以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
新業務遇到老觀念，沒了房子，心里沒底，不少老人難以接受
浙江寧波的夏保富今年62歲，和妻子兩人在一起生活。兩位老人擁有兩套住房，一套自住，一套閑置著。最近夏保富聽說中信銀行開辦了一項新業務——“養 老按揭”貸款業務，對此非常感興趣。他琢磨著將自己閑置的那套住房抵押出去，每月就能從銀行獲得一筆不菲的貸款，補貼一下家用?！拔椰F在每月有一筆退休 金，數額不高，老伴以前是做生意的，現在沒有收入來源。老兩口就靠著我那點退休金生活，顯得有點捉襟見肘?！?/p>
夏保富的那套房子按照目前的市價算下來大約值200萬元左右?？蛻艚浝韼退懔怂?，以這套房產做抵押，他能從銀行申請120萬元左右的貸款，按照10年的貸款期限，能每月從銀行獲得貸款幾千元至1萬元左右。
“這樣我們的生活質量就能大大改善了?！毕谋８辉缫寻炎约恨k這項業務的利弊算得清清楚楚?！昂⒆觽儸F在都有自己的房子，我們這些房子留給他們也沒多大 意思。如果他們真的對這個房子感興趣，多年后還能按照當初核定的價格，自己還本付息把房子抵回來，孩子們也不會記恨我們。這不像賣房子，一下子賣了就沒 了。而且對我們老人來說，當真把房子賣了，拿著那一筆巨款，也不知道怎么去花。存銀行吧，算上物價上漲的因素，幾年下來也不值幾個錢了?！?/p>
“以房養老”這個在中國人眼中還略顯陌生的詞，如今已漸漸進入百姓的視野。目前中信銀行推出了一項養老按揭貸款業務，通過這項業務，年滿55周歲以上 的老年人，可以自己名下的房產做抵押，經銀行評估后核定一個貸款總額度，然后按月從銀行獲得貸款，這些貸款可用于各類日常消費、生活費用支出和醫療衛生支 出等養老用途。用來抵押的房子可以是老年人正在居住使用的住房。
此外，老年人法定的贍養人，如老年人子女，也可以作為借款人，以自己的房產作為抵押，從銀行申請貸款供父母養老。這種情況下，贍養人必須有兩套或者以上的自有住房。
據中信銀行總行零售銀行部總經理楊曉介紹，養老按揭貸款業務實質上是以住房為抵押的反向抵押貸款，即“倒按揭”。中信銀行推出的養老按揭貸款的累計貸 款金額最高不超過抵押住房評估價值的60%，每月支付的養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年，貸款利率按照目前的基準利率執行。到期后，借款 人可以原來核定的價格，還本付息后將房產贖回。如果借款人最后不能償還貸款，銀行將房產出售，所得收入用來償還貸款本息，剩余部分再歸還給借款人。
然而，對于這項新興業務，不少老人還是難以接受。北京的李興邦今年65歲，老兩口一直和兒子同住。最近兒子已經結婚，但是面對居高的房價，老李實在無 力再添置一套房子給兒子做婚房。老李和老伴退休金不算高，每月花銷后剩不下多少錢。聽說養老按揭貸款業務后，李興邦搖搖頭說：“老年人不講究什么高生活水 準了，有多少就花多少。如果把房子抵押出去，錢倒是寬松了，但這不是在吃老本嗎？落到最后，錢花了，房子也沒了，那還能給兒子留下點什么?。课耶敵踬I房的 錢，跟現在沒法比，現在這房價，我兒子到最后也不定能買得起。真這么干了，不是給孩子添亂嗎？有個房子在，終歸心里還是有底些。”
■基本養老之外的“錦上添花”
前提條件是城市化水平相對較高、房地產市場比較成熟
近日，北京市公布了《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》，提出鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理機構部門，建立公益性中介機構以開展 “以房養老”試點業務。目前，除中信銀行打算推出養老按揭貸款方式的以房養老外，一些房地產中介也涉足以房養老市場，針對有兩套住房以上的老年人提供“倒 按揭”業務。保險公司也參與研發“倒按揭”產品，但至今沒有推出相關業務?！耙苑筐B老”的方式正逐步引起社會各方的關注。
然而，以中信銀行推出的養老按揭貸款為例，商業機構開展這項業務時也遇到了難題。楊曉坦言，現在商業銀行最擔心的是，貸款到期后，抵押房產的處置。目 前在我國還沒有一個完善的抵押房產處置市場，抵押房產的處置程序繁復，涉及很多不確定的因素，房產處置變現有一定的難度，這樣會給銀行等商業機構帶來不小 的風險。因此需要優化房產處置的市場環境，建立起一個相對完善、順暢的房產處置平臺，提升商業機構參與的積極性。
