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2024年11月24日
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眼下，調(diào)控政策對房地產(chǎn)市 場的影響，已經(jīng)從下游銷售逐漸深入到上游的土地市場，底價和流拍已經(jīng)成為近來土地市場的慣例。進入2012年，一個新的現(xiàn)象被業(yè)界所關(guān)注：開發(fā)商對于商業(yè) 用地和商業(yè)項目表現(xiàn)出異乎尋常的熱情。截至1月31日，當月成都土地市場已經(jīng)和將要出讓的商業(yè)用地地塊多達12宗，這一體量刷新了近5年來同期最高推量記 錄。其他10宗掛牌土地均為商住混合用地，且商業(yè)用地面積均大于住宅用地面積。商業(yè)地產(chǎn)或許已經(jīng)成為開發(fā)商新一輪追逐的主戰(zhàn)場。
底價成交激活中小房企
從成都市2011年地塊成交的價格來看，開發(fā)商拿地的態(tài)度比2010年謹慎得多，特別是下半年的土地幾乎都是以低價成交，買地的和賣地的都已經(jīng)習(xí)慣了“底價”，流拍也不能再引起一絲惋惜。
有便宜的地，買不買？這是個問題。遍地的流拍和底價成交，對許多開發(fā)商來說不是誘惑，而是陷阱。并非每個企業(yè)都能復(fù)制保利在2008-2009 年的逆勢拿地，由此才有2010年、2011年連續(xù)穩(wěn)定樓市冠軍的神奇案例。一些龍頭企業(yè)出于公司可持續(xù)發(fā)展的考慮仍然拿了少量地塊，但和前幾年的土地儲 備速度、規(guī)模相比可謂九牛一毛。
恒大集團董事局主席許家印就曾在年前公開表態(tài)，“市場比前一段時間形勢更加嚴峻。在對待土地購買這一問題上，恒大方面將持更為謹慎的態(tài)度。未來 幾個月，恒大不會購買新的土地，但以前跟蹤一兩年的項目還會購買。”與恒大的思路類似，更多有持續(xù)發(fā)展意圖的開發(fā)商，往往更愿意進行項目收購而非簡單的土 地購買。佳兆業(yè)成都公司相關(guān)負責人就表示：“公司在2012年依然會有土地儲備的計劃，之前也有過一些調(diào)研。但是，也不排除直接以項目收購的方式獲得土 地。”
大型企業(yè)的撤退和觀望，給中小企業(yè)留出了一些空間。成都不少本土中小企業(yè)沖著底價或是接近底價拿地而來。例如，樹明房產(chǎn)拿 下龍泉的114畝地，幾乎全額付款；匯廈房產(chǎn)則以4200元/平方米的樓面地價的底價在2011年的土地收官之戰(zhàn)中，拿下城東潛力片區(qū)的土地，而之前，某 企業(yè)在其附近拿地樓面地價為7300元/平方米。樹明房產(chǎn)董事長王樹明認為，只要賬上有錢，現(xiàn)在中小房企進行土地儲備肯定是時候。只要是在風險可控范圍之 內(nèi)，就算不是最低點也應(yīng)該出手。否則再等到土地市場群狼逐鹿的時候，又會被排擠到邊緣了。
商業(yè)用地受關(guān)注
步入新年后的第一個月成都商業(yè)用地推量創(chuàng)下了近年來之最。來自調(diào)研機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月成都商業(yè)用地供應(yīng)3宗，凈用地面積 35218.82平方米；2011年1月成都商業(yè)用地供應(yīng)9宗，凈用地面積552704.88平方米；待到2012年1月商業(yè)用地出現(xiàn)井噴，整月成都商業(yè) 用地供應(yīng) 12宗，凈用地面積719894.16平方米，樓面地價也從2010年的623.63元/平方米漲高至1126.18元/平方米。
為何在土地和樓市都極度低迷的情況下，成都土地市場卻出現(xiàn)了狂推商業(yè)用地的一幕？“第一，住宅市場限購將部分實力買家和投資者踢出了局，不少買 家將眼光放到了商業(yè)地產(chǎn)上。開發(fā)商在調(diào)控政策重壓之下，選擇商業(yè)地產(chǎn)避風也成為了眾多房企躲避樓市調(diào)控政策的逃生之術(shù)；第二，商業(yè)地產(chǎn)租金能夠在未來提供 穩(wěn)定的現(xiàn)金流，讓處于股市低迷期的社會游資涌入了不限購的商業(yè)地產(chǎn)；第三，大都市的城市化進程需要商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)給力，商業(yè)用地供應(yīng)和城市規(guī)劃有必然聯(lián) 系。”業(yè)內(nèi)人士分析。
市場需求決定供應(yīng)變化
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年成都的商業(yè)地產(chǎn)中，僅城市綜合體項目就超過80個，2012年整年預(yù)計將新增270萬平方米供應(yīng)量，且新增供應(yīng) 量大部分集中。“市場需求決定著供應(yīng)變化，住宅地沒人要，商業(yè)地被瓜分，今年1月出現(xiàn)的商業(yè)用地集體亮相的現(xiàn)象相當正常。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商如是 說。2011年成都商業(yè)地產(chǎn)迎來了一個發(fā)展期，高溢價比比皆是，“既然2011年成都商業(yè)百花齊放，那2012年趁熱打鐵也是一種理所當然。”
在“限購令”出臺之前，商業(yè)地產(chǎn)并不被開發(fā)商們看好與鐘情，由于其投資大、回報期長、操作難度大直接考驗開發(fā)商的實力與經(jīng)驗，不少開發(fā)商將商業(yè) 地產(chǎn)作為“禁地”從不跨入。當下，因為住宅產(chǎn)品線受到影響，商業(yè)用地才有了水漲船高的局面。“不管地塊好還是不好，只要是商業(yè)用地先拍下再說。”這是一位 參加土地拍賣會的開發(fā)商的原話。
也有人對土地市場的“商業(yè)風暴”保持一定的謹慎，認為屬于個別情況，不足以作為市場趨勢來總結(jié)。“商業(yè)用地只是去年12月的放量的延續(xù)，在整體 大大、回報期長、操作難度大直接考驗開發(fā)商的實力與經(jīng)驗，不少開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)作為“禁地”從不跨入。當下，因為住宅產(chǎn)品線受到影響，商業(yè)用地才有了水漲 船高的局面。“不管地塊好還是不好，只要是商業(yè)用地先拍下再說。”這是一位參加土地拍賣會的開發(fā)商的原話。
也有人對土地市場的“商業(yè)風暴”保持一定的謹慎，認為屬于個別情況，不足以作為市場趨勢來總結(jié)。“商業(yè)用地只是去年12月的放量的延續(xù)，在整體 大勢低迷的情況下，動輒拋出 ‘井噴’論調(diào)并不能取得行業(yè)共識。”萬隆行分析師肖邦這樣認為。用商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生的利潤來彌補住宅市場的盈利壓力，在未來兩年內(nèi)還是會出現(xiàn)一定的運作難 度，考驗著開發(fā)商在產(chǎn)品、營銷、運營、服務(wù)等全面的商業(yè)體把控能力。一擁而上帶來的魚龍混雜會為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展埋下隱患，從近兩年住宅地產(chǎn)的走勢不難看出 商業(yè)地產(chǎn)不會永遠“波瀾不驚”。
