)計(jì)的一部分。
浙江、山東、廣東等省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官員向記者證實(shí)，就編制本級(jí)住房發(fā)展規(guī)劃的問題，住建部多位高級(jí)官員已經(jīng)在不同會(huì)議和不同場合和他們進(jìn)行了多次溝通，上述地方政府已經(jīng)表態(tài)，將抓緊進(jìn)行這項(xiàng)工作。
記者了解到，住建部督辦的住房發(fā)展規(guī)劃涵蓋當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展建設(shè)目標(biāo)、保障性住房覆蓋率目標(biāo)等“數(shù)字化”的精確任務(wù)；同時(shí)也包括對房地產(chǎn)市場中長期的“政策口徑”，以及基本住房制度的取向。
在此之前，部分地方政府曾出臺(tái)過當(dāng)?shù)刈》拷ㄔO(shè)規(guī)劃。“之前地方出臺(tái)的住房建設(shè)規(guī)劃是地方自己主導(dǎo)的，有的地方出臺(tái)了，有的地方?jīng)]有出臺(tái)，沒有強(qiáng)制性的要求，這次是統(tǒng)一布置編制中長期的住宅發(fā)展規(guī)劃。”前述接近住建部的權(quán)威人士稱。
鎖定“去投資化”
進(jìn)入2012年，樓市調(diào)控政策執(zhí)行口徑的敏感度驟然提升，以限購為核心的一系列“去投資化”住房政策的中長期存續(xù)與否，一直是市場各方的關(guān)注焦 點(diǎn)。
春節(jié)過后，地方政府在樓市調(diào)控“松綁”上的種種試探讓外界高度關(guān)注。先有安徽蕪湖購房補(bǔ)貼政策出臺(tái)后被緊急叫停，后有上海市規(guī)定申領(lǐng)上海居住證滿三年的外來居民可購買第二套房屋。2月21日，住建部一位官員向記者表示，對于這些地方政府對調(diào)控政策理解與執(zhí)行的口徑、態(tài)度的變化，住建部一貫保持著“高度關(guān)注”。
“據(jù)我所知，住房領(lǐng)域的‘去投資化’政策取向以及強(qiáng)化政府在住房保障領(lǐng)域的責(zé)任等，都是規(guī)劃中必須納入的基本精神。”2月21日，接近住建部的一位權(quán)威人士向記者表示。目前，較為現(xiàn)實(shí)的方式是與當(dāng)?shù)亍笆濉卑l(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，制定“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃，明確各項(xiàng)目標(biāo)、任務(wù)。
對于上述兩級(jí)規(guī)劃的政策取向問題，前述住建部官員以工作尚在進(jìn)行當(dāng)中表示不便評論。但他向記者強(qiáng)調(diào)，姜偉新在布置該項(xiàng)工作時(shí)明確表示，“住房發(fā)展規(guī)劃是落實(shí)住房政策的重要載體，是指導(dǎo)住房建設(shè)和發(fā)展的基本依據(jù)，對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期具有重要意義。”
“我們希望對房地產(chǎn)調(diào)控政策、住房保障政策的落實(shí)是一貫的、連續(xù)的，而不是波動(dòng)的，這是我們一貫的政策取向，要確保市場的平穩(wěn)，不要大起大落。”前述住建部官員稱。
姜偉新則在多次內(nèi)部會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要和各部門、各地區(qū)一起進(jìn)一步加強(qiáng)政策研究，總結(jié)近年來工作經(jīng)驗(yàn)，借鑒國外經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，研究制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長期政策，建立完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系。
目前，北京市已經(jīng)基本確定，建立在戶籍政策和社保、納稅記錄識(shí)別系統(tǒng)上的限購政策，將納入北京基本住房制度，以從長期的角度上確保房地產(chǎn)市場的“去投資化”。
約束力爭議
實(shí)際上，地方政府主導(dǎo)編制的住房發(fā)展規(guī)劃并不能完全算是新鮮事物。北京市曾在“十一五”期間主導(dǎo)編制了《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006~2010)》。但在2010年到期后，新的住房建設(shè)規(guī)劃并未繼續(xù)制定。截至記者發(fā)稿時(shí)止，北京市政府也并未對此公開發(fā)布信息。
“我始終認(rèn)為，以往地方主導(dǎo)編制的住房建設(shè)規(guī)劃的約束力是個(gè)問題。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，“也就是說，制定的住房建設(shè)規(guī)劃如果到期完不成是否會(huì)有相應(yīng)的罰則，以及規(guī)劃期內(nèi)房地產(chǎn)政策、制度的出臺(tái)、設(shè)置與規(guī)劃是否有上下位承繼關(guān)系的問題，否則規(guī)劃就只是規(guī)劃，沒有約束力。”
張大偉關(guān)心的問題是，目前正在由住建部督辦的兩級(jí)住房發(fā)展規(guī)劃，在約束力方面具有怎樣的效力。地方政府一旦制定完成規(guī)劃并公布，出現(xiàn)不能完成的情況，是否會(huì)有相關(guān)政府機(jī)構(gòu)或者主要負(fù)責(zé)人為其擔(dān)負(fù)責(zé)任。
事實(shí)上，住建部已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這一問題的重要性。2011年國務(wù)院要求各地方政府出臺(tái)并向社會(huì)公布當(dāng)年度房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)。此后，住建部聯(lián)合監(jiān)察部對該項(xiàng)工作進(jìn)行了督察。2011年年底，在住建部的要求下，按照國務(wù)院規(guī)定，對于未能完成當(dāng)年度公布房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的城市所在省份的省級(jí)人民政府，在2012年1月，已經(jīng)陸續(xù)向國務(wù)院說明了未能完成公布調(diào)控目標(biāo)的原因所在。
然而，對于目前正在督辦的兩級(jí)規(guī)劃的約束力問題，前述住建部官員并未明確表態(tài)。“我認(rèn)為規(guī)劃本身固然重要，但是約束力的問題是關(guān)系到執(zhí)行和落實(shí)力度的問題，能否通過將相關(guān)的督察制度日常化，像考核節(jié)能減排指標(biāo)一樣，對地方政府及相關(guān)中央部門的任務(wù)完成情況進(jìn)行考核，才能使規(guī)劃有現(xiàn)實(shí)的意義。”陳國強(qiáng)說。