“以房養老”的方式在國外早已盛行，并且建立起了一個完善的服務體系。以美國為例。雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然以 “以房養老”方式作補充。老年人將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房 產的價值等因素后，金融機構每月給房主一筆固定的錢。房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值 部分歸抵押權人所有。一般情況下，信托公司也會參與其中，將銀行的房產抵押貸款進行資產證券化，分散銀行的經營風險。
此外，在新加坡，60歲以上的老年人可以把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由公益性機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處置，償還貸款本息后的剩余部分交給其繼承人。
“在國外，政府部門為了支持‘以房養老’方式，會出臺各種扶持政策。比如，建立專門的中介機構，以便承擔貸款機構的風險，或者給予貸款貼息，減低借款人的成本?！睏顣越榻B說。
“目前我們推出的養老按揭貸款業務主要針對的是有富余房產的人群，并且他們愿意以房產抵押獲取養老資金，以改善老年生活。因此，這一產品并不能完全解決全社會的養老問題，只是對現有養老保障體系的一種補充和探索，主要是滿足現有客戶的一種養老需求?！睏顣哉f。
中國社會科學院人口與勞動經濟研究所社會保障室程杰博士認為，“以房養老”與住房按揭貸款本質上差不多，都是預期支出和預期收入的貼現，是一種金融創 新方式。對于老年人福利改善主要體現在，提供了實現未來資產價值提前變現的渠道，從而有利于提高老年人在整個老年階段的收入水平和消費水平。這并不屬于養 老保障體系范疇，因為它既不具有社會保險的屬性，也不具有公共服務的屬性，而僅僅是在基本養老需求得到滿足情況下的一種補充養老工具。其推行的前提條件 是，城市化水平相對較高，同時房地產市場比較成熟，這兩點在我國都需要進一步完善。
■更多老人亟待“雪中送炭”
養老制度建設要先行，逐步提高養老保險待遇，實現養老保障城鄉一體化
“以房養老”讓各方再度聚焦中國應對人口老齡化的話題。如果說“以房養老”是對有產老人的“錦上添花”，那么當前更應該著力解決對欠缺基本養老保障老人的“雪中送炭”。
當前我國老齡人口基數大，增長快，特別是農村老齡人口多，而相應的養老保障和服務發展較為滯后。
據國家統計局公布的第六次人口普查結果顯示，我國60歲以上人口的占比已達13.26%，同第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口比重上升了 2.93個百分點。同時，根據全國老齡委預測，“十二五”時期將是我國人口老齡化加速發展期，預計到2015年，我國60歲以上老年人口將達到2.16 億，約占總人口的16.7%。尤其，在大量農村青壯年勞動力遷移到城市的情況下，農村老齡化程度更深，目前60歲以上老年人已經超過1億人，根據預測，預 計2020年農村老年人將接近1.4億人農村老齡化水平將達到21%。
與此同時，我國的養老公共服務體系卻相對薄弱，日趨嚴重的人口老齡化問題對社會養老服務形成了巨大的挑戰。如何加快發展適應人口老齡化的社會化服務體系，完善社會養老保障體系，已成為社會廣泛關注的重大問題。
程杰指出，當前我國養老保障體系的核心是社會養老保險，主要包括城鎮職工基本養老保險、新型城鎮居民養老保險、新型農村居民養老保險等制度，而老年人 福利、家庭養老等是養老保障體系的主要補充。中國的養老問題重點應該是完善覆蓋城鄉居民的養老保障體系，尤其是要加快社會養老保險制度建設，提高養老保險 的覆蓋率，實現各項養老保險制度之間、地區之間的轉移接續，并逐步提高養老保險待遇。
針對我國農村老齡人口多，養老保障水平不高的特點，有專家指出，要加大農村養老保障水平，對已經實現非農就業或從農村遷移到城鎮的農村人口，應該設計 和完善進入城鎮社會保障體系的制度通道；對從事傳統農業生產的農村人口，應在養老保險覆蓋的基礎上增強土地的保障功能；對最為貧困的農村人口，社會保障制 度應對他們提供“兜底”功能，完善農村最低生活保障制度，最終要實現城鄉一體化的社會養老保障體制，實現社會養老保障體系整合。
