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2024年11月24日
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進入9月，土地市場愈加紅火，在短短10多天時間內，國內房地產開發商已投入了近300億元用于土地爭奪。其中，第二周(9月7日至9月13日)更是上演“地王”爭霸，“地王”屢屢刷新。專家提醒，由于房地產市場經常受政策、經濟等不可控因素的影響，一旦房價出現調整，“地王”很可能深套其中。
成交紅火“地王”頻現
9月第二周(9月7日至9月13日)上演了多場“地王”爭霸。天價地塊相繼誕生，土地成交價格屢創新高。
其中，9月7日寧波建材以21.92億元取得一地塊，該地塊成為寧波今年以來的總價“地王”；同日下午，經過100多輪的競拍，萬科與中糧地產聯手以總價22億元摘得北京房山區地塊，溢價率高達263%。
9月8日，保利地產經過150多輪的競價取得南京河西金沙江地塊，總價15.92億元，樓面地價7553元/平方米，摘南京單價新“地王”。
9月9日、10日土地爭霸賽進入白熱化。三塊“地王”分別在合肥、北京和上海誕生。其中，綠地集團以10.80億元的總價，取得合肥211畝居住用地，樓面地價為5120元/平方米，刷新了合肥今年的單價“地王”紀錄；深圳招商、華僑城聯手取得寶安區地塊，創深圳單價“地王”新紀錄。
而最為轟動的是，中海地產在上海以70.06億摘得今年全國的總價“地王”桂冠。中海地產此次拍下上海普陀區長風6B、7C地塊，溢價129%，刷新了今年以來國內土地交易市場的紀錄。
資金充沛是主因
從各地土地成交來看，各地“地王”的締造者仍以國字頭企業為主，中海、保利、招商、綠地等企業的表現尤其活躍。業內人士認為，央企的主業產能過剩，在通脹預期的背景下，提價能力弱，自然要加速進入會隨通脹而提價的房地產行業。因此，動輒數十億的天價“地王”，由國資背景企業制造，也就不足為奇了。
中原地產認為，充沛的資金是其背后的主因，這與資本市場近期的活躍，房企IPO又現高潮的效應密不可分。
中國建筑成功登陸A股市場，融資逾400億元。萬科近期獲得建設銀行500億元銀行授信，同時高票通過了百億元增發方案；金地集團繼不久前與平安信托百億信托業務合作后，又于近期獲得工商銀行300億元融資授信，同時完成數十億元增發計劃；綠地集團獲國家開發銀行300億元授信。此外，還有一大批公司債和短期融資券計劃紛紛獲批。
亞豪機構副總經理任啟鑫指出，政府寬松的信貸政策和今年以來樓市的持續熱銷也讓資金鏈緊繃的房地產開發商大為緩解，而預期未來的房價上漲也刺激了這種熱情。
這可以從一組數據中得到佐證：國家統計局統計顯示，1至8月，全國商品房銷售面積49416萬平方米，同比增長42.9%。其中，商品住宅銷售面積增長44.5%；辦公樓銷售面積增長18.5%；商業營業用房銷售面積增長29.4%。1至8月，商品房銷售額23464億元，同比增長69.9%。其中，商品住宅銷售額增長74.6%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長35.6%和43.5%。價格方面，8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴大1.0個百分點。
風險不容忽視
一面是房企拿地動作頻頻，“地王”時時顯現，一面是監管部門的政策“冷風”頻吹。自8月以來，稅務總局明確要求各地稅務機關加強股權交易、反避稅，發改委也表示要著力穩定房地產市場預期，而國土資源部更是多次下發清查閑置土地的相關通知。
北京大學房地產研究所所長陳國強說，目前地價的溢價幅度很高，這無疑蘊含較高的風險，同時，部分房地產開發商對于未來的走勢過于盲目樂觀，按照目前的銷售速度來推算未來的市場狀況，于是對土地患上了饑渴癥，不惜血本拿地，這其中的風險應引起高度警惕。因為一旦市場和房價出現調整，“地王”很可能深套其中難以自拔。
這種說法絕非危言聳聽，根據中原地產研究中心統計顯示，2007年18幅地王中除去四幅退地“地王”，14幅地王中七幅處于閑置待開發狀態，七幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近90%，其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格。巨大的土地成本迫使2007年“地王”多數處于閑置狀態。
陳國強認為，政府監管不到位、土地供應量不足和土地供應市場的不透明，都促成地價、房價居高不下。如果政府在出讓土地的計劃性、公開性方面透明一些，比如2009年度將會出讓哪些土地，多少量的土地，什么時間會推出什么樣的地塊，那么企業便不會處于盲目緊張、焦慮的狀態，而這對于土地價格的上漲也會起到一個很好的緩沖。
對于未來的市場走勢，陳國強說，自7月下旬以來，市場已經出現了一些變化，“價漲量跌”已經成為一些城市樓市的典型特征，從“價漲量跌”到“價量齊跌”可能僅一步之遙。未來走勢無疑存在著諸多變數，能否朝著高價拿地的房企預期方向發展尚不能確定，一旦出現較大調整變化，類似2007年“地王”盲目看好后市的慘淡情形可能再現樓市。
