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2024年11月24日
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經濟適用房被質疑缺乏“陽光定價”
錢鑫(化名)一說起子君村的房子就有一種心痛的感覺。“子君村開盤那天我去了。去的時候路上還有點興奮，但到了那兒，一問價，心都涼了，只想哭。”
錢鑫記得，那天真有人哭了。“去的時候，都以為這回能圓了買房的夢，但是看了以后，才知道根本買不起。”
去年以來，昆明市政府在城市的南邊和北邊建設了兩個規模較大的經濟適用房項目，一個是位于城市北部的子君村，規模約90萬平方米，售價每平方米2556元；一個位于南部的蒜村，面積20萬平方米，售價每平方米2861元。有消息說，政府還將在東邊的白沙河規劃一個200畝的經濟適用房項目，估計規模在30萬平方米左右。
今年4月7日子君村開盤，昆明市房管局共安排了5287戶低收入家庭購房。然而，4個月后，截至銷售的最后一天，子君村的5300套經濟適用房，僅售出2510余套。除少數想購蒜村經適房的申購者外，仍有近半低收入家庭放棄購房。
買不起是人們棄購的主要原因。按規定，昆明這批經濟適用房要求，在今年4月份預售時先交納60%的首付款,明年5月1日交鑰匙時再一次性支付剩下的40%。這批經濟適用房面積為40平方米到70平方米不等，按照首付60%的比例，每套房要首付6萬元到8萬元左右。一年的時間里要交清10萬元到14萬元左右的房款，這對于購買經濟適用房的人幾乎是不可能的事。
“現在有一個不好的現象，政府和媒體解釋經濟適用房價格的時候，動不動就用周邊的商品房價格說事，甚至認為‘經濟適用房價格等于周邊商品房價格60%’。殊不知，經濟適用房的定價模型屬于成本型，不是市場比較法，許多老百姓在不知不覺中進入利益集團圈套。”胡先鈞說。
胡先鈞在昆明從事房地產行業的研究9年，對昆明房地產的情況有較深入的了解。他直言不諱地指出，經濟適用房一直遭到質疑的首要原因是沒有進行“陽光定價”。
3%的利潤為何吸引開發商追捧
去年11月，昆明市發改委核定南市區子君村經濟適用房預售價格為每平方米2556元，北市區蒜村為每平方米2861元。今年3月，子君村經濟適用房正式預售時，房價降至每平方米2100元。價格回調不僅沒有解決更多人的買房問題，相反讓人看到價格變動暴露出的定價上的弊端。
“根據《經濟適用住房價格管理辦法》，經濟適用房的定價權表面上是房管局和物價局代表政府共同掌握，但實質上，這種定價權屬于開發商。”胡先鈞說，當開發商把價格申報表、審核表、規劃、施工、各種合同等提交給相關單位，這些單位在審核時很難回避三個問題：人為因素、公務人員對于房地產成本構成的專業性認知不夠、開發商提供的資料是否屬實。
“一些開發商很容易通過虛構報表，拉高開發成本，獲得比實際更高的利潤。這就是為什么經濟適用房只允許有3%利潤，但每次經濟適用房項目招標，仍有大量開發公司爭先恐后的介入。”他說。
他指出，昆明的經濟適用房有一個特點，即交由成熟開發商運營，大盤、大規模、大配套，開發商在規劃、配套、園林、物業管理上皆按商品房住宅小區的標準打造，因此，導致昆明經濟適用房品質高，并不遜色于商品房小區。但是由此產生新的成本是否需要由經濟適用房的購買者承擔？如果說這些成本由購買者承擔，那么購買者完全有理由要求將譬如管理費、成本、商鋪及公共設施短期或長期收益、建筑利潤收益等公布。
“目前，昆明小區的商業配套銷售價一般在每平方米1萬元-2萬元之間。假設子君村的商鋪按最低每平方米1萬元，商業面積在1萬平方米，那么市值就是1億元。但經濟適用房商業配套的建筑成本卻很低，每平方米估計在1500元-1800元。開發商在商業配套中賺取的這筆錢在哪里？沒有人向社會公布這部分資金的去處。這就是為什么經濟適用房的利潤控制在3%，仍有開發商愿意接手開發的原因。”
胡先鈞說：“因此經濟適用房的價格不是開發商說了算，也不是政府說了算，而是由有資質的造價咨詢公司進行測算，然后取算術平均值。如果售價由第三方機構來測算，應不高于2000元／平方米，這個價格是人們可以接受的。”
